穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略護(hù)航2020 佳兆業(yè)(01638)銳意進(jìn)取穿越周期

中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)發(fā)展正在進(jìn)入全新態(tài)勢(shì)，越是外界復(fù)雜多變，前行者越要戰(zhàn)略定航，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。在受到公共衛(wèi)生事件沖擊、被稱為“最難一年”的2020年，“灣區(qū)龍頭”佳兆業(yè)(01638)權(quán)益銷售額突破千億，成功邁入后千億新賽道。

2020這一年，佳兆業(yè)完成了它的“自我超越”，在它的成長(zhǎng)史上，這是又一個(gè)里程碑式的事件。但事實(shí)上，進(jìn)入千億俱樂(lè)部于佳兆業(yè)而言是蓄勢(shì)已久，無(wú)論是企業(yè)本身，還是資本市場(chǎng)與投行機(jī)構(gòu)都有所預(yù)期，是意料之中的好消息。

更應(yīng)該認(rèn)識(shí)到的是，佳兆業(yè)是在利潤(rùn)持續(xù)向好、負(fù)債不斷改善的背景下取得的規(guī)模增長(zhǎng)，這在“三道紅線”融資新規(guī)之下尤為不易。當(dāng)行業(yè)發(fā)展邏輯被重構(gòu)，投資者們審視企業(yè)的指標(biāo)也將被改變，財(cái)務(wù)策略得當(dāng)?shù)姆科笞钣虚_(kāi)辟新天地的可能。

這兩年，佳兆業(yè)董事局主席郭英成在公開(kāi)場(chǎng)合常說(shuō)到，“佳兆業(yè)運(yùn)氣不錯(cuò)”，但誰(shuí)都知道，運(yùn)氣從來(lái)都是實(shí)力的一部分。佳兆業(yè)審慎謙遜、運(yùn)籌帷幄的應(yīng)對(duì)策略，將讓它在走向下一個(gè)千億的過(guò)程中，每一步都走得踏實(shí)、穩(wěn)健。

穩(wěn)健自如出成績(jī)

千億規(guī)模雖在預(yù)料之中，但在今年各種不確定性因素疊加的背景下實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，佳兆業(yè)的進(jìn)取有目共睹。今年上半年，在行業(yè)整體表現(xiàn)不理想的情況下，佳兆業(yè)的銷售額受到了一定的沖擊，千億目標(biāo)完成率僅36%。

進(jìn)入下半年，佳兆業(yè)火力全開(kāi)，先是加快供貨推貨，繼而通過(guò)創(chuàng)新、數(shù)字化營(yíng)銷等方式，實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的迅猛增長(zhǎng)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)2020年全年全口徑銷售金額為1435.2億元，權(quán)益銷售金額1068.9億元，權(quán)益銷售金額達(dá)成了年初制定的千億目標(biāo)。

雖說(shuō)在過(guò)去幾年之間，千億銷售額是一眾房企的共同目標(biāo)，但佳兆業(yè)重視的不僅是規(guī)模增長(zhǎng)，在規(guī)模之外，它也格外重視盈利的提升以及杠桿的控制，力爭(zhēng)在降低杠桿的同時(shí)提升資產(chǎn)水平、管理能力和利潤(rùn)空間，為投資者提供更多的回報(bào)。

佳兆業(yè)當(dāng)前的資產(chǎn)規(guī)模近3000億人民幣，相比較于上市之初的180億元，足足上漲15倍，年增幅30%，躋身中國(guó)300強(qiáng)企業(yè)。

在資產(chǎn)規(guī)模上升的同時(shí)，佳兆業(yè)也致力于提升盈利能力。

從2020年的年中報(bào)來(lái)看，佳兆業(yè)毛利率水平處于行業(yè)最高區(qū)間。2020年上半年，佳兆業(yè)收入同比增長(zhǎng)10.9%，達(dá)到約223億元人民幣。其中毛利達(dá)75億元人民幣，毛利率高達(dá)33.8%，優(yōu)于許多規(guī)模與其相當(dāng)?shù)姆科蟆?/p>

佳兆業(yè)的優(yōu)勢(shì)還在于，它是城市更新領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，擅于“啃最硬的骨頭”，而這也讓它的土地成本控制在較低的水平，為之后的盈利增長(zhǎng)帶來(lái)較高的潛力。

舉例而言，目前佳兆業(yè)深圳在售舊改項(xiàng)目的土地成本約1.4萬(wàn)/平方米，對(duì)應(yīng)其舊改項(xiàng)目5.2萬(wàn)/平方米的均價(jià)，中間有相當(dāng)大的利潤(rùn)空間。

即使是全盤來(lái)看，佳兆業(yè)的土地成本也在合理可控的范圍內(nèi)。以今年上半年佳兆業(yè)佳兆業(yè)獲取的土地儲(chǔ)備來(lái)看，其通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、舊改等渠道適時(shí)共獲得23個(gè)項(xiàng)目，其平均土地成本約為7900元/平方米，新增土儲(chǔ)大灣區(qū)占比74%，這一土地成本優(yōu)于布局相似的房企。

審慎自律獲認(rèn)可

能夠逆勢(shì)而上，佳兆業(yè)付出的勢(shì)必是加倍的努力。

正如佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官吳建新之前所言，“佳兆業(yè)將會(huì)密切監(jiān)控公司凈負(fù)債率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。未來(lái)，集團(tuán)將進(jìn)一步提質(zhì)增效，強(qiáng)化前瞻性風(fēng)險(xiǎn)防范能力、精細(xì)化財(cái)務(wù)管控能力、創(chuàng)新性發(fā)展?fàn)恳芰?，有力保障全集團(tuán)業(yè)績(jī)健康、穩(wěn)定以及高質(zhì)量的增長(zhǎng)?！?/p>

過(guò)去幾年，佳兆業(yè)確實(shí)在核心財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化上有長(zhǎng)足的進(jìn)步，這體現(xiàn)在負(fù)債水平進(jìn)一步降低、現(xiàn)金債務(wù)的比率控制得當(dāng)?shù)确矫妗?/p>

截至今年上半年，佳兆業(yè)凈負(fù)債率降至130%，較2019年底下降14個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)信證券預(yù)計(jì)，全年該公司凈負(fù)債率有望回落至120%。事實(shí)上，自2017年至今年上半年，佳兆業(yè)通過(guò)加速回款、提質(zhì)增效、調(diào)整結(jié)構(gòu)等舉措，使其凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)了5連降。

與此同時(shí)，佳兆業(yè)提高償債短債比，優(yōu)化負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，持續(xù)降低融資成本。2017-2019年及2020年上半年，其長(zhǎng)期債務(wù)占比保持在80%-85%左右，今年上半年，現(xiàn)金短債比從1.1倍提升至1.2倍。

資本市場(chǎng)對(duì)佳兆業(yè)的成績(jī)也看在眼里，金融機(jī)構(gòu)、投行機(jī)構(gòu)給予佳兆業(yè)充分信任。2020年上半年，穆迪、惠譽(yù)、標(biāo)普三家國(guó)際權(quán)威機(jī)構(gòu)重申對(duì)佳兆業(yè)的B1、B、B評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。

國(guó)信證券在最新的研報(bào)中也指出，在壁壘頗高的城市更新方面，佳兆業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富、優(yōu)勢(shì)明顯，更加聚焦于利潤(rùn)豐厚的拆除重建類的項(xiàng)目，平均毛利率可達(dá)到 50%。佳兆業(yè)未來(lái)一個(gè)財(cái)年內(nèi)合理股價(jià)區(qū)間為 4.55 至 5.93 元，較當(dāng)前股價(jià)有 44.9%至88.8%的空間，維持“買入”評(píng)級(jí)。

千億之后釀新機(jī)

論及2020年，“三道紅線”無(wú)疑是對(duì)行業(yè)帶來(lái)重大影響的政策。

吳建新判斷認(rèn)為，“三道紅線”融資新規(guī)后，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化管理與高效率運(yùn)營(yíng)時(shí)代。而在新環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張步伐將放緩，排位漸趨穩(wěn)定。穩(wěn)定的金融預(yù)期，也能倒逼房企更倚重精細(xì)化管理，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、融資行為，并對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)等提出更高要求。

這種對(duì)行業(yè)客觀審慎的判斷深刻影響著佳兆業(yè)，過(guò)去佳兆業(yè)的自律讓它在過(guò)去把握住向上的機(jī)會(huì)，未來(lái)這種特質(zhì)也將會(huì)讓佳兆業(yè)走得更穩(wěn)更好，佳兆業(yè)也將從投資、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品和服務(wù)等方面，切實(shí)提升管理水平，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

佳兆業(yè)為自己提出了幾個(gè)要求，每一條都十分詳細(xì)且指向性強(qiáng)。

例如，佳兆業(yè)以后在投資端會(huì)要求精準(zhǔn)投資，必須拿有現(xiàn)金流且有利潤(rùn)的項(xiàng)目;此外，也會(huì)充分利用大運(yùn)營(yíng)管理體系，從“投、融、產(chǎn)、供、銷、回、結(jié)、存”等八方面全流程、全方位管控，通過(guò)強(qiáng)有力的投資決策能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、成本控制能力和營(yíng)銷策劃能力，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率，加快項(xiàng)目的施工、展示、交付與服務(wù)，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的提升。

佳兆業(yè)的決心和執(zhí)行力，都是這家企業(yè)穿越周期、沖刺更遠(yuǎn)大目標(biāo)的實(shí)力和動(dòng)力。 “規(guī)模優(yōu)質(zhì)增長(zhǎng)、利潤(rùn)指標(biāo)兌現(xiàn)、現(xiàn)金流平衡”，對(duì)佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，不是一句口號(hào)，而是準(zhǔn)繩，是能夠確定完成的目標(biāo)。