遠洋服務（06677）掛牌前瞻：物業(yè)服務界的一匹“黑馬”

12月16日，市場關注度頗高的遠洋服務(06677)將迎來上市前“臨門一腳”，于今日收盤后進行暗盤交易，并于12月17日正式在港交所掛牌上市。

據智通財經APP觀察，從市場環(huán)境來看，遠洋服務在此時上市是一個不錯的時機。原因是，近期港股市場迎來一輪物業(yè)服務公司上市熱潮，恒大物業(yè)（06666）、融創(chuàng)服務（01516）、華潤萬象生活（01209）在此前陸續(xù)上市并獲得市場熱捧。其中，融創(chuàng)服務上市首日股價上漲21.9%，近日股價接連刷新新高；華潤萬象生活更有上市首日股價上漲25.56%的表現。

此外，永升生活服務（01995）、金科服務（09666）、碧桂園服務（06098）、寶龍商業(yè)（09909）等物業(yè)服務及管理板塊個股，股價在近期均有良好表現。

物業(yè)股表現升溫有助于推升投資者對遠洋服務的關注。當然，“打鐵還需自身硬”，能否獲得市場追捧，還看遠洋服務有多少“硬貨”。

攜八大明星基石投資者，國際配售獲多倍覆蓋

智通財經APP了解到，此次招股，遠洋服務將發(fā)行2.96億股，每股發(fā)行價區(qū)間定為5.5-6.7港元。同時引入了私募基金淡水泉、國華人壽保險、高瓴資本、奧陸資本、Franchise FundLP、永倫基業(yè)、Keltic和鄭賢方共8名基石投資者，合共認購1.2億美元，以發(fā)行價中間價計，占發(fā)售股份總數的51.51%。此外，據市場消息，遠洋服務國際配售已有多倍覆蓋，并獲高質量長線基金認購。

隨著物業(yè)服務上市公司增加，機構投資者熱衷于投資物管行業(yè)已非新鮮事。其原因不僅在于，物業(yè)服務公司具有諸如房地產行業(yè)的剛需屬性，同時還具有永續(xù)經營、輕資產運營、創(chuàng)造穩(wěn)定現金流等諸多特點。

另一方面，當前房地產大規(guī)模交付紅利尚存，物業(yè)管理公司依托地產母公司項目輸送及通過外延并購不斷擴大業(yè)務版圖，與此同時，物管公司在傳統(tǒng)物管業(yè)務基礎上，積極探索多種增值服務，以推升盈利能力及估值水平。

智通財經APP注意到，遠洋服務公司2020年上半年凈利潤1.54億元人民幣（單位下同），按照公司5.50-6.70港幣招股價格，預計公司2021年估值區(qū)間為市盈率13.5-16.4倍（綠鞋前）/14-17倍（綠鞋后）。

據富途證券數據，港股物業(yè)服務及管理板塊估值水平超過44倍市盈率，對比來看，遠洋服務當前的估值水平具有較強吸引力。當然，公司未來估值水平是否有提升空間，需要關注兩個重點，一是公司的盈利能力，二是公司的成長性。

高端商寫稀缺標的，盈利能力與質量兼?zhèn)?/strong>

目前，遠洋服務的業(yè)務分為三大板塊，包括物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務?？傮w來看，三大業(yè)務毛利率處于穩(wěn)中有升的趨勢，2017年以來的綜合毛利率維持在20%以上，其中2020年上半年達到28.5%。

據智通財經APP觀察，高端商寫業(yè)務和增值服務是推升遠洋服務盈利能力的兩塊業(yè)務。

資料顯示，遠洋服務為多樣化的非住宅業(yè)態(tài)提供一流的物管服務，擁有北京遠洋國際中心、北京遠洋光華國際、北京大家保險總部、成都遠洋太古里、北京頤堤港、杭州遠洋樂堤港等多個高端地標寫字樓和商業(yè)綜合體的管理經驗。公司高端寫字樓及商業(yè)占總非住宅物業(yè)管理收入的80%以上。

2019年，遠洋服務在管商寫物業(yè)平均物業(yè)管理費17.4元/月/平方米，處于行業(yè)較高水平。

據了解，遠洋服務管理的高端商寫項目北京頤堤港，在管面積10萬平米，出租率高達99.9%。其商業(yè)項目物業(yè)費單價110元/月/平方米，寫字樓單價50元/月/平方米，可提供全年約8900萬元收入。成都遠洋太古里項目在管面積8.3萬平米，出租率達到97%，物業(yè)費單價160-170元/月/平方米，可提供全年收入1.6億元。

具有商寫物業(yè)服務能力和高端化定位，是體現遠洋服務業(yè)務差異化的重要一環(huán)，這使得公司在物管上市公司中更具稀缺性，也是獲得頂級機構投資者長期認可其投資價值的一塊“試金石”。

而在增值服務業(yè)務方面，遠洋服務提供向物業(yè)開發(fā)商及其他物業(yè)管理公司提供的交付前服務、咨詢服務及物業(yè)工程服務，以及向公司在管物業(yè)的業(yè)主及住戶提供的各種社區(qū)增值服務。

2020年上半年，公司非業(yè)主增值服務毛利潤達到3540.1萬元，毛利率同比提升3.4個百分點至22.9%，同期社區(qū)增值服務實現毛利潤6414.7萬元，毛利率提升2.1個百分點至63.1%。

隨著能力能力提升，遠洋服務盈利質量也相應轉變。招股書顯示，公司經營活動所得現金凈額由2018年的3827.2萬元大幅增長至2019年達到2.07億元，2020年上半年達到6572.9萬元。截至2020年6月30日，公司期末現金及現金等價物達到7.25億元，為2017年以來新高。

眾所周知，物業(yè)服務公司的盈利能力，與其服務能力存在正相關關系。據悉，遠洋服務致力于提供綜合優(yōu)質物業(yè)管理服務。根據賽惟咨詢的資料，2019年，公司的客戶滿意度為86%，高于物業(yè)管理行業(yè)73%的平均客戶滿意度。2017年至2019年，公司物業(yè)管理費收繳率保持90%以上，2020年受到公共衛(wèi)生事件影響，部分業(yè)主及住戶通常集中于年底繳費，全年收繳率仍將保持90%以上。

渠道資源廣泛，業(yè)績增長能見度強

據遠洋服務招股書，截至2020年6月30日，公司總合約建筑面積達6190萬平方米，遍及中國24個省、直轄市及自治區(qū)的54個城市，同時，公司在中國管理210個物業(yè)，總在管建筑面積達4230萬平方米，包括155個住宅社區(qū)及55個非住宅物業(yè)。

公司的物業(yè)管理集中在一二線城市，主要覆蓋京津冀、環(huán)渤海地區(qū)及中國其他地區(qū)。截至上半年，公司于京津冀和環(huán)渤海兩個地區(qū)的在管建筑面積分別占公司總在管建筑面積的32.9%及28.8%。一二線城市的在管建筑面積占遠洋服務總在管建筑面積的90.8%。

2017年至2019年，遠洋服務的營收由12.13億元增至至18.30億元，年均復合增長率為22.8%；期間凈利潤由1.05億元增至至2.05億元，年均復合增長率為39.8%。2020年上半年，公司營業(yè)收入為9.03億元，同比增長6.6%，凈利潤1.54億元，同比增長26.1%。

根據中國指數研究院的資料，按2019年綜合實力及增長潛力計，遠洋服務在中國物業(yè)服務百強企業(yè)中分別位列第13名及第11名。

展望未來，作為一家具有綜合服務能力的物業(yè)服務公司，遠洋服務擁有廣泛的渠道資源，依托遠洋集團及其戰(zhàn)略合作伙伴的多元業(yè)態(tài)的物業(yè)資源，規(guī)模增長有保障。據智通財經APP了解，遠洋服務與母公司的大股東中國人壽、大家保險進行戰(zhàn)略合作，公司已和大家保險訂約為其提供物業(yè)管理服務，合約面積約為100萬平米。遠洋服務還在積極尋求為中國人壽全國投資性物業(yè)提供服務的潛在機會。

此外，公司和遠洋集團、華住集團、城家集團、遠洋資本達成戰(zhàn)略合作協議，將為華住集團、城家集團的投資性物業(yè)提供服務，并為遠洋資本的商業(yè)不動產項目提供定制化物業(yè)服務。其中，遠洋資本每年向遠洋服務新增不少于200萬平方米面積貢獻。

招股書顯示，遠洋服務的總儲備建筑面積由2018年的1310萬平方米增加43.8%至2019年的1890萬平方米。

不僅如此，遠洋服務積極通過收購方式擴展地方業(yè)務，2016年與2017年分別通過收購新增在管面積10.4萬平米、375.2萬平米；新增合約面積155.3萬平米、480.2萬平米。截至2020年上半年，遠洋服務旗下第三方管理的建筑面積達到1200萬平方米，占總在管建筑面積比重由2017年的13.4%增長至28.4%。2017年至2019年，公司來自第三方收入由0.49億元增長至2.26億元，復合年增長率高達113.8%，占收入比重由6%增長至18.5%。2020年上半年，來自第三方的收入達到1.21億元，占收入比重提升至18.8%。

遠洋服務在招股書中表示，計劃用上市募集資金的約60%（港元）用于選擇性地把握戰(zhàn)略投資及收購機會，并進一步發(fā)展戰(zhàn)略聯盟及擴大公司物業(yè)管理業(yè)務的規(guī)模。由此可見遠洋服務未來業(yè)績增長能見度非常之高。

綜上所述，擁有眾多明星基石投資者，以較低估值上市且具有高成長預期的遠洋服務，能否成為又一個物業(yè)股打新“黑馬”？來日便見分曉。