新股解讀丨大唐地產(chǎn)：布局6大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，成長后勁十足

盡管房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時代”，但近期通過港交所聆訊即將成為“最年輕”上市房企的大唐地產(chǎn)發(fā)展勢頭依然強勁。

位居中國房企Top88，業(yè)績逐級而上

據(jù)大唐地產(chǎn)招股書，公司成立于2010年4月，總部位于廈門。經(jīng)過長期發(fā)展公司由主要在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)重點發(fā)展物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)，把握其經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展所帶來的機遇，進(jìn)而向?qū)Ｗ⒂谠谶x定經(jīng)濟(jì)區(qū)域開發(fā)住宅及商業(yè)物業(yè)拓展。

目前，大唐地產(chǎn)已將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至中國主要六大經(jīng)濟(jì)區(qū)，包括海西經(jīng)濟(jì)區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市、京津冀經(jīng)濟(jì)區(qū)、長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)。2020年，公司被中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會及中國房地產(chǎn)測評中心評定為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強第88名。2018年及2019年，按合約銷售額計算，公司分別獲克而瑞評選為漳州市區(qū)排名首位及第三位的物業(yè)開發(fā)商。2018年及2019年，獲克而瑞評選為南寧三大物業(yè)開發(fā)商之一。

招股書顯示，大唐地產(chǎn)的業(yè)務(wù)開發(fā)住宅物業(yè)為主，已形成大唐果系、世家系及印象系三大住宅品牌，主要分別面向具有首套房以及首套及第二套改善型住房需求的客戶。此外，大唐地產(chǎn)還有多元化商業(yè)物業(yè)布局，包括辦公樓宇、酒店、購物中心及其他。

過往業(yè)績期間，銷售物業(yè)為大唐地產(chǎn)主要收入來源。2019年，銷售物業(yè)實現(xiàn)收入77.72億元人民幣（單位下同），占總收入比重95.9%，2020年上半年，該業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入15.84億元，占比88.7%。

由于結(jié)構(gòu)及布局區(qū)域的多元化，大唐地產(chǎn)過往業(yè)績表現(xiàn)呈現(xiàn)高增長姿態(tài)。公司收入由2017年的40.19億元增加至2019年的81.08億元，復(fù)合年增長率約為42%。公司凈利潤由2017年的約4.13億元增加至2019年的6.27億元，復(fù)合年增長率為23.2%。盈利能力方面，公司銷售毛利率在2017年為24%，2018年和2019年均超過27%，2019年上半年達(dá)到37.5%。

2020年上半年，受到公共衛(wèi)生事件影響，大唐地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)有所下滑，上半年實現(xiàn)銷售收入17.85億元，凈利潤9000萬元，毛利率為23.3%。不過，智通財經(jīng)APP查閱大唐地產(chǎn)招股書發(fā)現(xiàn)，上半年公司的銷售表現(xiàn)仍表現(xiàn)出相當(dāng)“韌性”。原因是2019年上半年銷售表現(xiàn)強勁主要是因為公司交付了利潤率相對較高的若干大型物業(yè)（如漳州大唐印象）。2020年上半年若干物業(yè)的所交付建筑面積較大，但因為該等物業(yè)位于非黃金低端，每平方米平均售價相對較低。

聚焦6大核心經(jīng)濟(jì)區(qū)，成長后勁十足

展望未來，從“黑天鵝”事件中走出來的大唐地產(chǎn)，有望繼續(xù)維持業(yè)績快速增長，并保持良好的盈利水平。

一方面，在6大經(jīng)濟(jì)區(qū)域協(xié)同布局之下，大唐地產(chǎn)開發(fā)項目個數(shù)增長十分迅速。截至2019年9月30日，公司擁有69個由附屬公司以及合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)且處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目，到2020年2月29日，開發(fā)項目數(shù)量增長至82個，并進(jìn)一步增長至截至2020年8月31日的105個。

這些項目主要分布在海峽西岸城市群的廈門、漳州、泉州及福州，北部灣城市群的南寧，京津冀城市群的天津，長江中游城市群的長沙，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的重慶，粵港澳大灣區(qū)的深圳及長三角城市群的杭州、南通、臺州及寧波。截至2020年8月31日，大唐地產(chǎn)已竣工的未售建筑面積/可供出租建筑面積100.84萬平方米，開發(fā)中規(guī)劃建筑面積718.65萬平方米，未來開發(fā)的估計建筑面積298.13萬平方米，應(yīng)占土地儲備總量1117.62萬平方米。通過這些數(shù)據(jù)可以一窺大唐地產(chǎn)未來的業(yè)績成長潛力。

另一方面，從大唐地產(chǎn)重點布局城市的房地產(chǎn)的投資環(huán)境來及發(fā)展前景來看，公司未來的業(yè)務(wù)盈利能力或能保持良好水平。

以大唐地產(chǎn)在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)重點布局的漳州為例，目前漳州作為福建省的地區(qū)交通及物流樞紐,近年來經(jīng)濟(jì)快速增長。漳州的名義GDP從 2014年的約2510億元增至2019年的約4740億元，復(fù)合年增長率為13.6%。2014年至2017年漳州的實際GDP增長率連續(xù)四年在福建省排名第一。

此外，由于毗鄰廈門獲得廈門市場外溢需求，漳州住宅房地產(chǎn)投資金額從2014年的340億元增加至2019年的560億元，復(fù)合年增長率為10.9%。

截至2020年8月31日，大唐地產(chǎn)在海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的應(yīng)占土地儲備總量達(dá)到212.49萬平方米，占比19%，其中漳州的應(yīng)占土地儲備總量達(dá)到130.62萬平方米，為海西經(jīng)濟(jì)區(qū)最高，并占公司總土地儲備總量的11.7%。

此外，大唐地產(chǎn)位于北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的“重鎮(zhèn)”——廣西南寧，也具備良好的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

由于近年來不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及升級，南寧的經(jīng)濟(jì)獲得相對穩(wěn)定的增長。名義GDP從2014年的3150億元增至2019年的4510 億元，復(fù)合年增長率為7.4%。同期，南寧已售的住宅物業(yè)的總建筑面積從720萬平方米增加至1550萬平方米，復(fù)合年增長率為16.5%。住宅房地產(chǎn)投資金額由370億元增長至1030億元，復(fù)合年增長率高達(dá)22.9%。

截至2020年8月31日，大唐地產(chǎn)在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)及周邊城市的應(yīng)占土地儲備總量達(dá)到272.57萬平方米，占比24.4%，其中于南寧的應(yīng)占土地儲備總量達(dá)到217.2萬平方米，占應(yīng)占土地儲備總量的19.4%。

在智通財經(jīng)APP看來，以大唐地產(chǎn)為代表的房地產(chǎn)公司，優(yōu)先選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)重點布局，和普通消費者買房首先看地段一個道理。所謂“先勝而后求戰(zhàn)”，選擇那些具備相當(dāng)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快、位于人口凈流入地區(qū)的城市重點布局，是地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“白銀時代”競爭的一個取勝之道。相信深諳此道的大唐地產(chǎn)，有望成為一個成長性拾級而上的標(biāo)桿。