綠地香港(00337)收購廣綠獲股東大會批準(zhǔn) 開啟粵港澳大灣區(qū)發(fā)展新征程

2020年10月12日，綠地香港(00337)公告以72.6億元的總對價一舉獲得廣東省11個城市35個項目，為公司未來的發(fā)展增長再添動力，該重大收購事件受到了資本市場的持續(xù)關(guān)注。

2020年12月10日綠地香港召開股東特別大會，獨(dú)立股東以99.99%的投票比例贊成通過了此次非常重大的收購議案。

回顧2020年，綠地香港秉持著高質(zhì)量、低杠桿的穩(wěn)健發(fā)展風(fēng)格，積極增厚優(yōu)質(zhì)土儲。此次收購是綠地香港2013年成立以來的里程碑事件，公司得以全面進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)，未來發(fā)展的想象空間巨大。

股東大會順利通過收購廣州綠地議案，“兩翼一體”戰(zhàn)略布局揭開序幕

出于公共衛(wèi)生事件防控考慮，此次股東特別大會以線上的方式召開，連線的管理層包括綠地控股執(zhí)行總裁、綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍、助理總裁陳增立和董事會秘書雷雨。

會上，綠地香港就公司擬向母公司綠地集團(tuán)收購廣州綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱：廣州綠地)100%股權(quán)提出議案，獨(dú)立股東高度認(rèn)可并贊同，該議案順利獲準(zhǔn)通過。

并購?fù)瓿珊?，綠地香港在粵港澳大灣區(qū)的項目數(shù)量將從2個增至31個，在全國進(jìn)駐城市的總數(shù)量從26個躍升至36個。同時，此次收購為公司帶來總計超800萬平方米的優(yōu)質(zhì)土儲，總土儲也歷史性地突破3000萬平方米，使公司在大灣區(qū)黃金地段的土儲得到了堅實擴(kuò)展，為公司帶來充裕的可售貨值，形成強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢。

此次并購直接滲透到廣州、深圳、東莞、佛山等重點(diǎn)城市，進(jìn)一步優(yōu)化了公司的土儲結(jié)構(gòu)，使其整體呈現(xiàn)出穩(wěn)健均衡的態(tài)勢。并購后，公司在長三角區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)及一帶一路門戶區(qū)的土儲占比分別為25%、34%和27%，而并購前公司在廣東省的土儲占比僅為9%。公司“兩翼一體”的土儲戰(zhàn)略布局在并購后更為清晰，既符合公司在核心區(qū)域的深耕策略，又有利于公司在瞬息萬變的市場中及時調(diào)整并捕捉新機(jī)遇。

財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)中向好，穩(wěn)健運(yùn)營釋放長期價值

智通財經(jīng)APP觀測到，廣州綠地原為綠地集團(tuán)旗下子公司，截至2020年6月30日，廣州綠地的期末總資產(chǎn)約為600億元。過去三年間，廣州綠地的營收由約103億元增至約190億元，復(fù)合年增長率達(dá)到36%;凈利潤由約2.8億元增長至約26.7億元，復(fù)合年增長率達(dá)到209%。

近年以來，隨著廣綠在大灣區(qū)的持續(xù)推進(jìn)和深入布局，其盈利能力亦在同步增強(qiáng)。2018、2019及2020上半年，廣綠的毛利率分別為29%、28%和35%，在行業(yè)內(nèi)處于較高水平。

同時廣綠的財務(wù)結(jié)構(gòu)在近年來也更趨穩(wěn)健，其有息負(fù)債由2018年約113億元降至2020年6月約73億元，凈有息負(fù)債率從2018年的110%降至2020年上半年的47%，逐漸步入健康的財務(wù)結(jié)構(gòu)，并呈現(xiàn)出持續(xù)向好的趨勢。由此看來，廣綠較好的盈利水平和穩(wěn)健的經(jīng)營狀況使得此次收購對于綠地香港而言如虎添翼。

在收購?fù)瓿珊?，綠地香港的總資產(chǎn)有望提升至約1681億元，凈資產(chǎn)總額突破200億。由于公司在負(fù)債方面一直保持著有力的控制，合并廣綠后的凈有息負(fù)債率也僅為48%，依然處于行業(yè)低位。收購廣綠使得綠地香港在增厚資產(chǎn)的同時，也仍然保持了公司自身負(fù)債水平的審慎可控。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入與持續(xù)向好的盈利能力將大幅提升綠地香港整體的盈利水平和抗風(fēng)險能力，未來有望為投資者帶來更為豐厚的資本回報。

近年來，綠地香港的凈有息負(fù)債率和財務(wù)結(jié)構(gòu)一直非常健康，即使在“三條紅線”的融資新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)下，公司對應(yīng)的三項舉債指標(biāo)均在規(guī)定限額內(nèi)，其2020年中期凈有息負(fù)債率保持在38%的低位水平，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為50%，現(xiàn)金短債比為1.86。此次收購?fù)瓿珊?，其模擬合并后的凈有息負(fù)債率為48%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為57%，現(xiàn)金短債比為1.49，仍然不會觸碰任何一條紅線標(biāo)準(zhǔn)，展現(xiàn)了其強(qiáng)大的經(jīng)營能力和抗風(fēng)險能力。

本次收購的支付款項將于12個月內(nèi)分五期完成支付(在股東特別大會獲批之后的20個工作日內(nèi)支付首期款項，為10%的總對價;第二期款項于6個月內(nèi)支付，為20%的總對價;第三期款項于9個月內(nèi)支付，為20%的總對價;第四期款項于11個月內(nèi)支付，為30%的總對價;第五期款項于12個月內(nèi)支付，為20%的總對價)，首6個月的支付比例僅為30%，財務(wù)壓力不大，為公司安排資金預(yù)留了足夠的彈性。截至2020年6月30日，公司現(xiàn)金余額超103億元，回款率逾92%，流動性充裕、財務(wù)管理審慎穩(wěn)健，亦有足夠的內(nèi)部資金支付本次交易對價。

由上看出，綠地香港前瞻性的土儲戰(zhàn)略布局及穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的財務(wù)運(yùn)營都為此次洽購廣州綠地埋下伏筆，也為收購的順利完成鋪平了道路。

抓住國家戰(zhàn)略的時代機(jī)遇，綠地香港開啟騰飛之路

隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)定調(diào)為“千年大計”，近兩年亦迎來深圳正式升級“示范區(qū)”、特區(qū)喜迎40周年等多重利好?；浉郯娜卦诨ヂ?lián)互通、協(xié)調(diào)機(jī)制、制度銜接等方面取得了重大突破。此外，粵港澳大灣區(qū)的城市更新進(jìn)程亦明顯加快，未來發(fā)展空間巨大。

與此同時，2019年9月發(fā)布的《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動方案(2019-2021年)》中曾提到：“至2021年，廣東全省新增實施‘三舊’改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金50000億元以上，其中珠三角城市新增實施改造面積占比在80%以上?！? 灣區(qū)內(nèi)城市更新與舊改項目發(fā)展空間巨大，公司整合資源銳意進(jìn)取，有望乘著政策的東風(fēng)，抓住更大的時代機(jī)遇。

廣綠的轉(zhuǎn)讓方，也即綠地香港的母公司綠地集團(tuán)，是國內(nèi)知名大型綜合性企業(yè)，除了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，大基建、大金融、大消費(fèi)以及科創(chuàng)、康養(yǎng)等新興產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展。2020年前三季度，綠地集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入3,417億元，同比增長16%，其中房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1,464億元，占比43%;基建產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1,334億元，占比39%;消費(fèi)等其他產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入619億元，占比18%，充分表明了其多元化的經(jīng)營特色。

綠地集團(tuán)在大灣區(qū)深耕多年，在重點(diǎn)城市的核心區(qū)域掌握了大量優(yōu)質(zhì)土儲，此次收購既意味著綠地集團(tuán)在大灣區(qū)的業(yè)務(wù)由綠地香港全盤接手，也意味著未來綠地香港原則上會負(fù)責(zé)粵港澳大灣區(qū)及廣東省其他城市的項目開發(fā)，反映出綠地集團(tuán)對綠地香港的支持和信任，筆者認(rèn)為：未來亦不排除綠地香港與綠地集團(tuán)會發(fā)展進(jìn)一步的合作空間。

展望未來，隨著綠地香港在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)的領(lǐng)先優(yōu)勢及市場份額的提升，在收購廣綠之后，有望率先享受社會發(fā)展和大灣區(qū)發(fā)展的紅利，實現(xiàn)內(nèi)在價值和投資價值的雙提升。