“三道紅線”下的房企存貨度量

本文來源微信公眾號“觀點”。

存貨對房企運營至關(guān)重要，三道紅線長期來看將促進房企改善存貨管理水平。

存貨作為房企運營的基礎(chǔ)，對其健康發(fā)展至關(guān)重要。自“三道紅線”發(fā)布后，房企的外部融資來源受到顯著限制，而即便三道紅線標(biāo)準全部達標(biāo)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，有息負債的增長幅度也限制在了15%以內(nèi)。

這便意味著，“三道紅線”將讓房企更加依賴內(nèi)部融資，即內(nèi)部現(xiàn)金流的產(chǎn)生能力，也變相考驗房企消化庫存的能力。換句話說，房企的存貨質(zhì)量變得更加重要。

“三道紅線”壓制房企在建存貨增長速度

觀點指數(shù)針對樣本房企的存貨情況進行分析，并將存貨主要分類為待售存貨及在建存貨。

從歷年平均售價的走勢來看，合景泰富在售價波動的年份，存貨水平也出現(xiàn)相應(yīng)的變動。這也意味著，價格與銷量的聯(lián)動。

另一方面，從交付價格來看，萬科依然比較好地保持了結(jié)算價格的持續(xù)增長，但同樣處于龍頭地位的碧桂園，則顯現(xiàn)出一些價格瓶頸?？紤]到每年的通貨膨脹，這種價格的波動更傾向于促銷的讓利而非成本推動。

在融資端受限的情況下，降價銷售將影響到資金來源，進一步壓縮房企可以用來擴大規(guī)模的資金。例如，中國恒大中期報告中指出，“雖然報告期內(nèi)收入增加”，但是報告期內(nèi)毛利“較2019年同期的人民幣772.6億元下降13.7%”。

房企存貨水平與償債能力度量

另一方面，存貨的周轉(zhuǎn)情況也同樣關(guān)乎房企的運營，觀點指數(shù)測算樣本房企2019年末的存貨周轉(zhuǎn)率情況。大部分房企處于0.3-0.8區(qū)間，整體而言相差較小。較低的存貨周轉(zhuǎn)率一定程度上反映了房企運營效率不佳，如合生創(chuàng)展、德信中國、越秀地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率不足0.3，較低的周轉(zhuǎn)率也可能暗示著一定程度的滯銷，從而導(dǎo)致折舊減值等不理想后果。

同時，也可看到財務(wù)穩(wěn)健的華潤置地、龍湖等房企凈負債/存貨如預(yù)期的處于較低水平。而之前因為負債過大而引起風(fēng)波的中國恒大，沒有表現(xiàn)出過多異常，這意味著，雖然中國恒大的杠桿率較高，但充足的存貨水平也為其運營提供了相當(dāng)?shù)谋Ｕ稀?/p>

后“三道紅線”時期，這一比值的增長將很大程度上受到限制，房企也需更加注重存貨管理、提升運營效率來保持穩(wěn)健的資金來源。長期來看，這也將引導(dǎo)行業(yè)向更好的方向發(fā)展。

(編輯：王岳川)