華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)：一家具有極強(qiáng)零售消費(fèi)屬性的社區(qū)及資產(chǎn)服務(wù)提供商與平臺(tái)

由華潤(rùn)置地(01109)分拆的華潤(rùn)萬(wàn)象生活(01209)是一家什么樣的公司，國(guó)際頂級(jí)基石為什么一致看高?

作為一家具有極強(qiáng)零售消費(fèi)屬性的社區(qū)及資產(chǎn)服務(wù)提供商與平臺(tái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活將于12月9日掛牌上市。據(jù)了解，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在公開發(fā)售市場(chǎng)獲得近30倍超購(gòu)，針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的國(guó)際配售也出現(xiàn)顯著超購(gòu)。

智通財(cái)經(jīng)APP注意到，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的基石認(rèn)購(gòu)陣容非常豪華 ，7家基石(GIC、高瓴、平安、潤(rùn)暉、國(guó)調(diào)、Matthews、GLP)，合計(jì)認(rèn)購(gòu)6.5億美金，占高端綠鞋前發(fā)行規(guī)模41.1%，包含了國(guó)際及中資背景最頂級(jí)的投資機(jī)構(gòu)。

這是今年眾多IPO發(fā)行中，國(guó)際知名主權(quán)基金GIC為數(shù)不多的幾單基石投資之一，體現(xiàn)了頂級(jí)投資人對(duì)公司基本面的高度認(rèn)可。

頂級(jí)投資人的矚目，源于華潤(rùn)萬(wàn)象生活與其它物業(yè)股企業(yè)截然不同的屬性。根據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告：按2019年物管總收入計(jì)算，排名第五;按2019年購(gòu)物中心管理收入計(jì)算，排名第二;按2019年重奢購(gòu)物中心管理收入計(jì)算，排名第一。

這就是華潤(rùn)萬(wàn)象生活給予的底氣：服務(wù)的購(gòu)物中心是中國(guó)領(lǐng)先的重奢購(gòu)物中心;管理的物業(yè)則是全國(guó)的高端寫字樓和住宅物業(yè)。

更重要的是，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在業(yè)務(wù)組合、業(yè)務(wù)模式方面獨(dú)樹一幟，實(shí)現(xiàn)了模式“升維”，更多地是圍繞“全業(yè)態(tài)”中“全客戶”的生活需求提供“全服務(wù)”，更加具有消費(fèi)的概念和屬性。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的高毛利率

如果拆分華潤(rùn)萬(wàn)象生活的招股書，會(huì)發(fā)現(xiàn)幾組有意思的數(shù)據(jù)。

從聆訊后的資料可知，截至2020年6月30日，其提供物業(yè)管理服務(wù)的住宅及商業(yè)物業(yè)建筑面積約1.066億平方米，提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的購(gòu)物中心建筑面積約560萬(wàn)平方米，兩項(xiàng)均屬物業(yè)股前列。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)而言，2017—2019年公司的收入分別為：31.29億、44.32億、58.68億，復(fù)合年增長(zhǎng)率為36.93%;2020年第二季度收入31.34億，較同期26.4億同比增長(zhǎng)18.68%;

2017—2019年公司的凈利潤(rùn)分別為：3.88億、4.23億、3.65億。2020年第二季度凈利潤(rùn)是3.39億，較同期1.92億同比增長(zhǎng)76.13%。

如果不出意外，則華潤(rùn)萬(wàn)象生活2020年全年的凈利潤(rùn)將會(huì)超過6億元，創(chuàng)下歷史新高。

細(xì)分來看，2017年至2019年以及2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活住宅物業(yè)管理服務(wù)的營(yíng)收分別為21.01億元、27.63億元、34.72億元、16.81億元，分別占收入的67.1%、62.4%、59.2%及53.6%;商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理營(yíng)收分別為10.28億元、16.68億元、23.97億元、14.53億元。

這組數(shù)據(jù)有意思之處在于，從2017年開始，雖然住宅和商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入都是實(shí)現(xiàn)了持續(xù)的增長(zhǎng)，但住宅的收入占比一直在下降，商業(yè)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)收入占比一直在提高，比例更在2020年上半年達(dá)到46.4%的占比，較之2017年增長(zhǎng)13.5個(gè)百分點(diǎn)。

這種比例的更替，即彰顯華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)板塊發(fā)展的強(qiáng)大韌性，亦從另外一面展示公司板塊業(yè)務(wù)重心的發(fā)展變化。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的增加，也抬升了華潤(rùn)萬(wàn)象生活整體的毛利率。

過去三年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的整體毛利率分別為13%、15%、16.1%;今年上半年，它的整體毛利率提升至24.1%，呈現(xiàn)持續(xù)走高趨勢(shì)。這其中主要是商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的貢獻(xiàn)。作為例證，2020年上半年，住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率僅為14%，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入的毛利率高達(dá)35.8%。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入高毛利率背后，隱藏著華潤(rùn)萬(wàn)象生活全業(yè)態(tài)發(fā)展模式的秘密。

一體化的生活管理+消費(fèi)生態(tài)的服務(wù)體系

如果去到中國(guó)每一個(gè)城市的萬(wàn)象城，會(huì)發(fā)現(xiàn)其不僅僅是一個(gè)購(gòu)物中心，而是多維的城市綜合體。

萬(wàn)象城是集酒店、寫字樓、生態(tài)公園、購(gòu)物中心、會(huì)所、城市超級(jí)寓所為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市多維空間;外加配套的幸福里住宅，使得華潤(rùn)萬(wàn)象生活可以建立起一體化的生活管理+消費(fèi)生態(tài)的服務(wù)體系。

這就是華潤(rùn)萬(wàn)象生活區(qū)別于其它傳統(tǒng)物管公司的核心所在，即背依如此的物業(yè)生態(tài)鏈，構(gòu)建起的強(qiáng)大社區(qū)增值服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。

傳統(tǒng)物管公司的業(yè)務(wù)主要集中在“保潔、保安、保綠、保修”等傳統(tǒng)的“四?！睒I(yè)務(wù)，不少領(lǐng)先企業(yè)雖然在發(fā)力社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)，但還面臨著各類各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)提供商(包括各類電商巨頭、垂直服務(wù)商等)的激烈競(jìng)爭(zhēng);而華潤(rùn)萬(wàn)象生活則通過組合其旗下社區(qū)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和寫字樓運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)板塊，建立起服務(wù)人生活、購(gòu)物、工作全方位需求的生活服務(wù)平臺(tái)，從而打造了一個(gè)互相引流、相互促進(jìn)的消費(fèi)生態(tài)系統(tǒng)。

舉例而言，華潤(rùn)萬(wàn)象生活購(gòu)物中心板塊的“一點(diǎn)萬(wàn)象”計(jì)劃擁有超過1,000萬(wàn)會(huì)員，住宅板塊的“悅家”計(jì)劃擁有79萬(wàn)會(huì)員，寫字樓板塊的“Officeasy”等會(huì)員計(jì)劃擁有約6萬(wàn)會(huì)員;龐大而穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)構(gòu)成了華潤(rùn)萬(wàn)象生活可變現(xiàn)的私域流量;而通過業(yè)態(tài)之間相互引流，公司則能夠充分有效地實(shí)現(xiàn)流量變現(xiàn)，從而將服務(wù)“做深”、充分挖掘客戶價(jià)值。

數(shù)據(jù)是最有利的說明。在住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活社區(qū)增值服務(wù)約占2020上半年分部收入的8%、分部毛利的21%。

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面方面，服務(wù)收入的增長(zhǎng)主要源于兩方面：購(gòu)物中心在管建筑面積增加;自2020年1月開始向購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，上半年的物管中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入為2.9億元，而此前該數(shù)字為零，由此進(jìn)一步拉動(dòng)了購(gòu)物中心營(yíng)收的增長(zhǎng)。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活如此的模式，在概念意義上為全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)主要包括為各業(yè)態(tài)提供的物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)，以及為購(gòu)物中心及寫字樓提供的運(yùn)營(yíng)服務(wù)。通過采用全業(yè)態(tài)的發(fā)展模式，市場(chǎng)參與者可以分散收入來源，提高品牌知名度，并利用多業(yè)態(tài)的協(xié)同效應(yīng)，將各類資源整合到產(chǎn)業(yè)鏈中。

在中國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)，中國(guó)僅少數(shù)參與者成功將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至全業(yè)態(tài)，這使得華潤(rùn)萬(wàn)象生活極具市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，中國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)十大公司占2019年市場(chǎng)總收入約15.3%，而華潤(rùn)萬(wàn)象生活排名第7，占市場(chǎng)份額1.2%。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的成功，另一大助力是來自母公司的消費(fèi)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)布局支持。

華潤(rùn)集團(tuán)在2020年財(cái)富500強(qiáng)中排名第79位，在零售、健康和金融等領(lǐng)域有廣泛布局且處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先地位。依托華潤(rùn)集團(tuán)和華潤(rùn)置地，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的各業(yè)務(wù)板塊之間的互動(dòng)，打破了業(yè)態(tài)的邊界，可以構(gòu)建了一個(gè)獨(dú)特的消費(fèi)生態(tài)系統(tǒng)。

招股說明書顯示，華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地為華潤(rùn)萬(wàn)象生活的兩大客戶，2017年至2020年上半年所貢獻(xiàn)收入合共分別占總收入的31.2%、32.2%、32.3%、36.0%。

未來估值幾何?

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)收入總額由2014年的2828億元增加至2019年的4709億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為10.7%，隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的日趨成熟，該市場(chǎng)規(guī)模將不斷擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2019年至2024年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為8.2%。

背依著華潤(rùn)集團(tuán)和華潤(rùn)置地，未來華潤(rùn)萬(wàn)象在全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)的排名將進(jìn)一步提升。

招股說明書同時(shí)顯示，在未來3年內(nèi)，根據(jù)華潤(rùn)置地各樓宇及購(gòu)物中心交付面積的增長(zhǎng)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的在管物管面積將迎來爆發(fā)性增長(zhǎng)。2020年新增在管建筑面積為576萬(wàn)平方米，但2021-2023年每年的新增在管建筑面積均在1000萬(wàn)平方米以上。

與此同時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，在華北、華東、華南、華西、華中各大區(qū)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活已在近日全面啟動(dòng)“尋求項(xiàng)目合作計(jì)劃”，合作方式包括管理輸出、承租經(jīng)營(yíng)、商管公司收并購(gòu)。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，根據(jù)各區(qū)域?qū)で箜?xiàng)目合作計(jì)劃，其合作的業(yè)態(tài)稍有不同，例如華東大區(qū)包括了購(gòu)物中心和寫字樓，華北、華西則只有購(gòu)物中心。

雖然大部分物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)的主要業(yè)態(tài)為住宅物業(yè)或小規(guī)模的非住宅物業(yè)，但有少部分頭部企業(yè)已開始進(jìn)行全業(yè)態(tài)布局，而華潤(rùn)萬(wàn)象生活是踐行最早、亦是最成功的少數(shù)頭部企業(yè)之一。

在華潤(rùn)萬(wàn)象生活的服務(wù)體系里，住宅和商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入都是集中在一線與二線城市。細(xì)分而言，住宅方面的幸福里，是每個(gè)城市的高端住宅物業(yè);萬(wàn)象城則是中國(guó)高品質(zhì)的購(gòu)物中心，是中國(guó)購(gòu)物中心行業(yè)的領(lǐng)跑者。根據(jù)中國(guó)購(gòu)物中心等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，2019年評(píng)定重慶萬(wàn)象城、青島萬(wàn)象城、成都萬(wàn)象城為國(guó)家五星購(gòu)物中心。

在智通財(cái)經(jīng)APP看來，未來具有多業(yè)態(tài)多區(qū)域協(xié)同發(fā)展的市場(chǎng)參與者將具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增值服務(wù)是其中關(guān)鍵，能夠培育社區(qū)增值服務(wù)的物業(yè)公司將會(huì)跑贏同業(yè)。從這一方面而言，具備天然的開放性和平臺(tái)屬性，背依華潤(rùn)集團(tuán)和華潤(rùn)置地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，加之業(yè)務(wù)基本在一二線城市的的華潤(rùn)萬(wàn)象生活無疑將可創(chuàng)造更多價(jià)值。