物管行業(yè)核心指標(biāo)：應(yīng)收賬款為衡量行業(yè)公司的關(guān)鍵指標(biāo) 品牌決定公司發(fā)展前景

本文來(lái)自“中信證券研究”

在股票供給進(jìn)一步增加的情況之下，優(yōu)秀公司和平庸公司之間的差異可能進(jìn)一步顯露出來(lái)，行業(yè)調(diào)整恰是優(yōu)質(zhì)個(gè)股更好的配置良機(jī)。我們建議堅(jiān)守物業(yè)管理行業(yè)的消費(fèi)屬性，避免資源思維。第三方外拓規(guī)模（除并購(gòu)）可能是一個(gè)普適的，可以計(jì)量企業(yè)品牌實(shí)力的重要指標(biāo)。

新股發(fā)行是近期板塊調(diào)整的主因，目前IPO高潮已經(jīng)接近尾聲。

巨量IPO不僅分流了資金，也拷問(wèn)市場(chǎng)企業(yè)的融資合理性和業(yè)績(jī)可靠性。我們相信，估值調(diào)整可能是階段性的，但估值結(jié)構(gòu)分化可能是永久性的。未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)研究的重心，應(yīng)該是如何區(qū)分好物業(yè)管理公司和平庸的物業(yè)管理公司。

物業(yè)管理行業(yè)是消費(fèi)服務(wù)業(yè)不是資源行業(yè)，品牌是物業(yè)管理公司基業(yè)長(zhǎng)青的關(guān)鍵。

我們認(rèn)為，資本市場(chǎng)過(guò)于關(guān)注在管面積增長(zhǎng)。品質(zhì)的最大意義在于跑通單盤(pán)盈利模型，跑通單盤(pán)模型的路徑可以是提質(zhì)增效節(jié)約成本，也可以是提價(jià)，說(shuō)服業(yè)主提取維修資金，或者發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)。我們認(rèn)為，未來(lái)品牌所帶來(lái)的效率和服務(wù)內(nèi)容差異可能越來(lái)越大。

應(yīng)收賬款規(guī)模是重要的品質(zhì)監(jiān)測(cè)指標(biāo)。

一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意度高，繳費(fèi)率就會(huì)更高。如果一個(gè)企業(yè)的應(yīng)收款項(xiàng)規(guī)模相對(duì)于營(yíng)業(yè)收入來(lái)說(shuō)相當(dāng)大，可能是該公司品牌競(jìng)爭(zhēng)力不足的暗示。不過(guò)，這一比例達(dá)到一定程度后，也不和品牌競(jìng)爭(zhēng)力完全線(xiàn)性相關(guān)。

品牌拓展絕對(duì)規(guī)模，是企業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)力的重要表現(xiàn)方式。

物業(yè)管理公司外拓，主要有關(guān)聯(lián)方交付、并購(gòu)和第三方外拓（全委、合資公司、業(yè)委會(huì)委托存量房項(xiàng)目等）。無(wú)論從毛利率還是從現(xiàn)金流角度而言，并購(gòu)都并非上佳選擇。關(guān)聯(lián)方交付雖好，但長(zhǎng)期而言不能成為穩(wěn)定增量來(lái)源。第三方外拓（并購(gòu)除外）的絕對(duì)規(guī)模，充分展示了公司的核心品牌競(jìng)爭(zhēng)力，也往往和公司的提價(jià)能力、多種經(jīng)營(yíng)發(fā)展能力、長(zhǎng)期單盤(pán)盈利模型的跑通高度相關(guān)。

風(fēng)險(xiǎn)因素：

部分公司報(bào)表盈利能力虛高，長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展能力不足風(fēng)險(xiǎn)。

回歸消費(fèi)服務(wù)本質(zhì)，看好品牌物管公司。

我們認(rèn)為，在股票供給進(jìn)一步增加的情況之下，優(yōu)秀公司和平庸公司之間的差異可能進(jìn)一步顯露出來(lái)，行業(yè)調(diào)整恰是優(yōu)質(zhì)個(gè)股更好的配置良機(jī)。我們建議堅(jiān)守物業(yè)管理行業(yè)的消費(fèi)屬性，避免資源思維，現(xiàn)有上市企業(yè)推薦綠城服務(wù)(02869)、保利物業(yè)(06049)、新大正、招商積余等，未上市公司建議關(guān)注萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、龍湖智慧服務(wù)、金地物業(yè)等。

（本文編輯：孫健一）