鮮見新股首日未破發(fā)！祥生控股集團(02599)開啟優(yōu)質(zhì)發(fā)展新紀元

11月18日，“中國最后一個待上市的千億房企”的上市之旅終于塵埃落定。

日前，祥生控股集團(02599)已于港交所正式掛牌，首日亮相收平，報5.59港元，盡管波動不大，但在今年港股市場中新股多數(shù)“上市首日即破發(fā)”的魔咒之下，首日維持未破發(fā)甚至盤中微漲的成果已是鮮見。

智通財經(jīng)APP了解到，在當前港股內(nèi)房行業(yè)普遍受到低估之時，祥生控股集團能夠以接近區(qū)間上限定價，一方面展現(xiàn)公司對未來發(fā)展充滿信心，向市場傳遞著長期價值投資，另一方面也代表投資機構(gòu)對于其未來發(fā)展的看好。

在激烈的市場“廝殺”中，祥生正以強勁實力為基礎，以登陸資本市場為起點，持續(xù)向地產(chǎn)企業(yè)第一梯隊挺進。

高增速跨過千億門檻，盈利能力大幅提升

祥生在上個世紀80年代創(chuàng)立于浙江諸暨，經(jīng)過了數(shù)十年的發(fā)展，從深耕浙江省，擴展至泛長三角區(qū)域，并在夯實基本盤的基礎上放眼全國。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的資料，自2016至2019年，祥生控股集團在中國的簽約銷售額大幅增長，復合年增長率為89.5%。

只用了4年時間，祥生以高速增長的姿態(tài)跨過千億門檻，挺進2019中國百強房企中TOP30。因而，公司雖是資本市場的“晚到者”，但其發(fā)展“后勁”卻是不容小覷。

近年來，公司不斷維持著高速的業(yè)績增長，2017-2019年其收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年復合年增長率為137.6%。截至2020年4月30日，營業(yè)收入為85.52億元，同比增長123%。利潤方面，繼2018年成功實現(xiàn)扭虧為盈后，2019年公司的凈利潤達32.09億元，較2018年大幅增長650%，盈利能力持續(xù)提升。

招股書顯示，2017-2019年，祥生控股集團已確認的建筑面積三年的數(shù)字分別為83.82萬平方米、142.25萬平方米和348.83萬平方米，復合年增長率為104%。更加難能可貴的是，公司的毛利率并未隨著經(jīng)營規(guī)模的大幅增加而下降，反而隨著營業(yè)收入的提高而同步增長。期內(nèi)，公司分別錄得13.2%、21.1%和23.9%的毛利率，維持在行業(yè)內(nèi)較高水平。與此同時，2020前四個月的毛利率20.7%也較上年同期約18.4%有較大幅度的提升。

此外，在祥生控股集團披露的財務數(shù)據(jù)中，最亮眼的莫過于其凈資產(chǎn)收益率(ROE)。公司2019年的ROE水平較2018年增長33.5個百分點至50.1%，遠高于行業(yè)平均水平，且截至2020年4月末，公司ROE實現(xiàn)40.3%繼續(xù)維持較高水平，遠超行業(yè)及同規(guī)模地產(chǎn)公司。這也同步映射出公司不斷提升的盈利能力和優(yōu)異的資產(chǎn)質(zhì)量。

上半年以來，盡管地產(chǎn)行業(yè)普遍深受公共衛(wèi)生事件的干擾幾近停擺，但截至2020年4月末，祥生控股集團預收賬款由2019年的779.02億元進一步增長至801.7億元，這足以見得公司在當下的銷售狀況依舊良好，將進一步增厚公司收益及資產(chǎn)規(guī)模。

隨著年初至今公共衛(wèi)生事件擾動因素的逐漸消散，房屋成交狀況整體向好趨勢不變，下半年以來公司開工推盤有所提速，合約銷售增長態(tài)勢確定性較高，快速復蘇趨勢下利潤釋放速度有望持續(xù)提升。

實施“1+1+X”戰(zhàn)略，構(gòu)筑核心產(chǎn)品力

通過分析祥生的發(fā)展軌跡，智通財經(jīng)APP觀測到，祥生能夠保持盈利高速發(fā)展有三大“制勝法寶”：一是深耕優(yōu)質(zhì)區(qū)域，獲得平均售價相對較高的物業(yè);二是經(jīng)營管理能力提升，獲得土地及開發(fā)建設成本較為合理;三是核心產(chǎn)品的高競爭力獲得一定的市場溢價。

自2020年以來，從“深耕”到“拓新”，祥生的發(fā)展策略穩(wěn)健而踏實，遵循著“1+1+X”戰(zhàn)略，祥生將“大本營”浙江省作為核心發(fā)展區(qū)域，包括省內(nèi)的二三線城市和強四線城市。另外，公司將泛長三角區(qū)域城市為核心增長區(qū)域，選擇進入一、二線城市及周邊的三四線城市，X則是全國其他區(qū)域的潛力布局城市作為未來擴張的鋪墊，囊括合理管控半徑下的核心二線城市、核心一線城市周邊二三四線城市。

在實施「1+1+X」策略后，祥生所收購和開發(fā)的物業(yè)項目數(shù)量呈日益增長趨勢，已確認的建筑面積由2017年的83.83萬平方米增至2019年的348.84萬平方米，三年復合增長率達104%。截至2020年7月末，祥生目前已在上海、浙江、江蘇、山東、安徽、江西、湖北、湖南、內(nèi)蒙古、福建等11個省份45座城市展開布局。

2020年以來，祥生更累計斥資超過百億拿地，從土儲結(jié)構(gòu)來看，準一線、強二線及二線城市的占比為85%左右。其中不乏各大房企看好的一級土地市場城市，如寧波、溫州及杭州等，整體結(jié)構(gòu)穩(wěn)健而均衡，符合公司深耕策略，更有利于在瞬息萬變的市場之中，提升核心競爭力，深化護城河。

與此同時，公司亦同步打造了匹配不同城市能級的成熟產(chǎn)品線。對于祥生而言，產(chǎn)品的極致是人，從產(chǎn)品研發(fā)到交付落地，一切從客戶的需求出發(fā)。2020年，祥生地產(chǎn)在原有TOP系、“大城春曉”、“悅說新語”、“府樾同輝”七大產(chǎn)品線基礎上升級迭代形成TOP系、云境系、府系、樾系四大產(chǎn)品線，聚焦?jié)M足多元人居需求。

圖：杭州祥生·云境

今年以來，從府系到云境，從東方雅致風韻到現(xiàn)代極簡寫意，從五重歸家禮序到四大幸?；颍樯?jīng)歷的一系列產(chǎn)品線的迭代煥新，不僅僅是更新了產(chǎn)品理念與產(chǎn)品類型，更是體現(xiàn)了祥生對于理想人居體驗的努力探索與打造精致優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的堅定決心。

由上述產(chǎn)品體系的搭建能夠看到，祥生的產(chǎn)品覆蓋全生命周期，能夠根據(jù)客戶的差異化需求和偏好進行產(chǎn)品定位，同時提升了各個客戶群體的居住體驗，在擴大客戶的覆蓋面的同時，持續(xù)深化品牌價值。

降負債穩(wěn)增長，財務日趨健康

在銷售規(guī)模和收入體量雙重提升的過程中，祥生亦始終將財務結(jié)構(gòu)的健康放在第一位。

智通財經(jīng)APP觀測到，近年以來，祥生的債務結(jié)構(gòu)正在持續(xù)改善，其凈資產(chǎn)負債比率及資產(chǎn)負債比率整體減少，較往年有所改善，負債結(jié)構(gòu)中長期債務占比提高，財務結(jié)構(gòu)日趨健康。與此同時，盈利能力的持續(xù)提升，帶來的不僅是營收能力的增強，同樣也有規(guī)模效應下負債率的持續(xù)走低及運營能力提高的影響。

就財務管理而言，祥生通過制定一系列營運資金管理政策以密切監(jiān)控、分析及控制各項目的成本及預算。例如，公司按照集中模式管理營運資金并采納兩級管理，有效監(jiān)督營運資金的使用。通過優(yōu)化土地收購成本及建筑費用的付款時間表，使得預售所得款項與物業(yè)銷售計劃相匹配，實現(xiàn)更高效的現(xiàn)金流管理，提升資金使用效率。

招股書顯示，2019年祥生控股集團的經(jīng)營性現(xiàn)金流由負轉(zhuǎn)正，達到35億元，加受限資金及抵押存款，現(xiàn)金總額為69億元，資金面相對比較寬裕。同時，公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也在進一步提升，從2017年的0.08次提升至2019年的0.27次，周轉(zhuǎn)速度大幅提升，在如今行業(yè)融資略有收緊的當下，有效保障了公司進項資金的健康充裕，增強了其風險抵御能力。

負債方面而言，公司整體負債水平表現(xiàn)良好，據(jù)招股書顯示，截至2019年底公司已全部償還2018年票據(jù)并且無未償還結(jié)余。就在今年3月11日，祥生控股集團增發(fā)了于年初發(fā)行的美元高級定息債券，發(fā)行債券期限為2年，于2022年1月23日到期。票面發(fā)行利率僅為9%，從側(cè)面反映出因其良好的盈利能力和債務結(jié)構(gòu)而備受資本市場的青睞。

此次上市，祥生亦為市場留足了增長空間。在更加注重精細運營、成本管控和產(chǎn)品力提升的背景下，公司綜合實力強勁，已經(jīng)具備較強的市場競爭力和增長潛力。對于祥生而言，此次登陸港股市場與跨越千億門檻一樣，都是持續(xù)穩(wěn)健向好的新起點，未來有望迎來更加廣闊的發(fā)展空間。