降負(fù)債穩(wěn)增長，上坤地產(chǎn)(06900)開啟高質(zhì)量發(fā)展新篇章

下半年以來，扛住了“三道紅線”和融資新規(guī)漸近的壓力，上坤地產(chǎn)(06900)的上市之路走得從容而穩(wěn)健。

11月16日，上坤地產(chǎn)公布了招股和定價(jià)結(jié)果，公司的國際發(fā)售和香港公開發(fā)售均獲適度超額認(rèn)購， IPO最終定價(jià)為2.28港元，定價(jià)接近于區(qū)間上限，已于11月17日正式登陸港股市場。

當(dāng)前內(nèi)房股顯然處于低估狀態(tài)，在PE偏高的基礎(chǔ)上采用接近區(qū)間上限定價(jià)，一方面表明公司對(duì)未來發(fā)展充滿信心，另一方面也表明投資機(jī)構(gòu)對(duì)于其未來發(fā)展的看好。與此同時(shí)，在定價(jià)方面，公司依然為市場留足增長空間。

近年來，上坤逐漸向有質(zhì)量的增長轉(zhuǎn)型。而今，這家潛力倍增的地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)順利登陸港股市場，開啟了下一段高質(zhì)向優(yōu)發(fā)展的新征程。

降杠桿成效顯著 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康優(yōu)化

發(fā)展十年至今，上坤地產(chǎn)迅速在上海地產(chǎn)業(yè)里聲名鵲起，規(guī)模和利潤雙雙快速增長的同時(shí)，公司也從未放棄過對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。

近年以來，在快與慢之間，上坤已經(jīng)逐漸掌握了“平衡之道”。

就近年數(shù)據(jù)而言，在銷售和土儲(chǔ)擴(kuò)張齊頭并進(jìn)之際，上坤對(duì)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重視從未改變過。嚴(yán)控財(cái)務(wù)管理，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，成為了如今上坤應(yīng)對(duì)市場變化的護(hù)城河，重視銷售回款和利潤，亦讓高質(zhì)量增長成為現(xiàn)實(shí)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2017-2019年之間，上坤的凈負(fù)債率呈現(xiàn)逐年不斷下降的趨勢，從684.9%降至325.9%，再到118.8%，而截至今年4月末，雖然受公共衛(wèi)生事件影響，但由于上坤的計(jì)息銀行及其他借款減少，使其凈負(fù)債率繼續(xù)降低至73.8%，同時(shí)現(xiàn)金短債比也增長到1.4倍，短期償債能力明顯提升，從而使公司順利走出了“三道紅線”監(jiān)控區(qū)，赴港的步伐越加穩(wěn)健。

從貸款結(jié)構(gòu)上來看，公司的銀行及其他貸款借款總額也在同步持續(xù)降低，由2018年的74.6億降至2019年降至67.7億元并在2020年前四個(gè)月內(nèi)再度下降至55.9億元，貸款分布日趨均衡，三年一期的加權(quán)平均利率持續(xù)保持穩(wěn)定可控且健康合理的水平。

此外，上坤地產(chǎn)還密切監(jiān)控借款的到期情況和提高管理流動(dòng)資金水平，以確保擁有充足的現(xiàn)金流滿足償還債務(wù)和業(yè)務(wù)拓展的現(xiàn)金需求。截至今年4月末，上坤擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約15.85億元，不僅能夠有效覆蓋短期負(fù)債，充裕的流動(dòng)性亦將為公司未來債務(wù)償還和業(yè)務(wù)開展提供支撐。

除了賬上資金充裕，截至2020年8月31日，公司有未動(dòng)用銀行融資約人民幣110.25億元，且資本市場的認(rèn)可也將為其帶來了更強(qiáng)的融資能力，由此，上坤已經(jīng)且將繼續(xù)獲得經(jīng)營所得營運(yùn)資金以及外部多元的融資渠道提供資金以支持業(yè)務(wù)增長。

與此同時(shí)，上坤一體化運(yùn)營模式及規(guī)模化成本優(yōu)勢，使公司的項(xiàng)目銷售具有巨大的價(jià)格優(yōu)勢，從而實(shí)現(xiàn)了其優(yōu)質(zhì)開發(fā)、快速銷售的發(fā)展戰(zhàn)略。而這一過程，不但是節(jié)約成本、創(chuàng)造效益的過程，更有效的提高了上坤的項(xiàng)目開發(fā)速度及資金周轉(zhuǎn)效率，提升生產(chǎn)資源的單位利用效率從而縮減其單位利用成本。

針對(duì)于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，上坤未來也將繼續(xù)強(qiáng)化整體的財(cái)務(wù)政策，完善整體資本結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)控財(cái)務(wù)指標(biāo)，包括更高效的使用營運(yùn)資金，來確保充裕的現(xiàn)金流，通過標(biāo)準(zhǔn)化的項(xiàng)目的管控來縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期周期，提高整體的周轉(zhuǎn)率。

穩(wěn)健增長高質(zhì)運(yùn)營 盈利能力不斷提升

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，上坤地產(chǎn)總部位于上海，并于2016年開啟全國化步伐，經(jīng)過11年發(fā)展，上坤地產(chǎn)在上海住宅開發(fā)企業(yè)中逐漸確立了領(lǐng)先地位，現(xiàn)已戰(zhàn)略性地將業(yè)務(wù)拓展至珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的其他一線、二線及強(qiáng)三線城市。

作為地產(chǎn)行業(yè)的長期主義者，上坤的眼光則放得更為長遠(yuǎn)。從第一個(gè)五年“打磨產(chǎn)品、立足并深耕上海”到第二個(gè)五年“布局全國七大區(qū)域、挺進(jìn)百強(qiáng)”，公司緊扣行業(yè)發(fā)展趨勢，實(shí)現(xiàn)在銷售規(guī)模、收入及利潤上的突破。

近年來，上坤的總資產(chǎn)在業(yè)績期內(nèi)增長迅速，由2017年的151.1億元，增長到2018年的198.9億元，并進(jìn)一步增長到2019年的248.8億元，復(fù)合年增長率高達(dá)28.3%，且在2020年前四個(gè)月內(nèi)繼續(xù)穩(wěn)步增長至251.9億元?？傎Y產(chǎn)穩(wěn)定增長也與公司不斷擴(kuò)張的業(yè)務(wù)規(guī)模相匹配，同時(shí)資產(chǎn)回報(bào)率亦由17年的0.3%大幅上升至19年的3.0%，收益回報(bào)明顯。

收入方面，2017-2019財(cái)年，公司實(shí)現(xiàn)營收分別為12.01億元、68.47億元和75.35億元，三年復(fù)合增長率達(dá)150.5%。而在收入快速增長的同時(shí)，公司同步維持著超高的盈利水準(zhǔn)，凈利潤在往績期內(nèi)增長迅速，從2017年的0.3億元，高速增長至2018年的6.7億元，再于2019年進(jìn)一步增長至6.8億元，三年復(fù)合增長率高達(dá)376.1%。與此同時(shí)，今年前4月上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利率達(dá)51.6%。

隨著公司加速向全國滲透，未來的成長性還將進(jìn)一步延續(xù)，結(jié)合最新情況來看，截至2020年7月末，上坤地產(chǎn)已經(jīng)將業(yè)務(wù)范圍拓展至8省14個(gè)城市，其共計(jì)總土地儲(chǔ)備約410萬平方米，其中70%位于長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。高質(zhì)量的項(xiàng)目布局以及充裕的土地儲(chǔ)備有望為上坤地產(chǎn)的可持續(xù)增長帶來支撐。

在高效經(jīng)營的另一面，上坤地產(chǎn)在項(xiàng)目開發(fā)、投資等多個(gè)維度進(jìn)行把控和優(yōu)化，持續(xù)提升企業(yè)的盈利水平。從拿地開始，上坤就注重保持項(xiàng)目的利潤率，對(duì)回款標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售條件標(biāo)準(zhǔn)、施工條件標(biāo)準(zhǔn)、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行精密測算，配合項(xiàng)目開發(fā)、品質(zhì)打磨、從而保證項(xiàng)目有合理的利潤水平，推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

通過運(yùn)營效率提升、精準(zhǔn)投資布局、區(qū)域深耕戰(zhàn)略，以及高效執(zhí)行，上坤未來有望全面兌現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長?；趯?duì)上坤長期投資價(jià)值的認(rèn)同，以及對(duì)其業(yè)務(wù)核心價(jià)值的深入理解，資本市場與投資者亦將對(duì)這家新秀房企予以最為積極反饋。