港股打新 | 金科服務(wù)(09666)為西南最大物業(yè)服務(wù)商，10名基石投資者合計(jì)認(rèn)購(gòu)比例達(dá)36.79%

本文來(lái)自“濤哥講新股”

公司簡(jiǎn)介：

金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(09666)是西南地區(qū)最大的綜合智慧物業(yè)服務(wù)商。按綜合實(shí)力計(jì)，公司自2016年起，連續(xù)五年被中指研究院評(píng)為中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)十強(qiáng)之一。

截至2020年6月30日，金科服務(wù)共有843個(gè)已訂約物業(yè)管理項(xiàng)目，合同總建筑面積約為255.5百萬(wàn)平方米，其中487個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，在管總建筑面積約為129.7百萬(wàn)平方米。

發(fā)行概況

股份代碼：09666

招股時(shí)間：2020-11-05～2020-11-10 12:00

公布結(jié)果：2020-11-16

上市日期：2020-11-17

計(jì)息日：6天

入場(chǎng)費(fèi)：4807.97元（100股/手）

市值：282.91億

市盈率：69.36倍

發(fā)售價(jià)：41.8~47.6元

香港發(fā)售股份數(shù)目：1196.2萬(wàn)股(最多回?fù)苤?8%的話，甲乙組各11.96萬(wàn)手)

預(yù)計(jì)1手中簽率30%

點(diǎn)評(píng)：綜合評(píng)分6.57分（為各明細(xì)項(xiàng)算術(shù)平均值）

1. 大市值物業(yè)公司，規(guī)模接近保利物業(yè)了；

2. 估值看似很高，但是業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)，基本面挺好；

3. 基石投資者數(shù)量不少，認(rèn)購(gòu)比例不高，高瓴也早就破了金身；

4. 回?fù)鼙壤?，綠鞋頂?shù)米?，每手市值也小，風(fēng)險(xiǎn)不大；

5. 最近物業(yè)股連續(xù)破發(fā)，市場(chǎng)悲觀情緒較濃，建議輕倉(cāng)或者觀望。

1、以上限計(jì)算，計(jì)算市值301億元，金科服務(wù)是大市值新股里面發(fā)行價(jià)區(qū)間偏大的一個(gè)，估計(jì)看最近氣氛不太行，有點(diǎn)搖擺；6分

2、以2019年凈利潤(rùn)計(jì)算，發(fā)行市盈率近70倍，看著挺嚇人。但是2017~2019年，公司營(yíng)收復(fù)合年增長(zhǎng)率約為49.1%，凈利潤(rùn)復(fù)合年增長(zhǎng)率約為81.5%，這么看的話發(fā)行估值能接受。而且上半年利潤(rùn)3.02億，全年利潤(rùn)估計(jì)在6億以上，折合2020年市盈率約40倍,比保利要低；7分

3、保薦人是華泰和中信里昂，中信里昂承擔(dān)價(jià)格穩(wěn)定人（綠鞋）的角色，這次公開(kāi)發(fā)售部分最多只回?fù)艿?8%，綠鞋壓力較?。?分

4、作為一家物業(yè)公司，通常物業(yè)管理服務(wù)收入占比最高，2019年金科服務(wù)這部分收入占比在63左右，增長(zhǎng)也較快。然而更為亮眼的是社區(qū)增值服務(wù)，增速快，毛利率高。2020年上半年由于公共衛(wèi)生事件的原因，該業(yè)務(wù)毛利率大幅下滑，估計(jì)下半年能恢復(fù)正常；7.5分

5、金科服務(wù)的控股股東是金科股份，其2019年銷售面積在中國(guó)物業(yè)開(kāi)發(fā)商中排名第八，為旗下物業(yè)管理公司輸送了很多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。從物業(yè)費(fèi)水平來(lái)看，內(nèi)部項(xiàng)目遠(yuǎn)高于外部拓展的項(xiàng)目。

但是公司任然積極擴(kuò)張，截止2020年6月30日，包干制協(xié)議下所有在管和已簽約項(xiàng)目487個(gè)，其中外拓項(xiàng)目（來(lái)自第三方）291個(gè)，占比近60%，外拓項(xiàng)目面積占比為49.9%；7分

6、2020年5月份做過(guò)一輪融資，投資者每股成本價(jià)為10.74元，較發(fā)行價(jià)中位數(shù)折讓72.09%。半年估值翻幾倍，看著讓人挺難受的；5分

7、在經(jīng)歷4個(gè)物業(yè)股連續(xù)破發(fā)后，金科服務(wù)依然吸引了包括高瓴資本在內(nèi)的10名基石投資者參與認(rèn)購(gòu)，合計(jì)認(rèn)購(gòu)比例為36.79%（以上限定價(jià)計(jì)算），略低，有湊數(shù)的感覺(jué)；6.5分

（本文編輯：孫健一）