新股研報(bào) | 金科服務(wù)(09666)是中國(guó)西南第一物業(yè)服務(wù)商 基石陣容星光熠熠

本文由“信誠(chéng)證券”供稿，作者為信誠(chéng)證券分析師陳伯豪，文中觀點(diǎn)不代表智通財(cái)經(jīng)觀點(diǎn)。

金科服務(wù)(09666)

-    金科服務(wù)是中國(guó)領(lǐng)先西南第一的綜合智慧物業(yè)服務(wù)商，為在內(nèi)地A股上市物業(yè)發(fā)展商金科集團(tuán)旗下物業(yè)管理公司

-    招股日期︰11月5日至10日

-    上市日期︰11月17日

-    聯(lián)席保薦人︰中信證券、華泰國(guó)際

-    收款行︰工銀亞洲

-    發(fā)售約1.33億H股，91%配售，9%公開(kāi)發(fā)售，另有15%超額配股權(quán)，若公開(kāi)發(fā)售認(rèn)購(gòu)10倍至少于45倍，公開(kāi)發(fā)售比例將由9%增至13.5%，45倍至少于95倍即增至18%，認(rèn)購(gòu)95倍或以上則回?fù)苤?6%

-    每股招股價(jià)為41.8元至47.6元，集資最多63.3億元，上市開(kāi)支約2.03億元

-    按每手100股，入場(chǎng)費(fèi)4,807.97元

-    以上限價(jià)47.6元計(jì)算，市值約301.26億元(若以20年首六個(gè)月純利，估算今年純利約為5.86億人民幣，市盈率約46.7倍)

-    截至20年6月底，平均資產(chǎn)凈值約12.8億人民幣

-    公開(kāi)發(fā)售分為甲組(500萬(wàn)或以下申請(qǐng)人)、乙組(500萬(wàn)以上申請(qǐng)人)

業(yè)務(wù)︰

-    17至19年收入分別為10.4億人民幣、15.2億人民幣、23.2億人民幣，20年首六個(gè)月收入13.6億人民幣

-    17至19年毛利分別為2.8億人民幣、3.9億人民幣、6.35億人民幣，20年首六個(gè)月毛利4.33億人民幣

-    17至19年純利分別為1.13億人民幣、1.61億人民幣、3.66億人民幣，20年首六個(gè)月純利2.93億人民幣

-    公司于2000年成立并自此開(kāi)始提供重慶市住宅物業(yè)管理服務(wù)，截至20年6月底，公司已將物業(yè)管理服務(wù)的版圖由重慶市擴(kuò)展至中國(guó)三個(gè)主要地區(qū)的24個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的133個(gè)城市以及其他地區(qū)。為拓展物業(yè)管理服務(wù)，公司從06年開(kāi)始向獨(dú)立第三方提供增值服務(wù)，并在13年開(kāi)始提供社區(qū)增值服務(wù)

-    按綜合實(shí)力計(jì)，公司自16年至20年連續(xù)五年被中指研究院評(píng)為「中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)」中物業(yè)服務(wù)十強(qiáng)企業(yè)之一。公司并于15年至20年連續(xù)六年被中指研究院評(píng)為西南地區(qū)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第一位

-    近年合同建筑面積及在管建筑面積快速增長(zhǎng)，按約33.7%的復(fù)合年增長(zhǎng)率由截至17年底約1.391億平方米增至截至19年底約2.486億平方米。在管總建筑面積按約39%的復(fù)合年增長(zhǎng)率由截至17年底約6240萬(wàn)平方米增至截至19年底約1.205億平方米

-    截至20年6月底，公司共有843個(gè)已訂約物業(yè)管理項(xiàng)目，合同總建筑面積約為2.555億平方米，及我們共有487個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，在管總建筑面積約為1.297億平方米

-    公司與金科集團(tuán)保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，其于深交所上市，股份代號(hào)000656，按合同銷售建筑面積計(jì)，金科集團(tuán)于19年在中國(guó)物業(yè)開(kāi)發(fā)商中排名第八。截至20年6月底，公司經(jīng)營(yíng)176個(gè)金科集團(tuán)項(xiàng)目，在管總建筑面積約為6,050萬(wàn)平方米，占比46.6%。而來(lái)自金科集團(tuán)項(xiàng)目占去年收入約63%

-    公司客戶主要包括物業(yè)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及住戶，最大客戶為金科股份，向其提供物業(yè)管理服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)，占去年總收入約22.5%及20.6%，而五大客戶所產(chǎn)生的收入則占約25.8%

-    集資所得其中約60%將用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購(gòu)機(jī)會(huì)；約10%將用于升級(jí)數(shù)碼化及智能管理系統(tǒng)；約20%將用于進(jìn)一步發(fā)展增值服務(wù)；約10%將用作一般業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及營(yíng)運(yùn)資金

首次公開(kāi)發(fā)售前進(jìn)行融資︰

-    于20年5月及6月曾進(jìn)行融資，當(dāng)時(shí)發(fā)售價(jià)較中間價(jià)折讓約72.09%，并設(shè)1年禁售期，前期投資者包括中信證券、陽(yáng)光新興、華蓋卓信投資、天津卓越、磐信上海、高瓴智成等

基石投資者︰

-    引入10位基石投資者，包括泰康人壽、高瓴資本、雪湖資本、中金啟融基金、UBS Asset Management、Marshall Wace Asia Limited、Aspex Master Fund、WT基金、3W Fund、China Orient Multi-Strategy Master Fund，合共認(rèn)購(gòu)26.7億港元，按中間價(jià)計(jì)算，約占發(fā)售股份44.97%，設(shè)六個(gè)月禁售期

上市后主要股東架構(gòu)︰

-    金科股份(000656)持股53.97%

-    恒業(yè)美好持股7.98%

-    金恒鴻鑫持股0.44%

-    前期投資者持股16.62%

-    公眾股東持股21%

簡(jiǎn)評(píng)︰

-    金科服務(wù)是中國(guó)領(lǐng)先西南第一的綜合智慧物業(yè)服務(wù)商，為在內(nèi)地A股上市物業(yè)發(fā)展商金科集團(tuán)旗下物業(yè)管理公司

-    以上限價(jià)47.6元計(jì)算，市值約301.26億元，若以20年首六個(gè)月純利，估算今年純利約為5.86億人民幣，市盈率約46.7倍

-    公司引入10名基石投資者，按中間價(jià)計(jì)算，合共認(rèn)購(gòu)約44.97%發(fā)售股份，陣容星光熠熠，惟需配合物管板塊表現(xiàn)能否轉(zhuǎn)強(qiáng)

(編輯：李國(guó)堅(jiān))