高瓴資本投資的一個類SAAS行業(yè)

本文來源公眾號“海榕財富風(fēng)險投研”，作者“海榕君”，文中觀點不代表智通財經(jīng)觀點。

今天說說高瓴資本不斷投資的一個類SAAS行業(yè)：物業(yè)，最近下跌比較大，不少投資者都比較擔(dān)心 ，趁著周末我分析一下。

高瓴資本在物業(yè)行業(yè)有公開披露的投資如下：

2019年12月19日 ，高瓴資本 出資 3500萬美金 (大約2.3億人民幣)以30.44港幣/股 作為基石投資者申購 保利物業(yè) ，占保利物業(yè) 總股本的 1.61 %，保利物業(yè)是全國性的物業(yè)公司，全國排行第5。

2020年5月15日 ， 高瓴資本出資 7500萬美金 (大約5億人民幣)以每5.94港幣/股 作為基石投資者申購 建業(yè)新生活，占 建業(yè)新生活總股本的 9.61%， 建業(yè)新生活是一家區(qū)域性物業(yè)龍頭，全國排行 第13名。

2020年10月30日， 高瓴資本出資 5000萬美金 (大約3.3億人民幣)以6.84港幣/股 作為基石投資者 申購合景悠活 ，全國排行第17名。

高瓴資本在物業(yè)行業(yè)的投資肯定不止這三家公司，高瓴資本看好的是物業(yè)行業(yè)整體 長期投資價值，高瓴資本買的是這個3萬億的超級賽道。投資者看待物業(yè)這個行業(yè)應(yīng)該從整個行業(yè)的角度去看待，不應(yīng)該只局限這三家公司，其他白酒，調(diào)味品，骨科，CRO醫(yī)藥研發(fā)外包等行業(yè)都是這個邏輯 。高瓴資本在這三家公司 投資保利物業(yè)最少，不是保利物業(yè)不優(yōu)秀，只是 好公司 申購的基石投資者非常多 ，高瓴資本只能拿到一部分，連 合景悠活這樣的物業(yè)公司 高瓴都申購 ，足矣看出高瓴資本對物業(yè)這個行業(yè)的青睞。

1. 物業(yè)行業(yè)是一個類SAAS行業(yè)，具有高粘性，龍頭市占率提升的行業(yè)特點

我在高瓴資本投資一家公司查看的三個維度，高瓴資本的投資注重兩大投資邏輯：1. 優(yōu)秀的商業(yè)模式 2. 長期邏輯 優(yōu)秀 。行業(yè)和行業(yè)差別很大的，優(yōu)秀行業(yè)的商業(yè)模式是與生俱來的，例如白酒，成本非常低,賺錢就是比其他行業(yè)容易，例如SAAS公司，強(qiáng)粘性+低邊際成本 ， 成熟的SAAS公司在后期都是躺賺。物業(yè)行業(yè)的商業(yè)模式也比較優(yōu)秀，但是比不上真正的SAAS公司。

如果用一個簡單的公式來分析一家公司，可以用下面的極簡公式：

價值=(價格↑-成本↓)× 品牌市占率↑ *品類總規(guī)?！?/p>

最好的行業(yè)有四大特點 ①不斷提高商品單價和擴(kuò)充收費(fèi)商品的品類 ②有邊際成本效應(yīng)，付費(fèi)用戶越多成本越低 ③ 可以穩(wěn)定提高市占率 ④ 行業(yè)是穩(wěn)定成長的。

物業(yè)行業(yè)有如下特點：

物業(yè)行業(yè)有強(qiáng)粘性，更換物業(yè)對于業(yè)主來說時間和精力成本巨大，小區(qū)一旦使用一個物業(yè)輕易不會更換，品牌市占率不斷提升，強(qiáng)粘性的按訂閱付費(fèi)的商業(yè)模式比項目式的商業(yè)模式優(yōu)秀很多 ，每年只需要增加不多的訂單就能實現(xiàn)營收的高速成長。

新交付的物業(yè)費(fèi)隨著通脹緩慢提升，可以適當(dāng)提價。

行業(yè)穩(wěn)定成長，我國仍然在城市化進(jìn)程中，每年都有大量的新小區(qū)交付，品類總規(guī)模不斷提升。

現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)非常分散，未來龍頭地產(chǎn)公司市占率會提高 ，品牌市占率不斷提升。

未來物業(yè)公司不僅僅只有物業(yè)費(fèi)的收入，會有更多非物業(yè)費(fèi)的收入，充當(dāng)一個 家庭服務(wù)提供商的角色，通過擴(kuò)品類來提高價格。

物業(yè)行業(yè)相對SAAS軟件行業(yè)的劣勢： 人工成本高，未來預(yù)期會更高，同時沒有邊際成本效應(yīng)，物業(yè)行業(yè)有一個悖論：提供優(yōu)秀服務(wù)的公司人工成本會更高，但對股東短期是不利的，提供差一些服務(wù)的公司成本會相對低，短期看是對股東有利的，投資應(yīng)該投資高毛利的物業(yè)公司還是低毛利的物業(yè)公司?未來如果人工智能可以蓬勃發(fā)展，物業(yè)行業(yè)的商業(yè)模式就完美了。

2. 保利物業(yè)下跌的三大原因，市場不認(rèn)可建業(yè)新生活的長期邏輯

最近港股 物業(yè)股下跌主要三個原因 ：

前期市場預(yù)期太高 ，炒的估值特別高 ，像保利物業(yè) 7月份 市場估值給到90倍 ，物業(yè)行業(yè)不是純SAAS行業(yè)，純SAAS行業(yè)有邊際成本低的優(yōu)勢，后期利潤率非常高，會大幅度拉低估值 ,但是物業(yè)不是。

香港市場IPO 太多了 ，近一年有 幾十個上市公司去香港上市，香港上市本來就缺流動性 ，加上最近螞蟻金服 上市，未來 抖音和快手也準(zhǔn)備在香港上市 ，對流動性影響很大。

保利物業(yè)中報的營收增速不及市場預(yù)期，屬于殺業(yè)績和殺估值 ，2019年9月15日 保利物業(yè)出了中報 ，19年營收增速 41%，凈利潤增速 49% ， 今年上半年 營收增速下滑到 27%， 凈利潤增速下滑到 27%。

建業(yè)新生活的中報業(yè)績是非常好的，2020年上半年營收增速 同比增加 50%，上半年凈利潤增加 70%，在業(yè)績會上公司給出的指引是2020年凈利潤增速70%， 21-22年在管面積增速(50-70%)，但是 建業(yè)新生活的股價為什么跌的還這么多?一方面是港股市場的流動性問題，但是主要原因還是建業(yè)是河南區(qū)域地產(chǎn)公司龍頭 ，建業(yè)所在的區(qū)域處于北方，建業(yè)的發(fā)展策略是 圍繞鄭州和河南100多個縣城發(fā)展， 就是市場不認(rèn)可 建業(yè)地產(chǎn)的長期發(fā)展模式，市場更喜歡全國性龍頭物業(yè)和大灣區(qū)的行業(yè)龍頭。這一點類似 格力電器和天立教育，都是長期邏輯壓制股價，市場長期給低估值 ，未來股價的提升就靠業(yè)績增長不斷推動，這種公司如果市場情緒變化，股價容易戴維斯雙擊。

投資物業(yè)公司并不難，以合理估值持有 全國性的物業(yè)龍頭公司，以低估值持有一般的公司，都是賺業(yè)績成長的錢 。對于保利物業(yè)來說， 2020年預(yù)期利潤在 6.95億， 現(xiàn)在市值在308億，對應(yīng) 估值在 44PE ，物業(yè)公司一方面靠母公司開發(fā)的住宅，一方面靠行業(yè)并購 ，有賣方分析師 給出 保利物業(yè) 未來三年凈利潤 增速在 30% 左右，我認(rèn)為經(jīng)過幾個月下跌的保利物業(yè)可以關(guān)注了 ，已經(jīng)進(jìn)入擊球區(qū)了 ，業(yè)績下跌不會改變長期邏輯 。

編輯：莊東騏