金輝控股（09993）IPO全球發(fā)售 計(jì)劃募集資金31.05億港元

10月16日，港交所披露信息顯示，金輝控股已通過上市聆訊，股票代碼確定為09993，并公布發(fā)行價(jià)格區(qū)間、發(fā)行規(guī)模及時(shí)間表，預(yù)期將于10月29日在港股正式掛牌上市。

金輝控股此次IPO發(fā)行價(jià)格區(qū)間為每股3.50-4.50港元，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模6億股，可超額配售不超過0.9億股，最高募集資金31.05億港元。

近年來，金輝控股銷售規(guī)模一直穩(wěn)居中國房企40強(qiáng)。最新招股書數(shù)據(jù)表明，金輝控股關(guān)鍵財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)持續(xù)優(yōu)化。實(shí)際上，將時(shí)間拉長來看，金輝控股在“求發(fā)展”和“控風(fēng)險(xiǎn)”的均衡表現(xiàn)上，正在打造一個(gè)有金輝特色的高質(zhì)量發(fā)展樣本。

全國布局、區(qū)域聚焦，以首置、首改剛需定位鞏固行業(yè)占位

最新版招股書顯示，截止8月31日，金輝控股尚未結(jié)算的預(yù)售房款(合約負(fù)債)為713.84億元，較此前更新數(shù)據(jù)有較大幅度提升，這得益于預(yù)售額的有力增長。

良好的銷售增長表現(xiàn)，只是金輝持續(xù)高增長的一個(gè)縮影。招股書顯示，2017年、2018年及2019年，金輝控股的年收入分別為人民幣117.77億元、159.71億元及259.63億元，復(fù)合年增長率達(dá)48.5%，其中2019年度增幅高達(dá)62.56%，這一增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過不少頭部房企。據(jù)金輝集團(tuán)此前發(fā)布的2020年半年報(bào)，2020年上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入109.72億元。

地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，離不開整體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)定位。在“房住不炒”大基調(diào)下，想要在規(guī)模化、行業(yè)影響力上的持續(xù)提升，對剛性需求市場的準(zhǔn)確把控是必經(jīng)之路。

金輝控股多年來，在地產(chǎn)行業(yè)高手如林的競爭中，能立于不倒，并不斷提升行業(yè)地位，其精準(zhǔn)的產(chǎn)品規(guī)劃和戰(zhàn)略布局功不可沒。招股書及公開資料顯示，金輝控股遵循的是全國布局、區(qū)域聚焦、城市領(lǐng)先的全國性大型地產(chǎn)開發(fā)商的定位，目前已進(jìn)入全國16個(gè)省份和直轄市、31個(gè)城市，擁有160個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，這成為金輝控股規(guī)?；l(fā)展的基礎(chǔ)。

此外，金輝在具體戰(zhàn)術(shù)上，以專注于發(fā)展省會(huì)二線城市及周邊作為布局核心，并聚焦于為首置、首改客戶提供住宅物業(yè)。近年來，一線城市的城市化進(jìn)程高峰期已過，由于城市開發(fā)現(xiàn)狀及政策管控，大城市城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)已經(jīng)很有限，地產(chǎn)開發(fā)逐漸向大城市周邊及鄰近區(qū)域延伸。與此同時(shí)，二線城市城市化速度則不斷提升，重演一線城市的發(fā)展過程。聚焦二線省會(huì)城市，成為新常態(tài)下地產(chǎn)企業(yè)尋找增量的一個(gè)較為精準(zhǔn)的選擇。

金輝控股招股書顯示，截至今年7月31日，公司總土地儲(chǔ)備為2908.2萬平方米，其中二線城市和核心三線城市土地儲(chǔ)備高達(dá)93.3%。目前公司已進(jìn)駐的地區(qū)包括北京、上海、杭州、蘇州、重慶、西安、福州、成都等重點(diǎn)城市。

占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢的前提下，金輝控股得力的產(chǎn)品定位策略和產(chǎn)品規(guī)劃，又為企業(yè)發(fā)展給力助推。招股書顯示，金輝控股擁有四大產(chǎn)品系，分別是針對首置客戶的“優(yōu)步系”產(chǎn)品，針對首改客戶的“云著系”產(chǎn)品，面向大城市高凈值人群的“銘著系”高端住宅，以及城市綜合體“大城系”。其中“優(yōu)步系”、“云著系”產(chǎn)品占據(jù)金輝權(quán)益建筑面積約57.8%。

專注于首置、首改類產(chǎn)品，有力支撐了公司的可持續(xù)增長。仲聯(lián)量行行業(yè)報(bào)告顯示，專注首置、首改需求的地產(chǎn)企業(yè)將受益于居民收入增加所帶來的需求增加、較小的回款壓力，此外這一市場還在減稅及首付比例方面更易得到政策支持、受到調(diào)控政策的影響也較小。

提升盈利水平，追求有質(zhì)量的增長

從盈利指標(biāo)來看，金輝控股在盈利能力也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。招股書顯示，2017年至2019年，公司毛利所得分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元，復(fù)合年增長率為22.2%。在毛利率上，截至2020年4月30日止四個(gè)月，公司毛利率為26.6%，較2019全年的21.8%大幅提升。

產(chǎn)品布局、土地儲(chǔ)備是房企發(fā)展的基礎(chǔ)，但眾所周知，高度金融化的地產(chǎn)行業(yè)，無論是融資成本，還是負(fù)債結(jié)構(gòu)，是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的生死線，把握不好風(fēng)險(xiǎn)的平衡，依然會(huì)為未來發(fā)展慢下巨大隱患。求發(fā)展與控風(fēng)險(xiǎn)的均衡，才是考驗(yàn)企業(yè)內(nèi)功的核心，金輝控股此方面同樣表現(xiàn)突出。

優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，牢把風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展

近年來，金輝控股的債務(wù)結(jié)構(gòu)在持續(xù)改善中。2017年、2018年、2019年、2020年4月30日，金輝控股扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為54.8%、50.7%、47.7%、46.6%，呈逐漸下降趨勢，且負(fù)債水平優(yōu)于行業(yè)大多數(shù)公司。根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年中期，25家預(yù)收款最大的A股上市房企扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率中位數(shù)為51%。

因?yàn)榉€(wěn)健的業(yè)績及財(cái)務(wù)表現(xiàn)，即使不是上市企業(yè)，金輝控股也能夠在債券市場以較低的成本獲得融資。其中6月份發(fā)行的一筆境內(nèi)公司債獲得6.95%的票面利率，同期發(fā)行的另一筆3.25年長期美元債，最新收益率已降至8%以下。

良好的公司信譽(yù)及穩(wěn)健的公司發(fā)展?fàn)顩r，是金輝在債券市場融資成本持續(xù)降低的保障，這也讓金輝持續(xù)獲得評級機(jī)構(gòu)的肯定并上調(diào)評級。標(biāo)普對金輝評級持續(xù)穩(wěn)定，為“B”評級，展望“正面”。10月14日，惠譽(yù)上調(diào)金輝評級，評級結(jié)果為“B”評級，展望由此前的“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”?；葑u(yù)表示，此次上調(diào)結(jié)果反映了金輝的市場地位和財(cái)務(wù)杠桿的改善，包括低于同行的非控制性權(quán)益(約20%)、杠桿率持續(xù)優(yōu)化和債務(wù)結(jié)構(gòu)的改善等;主要集中在省會(huì)城市及直轄市的土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)且總建筑面積充足，足以滿足未來長時(shí)間的開發(fā)需求。

此前，聯(lián)合評級國際有限公司(“聯(lián)合國際”)將金輝的國際長期發(fā)行人評級上調(diào)至‘BB’，展望穩(wěn)定。聯(lián)合國際表示，該發(fā)行人評級上調(diào)至‘BB’反映了金輝的市場地位和財(cái)務(wù)杠桿有所改善，還考慮了在預(yù)期的IPO之后，公司的透明度和公司治理能力將得到提升。金輝在二線和核心三線城市的持續(xù)擴(kuò)張，或?yàn)槠湓鲩L提供動(dòng)力。

隨著IPO進(jìn)程的順利推進(jìn)，接下來成功登錄資本市場，將為金輝控股的加速發(fā)展，帶來新的契機(jī)。