國泰君安國際:永升生活服務(wù)(01995)業(yè)績增速亮眼，增值服務(wù)持續(xù)發(fā)力

本文來自 微信公眾號“國泰君安證券香港”。

永升生活服務(wù)(01995)2020 年上半年收入約為13.45 億元(人民幣，下同)，同比增長90.0%;毛利約為4.13 億元，同比增長約96.0%;毛利率為30.7%，同比上升1.0 個(gè)百分點(diǎn);公司擁有人應(yīng)占溢利約為1.71 億元，同比增長約89.1%;經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入凈額約為2.40 億元，較2019年同期同比增長約96.3%。

在管與合約面積快速增長。截至2020年6月30日，永升生活服務(wù)合約建筑面積約為1.428 億平方米，較2019 年底增長約29.2%;在管建筑面積達(dá)到了約77.2 百萬平方米(旭輝與第三方面積占比分別為23.9%與76.1%)，較2019 年底增長約18.5%，公司預(yù)計(jì)至2020 年末在管面積達(dá)1 億平方米。此外，未來5 年旭輝計(jì)劃將交付超1 億平方米新房。

毛利率與費(fèi)用率均有改善。上半年永升生活服務(wù)毛利率為30.7%，同比上升1.0 個(gè)百分點(diǎn);費(fèi)用率達(dá)11.8%，同比減少1.4 個(gè)百分點(diǎn)。一方面社保減免帶來正面效應(yīng)，另一方面，永升生活服務(wù)提高毛利率較高商辦項(xiàng)目占比，成本管控與管理效能也不斷提升。

三大業(yè)務(wù)板塊收入比例合理。上半年永升生活服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)/社區(qū)增值服務(wù)/非業(yè)主增值服務(wù)收入占總收入比值分別達(dá)60%/19%/21%，毛利占總毛利比值分別達(dá)48%/34%/18%，三項(xiàng)業(yè)務(wù)收入與毛利占比合理且相對穩(wěn)定，盈利質(zhì)量較高。

社區(qū)增值服務(wù)持續(xù)發(fā)力。上半年永升生活服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)2.61 億元，同比增長85%，占總收入的19.4%(較去年同期下降0.6 個(gè)百分點(diǎn))，毛利率達(dá)53.8%，較2019 年同期的64.5%有所下跌，主要是由于發(fā)展毛利率相對較低的小區(qū)建設(shè)及維修業(yè)務(wù)與美居業(yè)務(wù)所致。未來社區(qū)增值服務(wù)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持較高增速，維持毛利率40%-50%的合理水平。

管理費(fèi)單價(jià)提升。上半年永升生活服務(wù)平均物業(yè)管理費(fèi)來自旭輝集團(tuán)的單價(jià)從19 年中期的3.35 元/平方米，提升至2020 年中期的3.44元/平方米，來自第三方的單價(jià)從19 年中期的1.93 元/平方米，提升至2020 年中期的2.72 元/平方米。管理費(fèi)單價(jià)提升，項(xiàng)目質(zhì)量改善。

公司計(jì)劃以2018 年為基數(shù)，實(shí)現(xiàn)2019-2023 年10 倍的利潤增長(年復(fù)合增長率約達(dá)60%)的目標(biāo)。估值方面，市場預(yù)計(jì)20/21/22 年EPS 為0.24/0.37/0.55 元人民幣，9 月28 日收市價(jià)對應(yīng)20/21/22 年預(yù)測市盈率為53.5/34.8/23.4 倍。市場平均目標(biāo)價(jià)為19.17 港元，潛在上升空間約為32%。

風(fēng)險(xiǎn)：外拓盈利能力不高，面積轉(zhuǎn)化不及預(yù)期等。

(編輯：馬火敏)