中報業(yè)績會，50強(qiáng)房企投資策略何去何從？

本文來自“克而瑞地產(chǎn)研究”，本文原標(biāo)題《行業(yè)透視 | 中報業(yè)績會，50強(qiáng)房企投資策略如何改變？》

從房企陸續(xù)發(fā)布的中報來看，隨著疫情影響逐步褪去，銷售復(fù)蘇的同時，投資也在二季度迎來窗口期，但企業(yè)投資力度差異顯著。下半年以來，融資收緊、地方調(diào)控不斷，房企投資策略將如何轉(zhuǎn)變？業(yè)績會上又釋放了怎樣投資意愿？

逆市拿地、投資謹(jǐn)慎的房企各占五成，區(qū)域深耕型房企更為積極

從發(fā)布中報的50家典型房企中報來看，二季度土地市場窗口期期間，投資分化顯著，逆市拿地與謹(jǐn)慎投資的房企各占五成左右。

分梯隊(duì)而言，銷售TOP10中碧桂園(02007)、恒大(03333)和萬科(02202)作為銷售領(lǐng)頭羊，憑借自身規(guī)模和土儲優(yōu)勢，不約而同選擇了謹(jǐn)慎、收緊的拿地策略，而保利(00119)、中海、金地(00535)等央企、國企由于穩(wěn)健的財務(wù)優(yōu)勢，逆市投資態(tài)度更為積極。

第二梯隊(duì)的房企拿地最為積極，10家房企中有7家拿地銷售比高于行業(yè)平均。龍湖(00960)、世茂(00813)、招商(00978)、新城(01030)等拿地銷售比高于行業(yè)平均。

值得注意的是，部分區(qū)域深耕的地方型房企如濱江(03316)、新力(02103)、弘陽(01996)、德信等投資力度較大。濱江、德信(02019)上半年拿地銷售比甚至達(dá)到0.96和0.84。一方面是通過節(jié)奏的變化，加大鞏固自身優(yōu)勢和區(qū)域的市占率，為后期規(guī)模擴(kuò)張打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，另一方面，此類房企選擇的城市均是二線及核心三四線城市，增加未來可售貨值的同時也能降低政策波動帶來的風(fēng)險。

近8成房企拿地成本不足銷售均價的一半；禹洲、華潤、佳兆業(yè)成本偏高

對比50家典型上市公司2020年上半年平均拿地成本和銷售均價來看，有接近8成企業(yè)的新增土地成本都控制在銷售均價的一半以下，以確保項(xiàng)目均有一定的盈利空間。

恒大、新城、綠地(00337)等9家房企2020年新增土儲成本甚至不到銷售均價的0.3，納儲成本控制在較低水平，未來項(xiàng)目盈利難度較低。建業(yè)地產(chǎn)是36家樣本房企中新增土儲成本最低的房企，上半年新增土儲僅1175元/平方米，得益于其在河南的龍頭房企地位，地緣優(yōu)勢顯著。

值得一提的是，還有部分房企上半年拿地成本較高，占銷售均價的一半以上，其中禹洲、華潤(01109)和佳兆業(yè)(01638)上半年新增土儲成本分別占銷售均價的0.84、0.74和0.61，占比較高，盈利空間較小。不過從這些企業(yè)拿地的情況來看，華潤在一季度逆周期補(bǔ)充了北京、沈陽和蘇州等核心城市的土儲，禹洲上半年的新增拿地也主要集中于蘇州、無錫、揚(yáng)州、常州、成都、合肥、寧波和紹興等城市，對于此類城市而言，1.1-1.2萬元/平方米的拿地成本并不算高，這部分核心城市的土儲會給企業(yè)帶來較大貨值貢獻(xiàn)。

長三角+中西部吸引最多投資，房企拿地聚焦策略不改

從上市房企上半年的新增土儲分布情況來看，長三角和中西部仍然吸引了最多投資，在這兩個區(qū)域拿地比例超過30%的企業(yè)最多，但是企業(yè)在這兩個區(qū)域投資的主力城市類型明顯不同。

長三角區(qū)域中除核心的一二線城市以外，無錫、常州、紹興、嘉興等三四線城市也是房地產(chǎn)投資熱土，企業(yè)在長三角拿地主要看好的是長三角一體化帶來的核心城市輻射紅利；而房企在中西部城市拿地則以重慶、成都、武漢、長沙等幾大長江經(jīng)濟(jì)帶上的省會城市為主，中西部發(fā)展仍處于集中發(fā)展核心城市的階段，在人口紅利的加持下，省會城市仍然前景可期。

不同房企拿地的聚焦區(qū)域有所不同，但總體來看仍然以堅(jiān)持在重倉大本營區(qū)域?yàn)橹?，例如龍?00960)、藍(lán)光、金科在“大本營”中西部拿地占比仍超過4成，中梁(02772)、綠城(03900)、濱江等企業(yè)上半年拿地積極，但也都集中于長三角區(qū)域，長三角占比超過5成以上。

下半年多數(shù)房企拿地態(tài)度回歸謹(jǐn)慎；聚焦為主、擴(kuò)張為輔

在中期業(yè)績發(fā)布會中，不少房企也對下半年投資預(yù)期做出表態(tài)，整體來看偏穩(wěn)健、謹(jǐn)慎是下半年土地投資的主流態(tài)度，中南、大發(fā)、華潤、綠城等品牌房企均表示了在土地投資方面不會盲目追高、回避高價地塊。同時拓寬拿地渠道，通過城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地等方式降低拿地成本也是不少房企的選擇。

也有少部分房企仍然持相對積極的態(tài)度，如招商、建發(fā)等表示已做好充分的資金準(zhǔn)備，如果土地市場有合適的機(jī)會仍然會相對積極拿地；此外弘陽、眾安等長三角房企仍然看好長三角市場潛力，會積極納儲補(bǔ)償庫存，以確保未來2-3年的銷售。

具體來看，聚焦為主、擴(kuò)張為輔仍然是大部分房企的投資布局策略，較為主流的做法是“1+N”式布局，華發(fā)、新城、越秀(00123)、大發(fā)(06111)、濱江等上市房企在發(fā)布會上均表示將持續(xù)在深耕與擴(kuò)張并行的戰(zhàn)略，對于大本營市場不會輕易放松。市場環(huán)境相對不穩(wěn)定的情況下，這樣的投資布局策略相對安全。

總體而言，從上市房企的業(yè)績發(fā)布會來看，不少房企上半年拿地的積極性并未因?yàn)楣残l(wèi)生事件影響而降低，反而逆市積極補(bǔ)倉，部分已具備規(guī)模優(yōu)勢的龍頭房企則更加謹(jǐn)慎；雖然逆市補(bǔ)倉積極，但大部分房企的拿地成本仍控制得較好，盈利空間猶存；從布局情況來看，長三角和中西部仍是投資聚焦點(diǎn)，未來兩地市場預(yù)計(jì)將持續(xù)與全國其他地區(qū)市場形成分化。

預(yù)計(jì)下半年的投資將重趨于謹(jǐn)慎，原因有三，一是從中報披露的總土儲情況來看，絕大多數(shù)企業(yè)的總土儲都足以維持3年以上的正常運(yùn)營，亟需補(bǔ)倉的企業(yè)并不多；二是“三條紅線”政策出臺以來，部分踩線較多的規(guī)模房企未來融資和現(xiàn)金流勢必受到影響，可用于投資的金額也預(yù)計(jì)下降；第三從政策層面來看，熱點(diǎn)城市抑制土拍熱度的政策持續(xù)出臺，宏觀環(huán)境仍然以收緊為主。

（本文編輯：孫健一）