招銀國際點評：正榮地產(chǎn)(06158)，再一次的有韌性的基本面和債務結(jié)構(gòu)改善

本文來自招銀國際。

盡管受到宏觀阻力影響，正榮地產(chǎn)(06158)上半年的業(yè)績?nèi)员憩F(xiàn)強韌，其信貸狀況和前景保持穩(wěn)定。公司的債務狀況隨著成本更低，年期更長、更多元化的借款得到改善。管理層重申其全年人民幣1,400億元的銷售目標并預計其毛利率在1-2年內(nèi)將提高到22%-25%。這些因素支持其估值重估。我們感謝管理層在融資渠道多元化和提高盈利的努力。鑒于其健康的杠桿率和流動性，我們不太擔心潛在的融資限制對公司的影響。

正榮的收入增長6.5%至人民幣145億元，毛利率維持平穩(wěn)，凈負債率下降至79%(永續(xù)債計為債務，不計入權(quán)益)，以及現(xiàn)金對短債比覆蓋率提高到2.1倍?？倐鶆?含永續(xù)債)上升5%至人民幣650億元，凈債務保持穩(wěn)定。2020年前7個月的合約銷售人民幣696億元(已完成全年目標的50%)，在完成目標上很大程度上已經(jīng)步入正軌，并與同行保持一致。

正榮與更多商業(yè)銀行有了更緊密的合作后，信托貸款占比進一步從20%降至9%。管理層預計其短期債務占總債比例將從現(xiàn)在的30%進一步下降到2020年底的30%以下。2020年，正榮與多家商業(yè)銀行簽訂戰(zhàn)略合作，在7月份發(fā)行了人民幣10億的3 + 2年期公司債券和訂立了1.41億美金3年期銀團貸款。

正榮 2020年全年購地預算人民幣260億元，目前已經(jīng)使用了約85%。截至八月，該公司已新增32個項目，權(quán)益金額為人民幣220億元，新增項目權(quán)益比為64%(上半年銷售份權(quán)益比為50%)，主要集中在長三角(59%)和海西地區(qū)(28%)。

管理層對實現(xiàn)全年銷售目標人民幣1,400億元充滿信心。管理層指出上半年的現(xiàn)金回款人民幣202億元，建安成本為人民幣54億元，土地投資為人民幣93億元，兩費費用人民幣10億元，稅項支出人民幣11億元，利息支出人民幣30億元，分紅人民幣2億元，現(xiàn)金凈流入2億元。全年來看，權(quán)益銷售比將從50%增加到55%，現(xiàn)金回款率將從70%增加到75%。

我們不太擔心潛在的境內(nèi)監(jiān)管機構(gòu)的資金限制對正榮的影響，預計正榮將被歸類為“黃色”類型開發(fā)商，這意味著全年與中期的水平相比，總債務增加的上限為10%。正榮被中誠信評為AAA評級，并擁有足夠的額度去償還其在一年內(nèi)到期的境內(nèi)債券(未償還的境內(nèi)債券總額：約人民幣45億元)。

（編輯：郭璇）