中信建投：8月百強(qiáng)房企銷售增速繼續(xù)提升，行業(yè)融資規(guī)模小幅上行

本文來自中信建投證券。

核心觀點

8月百強(qiáng)房企月度及累計銷售增幅擴(kuò)大，拿地積極性仍較高。根據(jù)克而瑞公布的百強(qiáng)房企銷售榜單，單月看，8月百強(qiáng)房企實現(xiàn)全口徑銷售金額約11175億元，較去年同期上升29.1%，上升幅度較上月提升4.4個百分點。百強(qiáng)房企1-8月整體拿地強(qiáng)度(拿地金額/銷售金額)為43%，較去年全年提升9個百分點。萬科等頭部10家房企1-8月新增貨值超1900億元。

8月重點城市新房、二手房市場成交面積同比繼續(xù)實現(xiàn)正增長，增幅擴(kuò)大。我們跟蹤的34個重點城市成交數(shù)據(jù)顯示，8月一手房總體成交面積同比上升14.6%，增速較上月提升6.4個百分點。其中，一三線城市增幅擴(kuò)大，二線收窄。一線(4城)、二線(14城)、三線(16城)8月成交面積分別同比上升44.0%、3.9%、17.8%，分別較7月擴(kuò)大32.9個百分點、縮小8.1個百分點、擴(kuò)大16.1個百分點。一線城市中北京表現(xiàn)最好，增幅明顯擴(kuò)大;二線城市中，環(huán)渤海地區(qū)濟(jì)南、青島增幅收窄，長三角重點二線城市除杭州、寧波外則增幅較上月明顯擴(kuò)大，大灣區(qū)重點城市增幅均擴(kuò)大，海西地區(qū)的福州增幅也有所擴(kuò)大。

8月房企融資規(guī)模環(huán)比略有擴(kuò)大，海外債規(guī)模有所回落。1)H股股權(quán)融資規(guī)模下降。月內(nèi)港股市場僅中國金茂實現(xiàn)增發(fā)，以5.7港元/股的價格增發(fā)3.5億股，募資約19.9億港元。2)債券融資環(huán)比小幅提升，海外債有所下降。本月房企債券融資總額為1183.4億元，環(huán)比上升3.4%，其中，境內(nèi)發(fā)債663.4億元，同比下降1.3%，環(huán)比上升10.9%，占比為56.1%;境外發(fā)債520.0億元，同比上升432.6%，環(huán)比下降4.8%，占比43.9%。3)信托融資規(guī)模有所上升。8月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立數(shù)量329個，募集資金677.4億元，環(huán)比上升21.7%。

投資建議

伴隨數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好的持續(xù)以及市場風(fēng)格切換，我們認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)的高景氣將推動行業(yè)估值修復(fù)，繼續(xù)看好下半年房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)尤其是開發(fā)商的表現(xiàn)。兩大主線未變：優(yōu)質(zhì)房企與物管行業(yè)。其中，優(yōu)質(zhì)房企A股推薦萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中南建設(shè)、金科股份等龍頭房企，REITs受益股重點推薦南山控股，港股推薦融創(chuàng)中國、中國金茂、旭輝控股集團(tuán)。物管行業(yè)A股重點推薦招商積余、新大正、錦和商業(yè)、世聯(lián)行，港股重點推薦碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)。

(以下為節(jié)選內(nèi)容，非報告全文)

1 銷售篇

1.1 百強(qiáng)房企銷售增幅擴(kuò)大

8月百強(qiáng)房企銷售金額單月同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，市場成交表現(xiàn)不俗。根據(jù)克而瑞公布的百強(qiáng)房企銷售榜單，單月同比來看，8月百強(qiáng)房企實現(xiàn)全口徑銷售金額約11175億元，較去年同期增長29.1%，同比漲幅較上月提升4.4個百分點;單月環(huán)比來看，百強(qiáng)房企8月銷售金額環(huán)比增長2.8%，市場由傳統(tǒng)淡季向旺季過渡。累計同比來看，1-8月百強(qiáng)房企累計全口徑銷售金額同比增長4.7%，增幅較上月提升3.5個百分點。8月百強(qiáng)房企單月及累計銷售的增幅擴(kuò)大，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)向好。

8月各梯隊房企銷售金額同比較上月有所提高，Top4-10、Top21-50及Top51-100梯隊表現(xiàn)良好，Top1-3同比增速下滑。具體來看，8月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100梯隊全口徑銷售金額增速分別為+18.4%、+24.7%、+35.2%、+39.9%、+24.6%。Top21-50為房企單月業(yè)績漲幅最大的梯隊。與7月單月增速相比，8月上述各梯隊全口徑銷售金額增速分別-15.7pct、+9.5pct、-0.6pct、+11.4pct、+11.3pct。

1.2 各梯隊銷售門檻增幅分化，全口徑門檻增幅高于權(quán)益

1-8月全口徑銷售門檻增幅改善延續(xù)，但分化仍明顯，其中Top3及Top20全口徑及權(quán)益銷售門檻表現(xiàn)較好。從全口徑銷售金額入榜門檻來看，Top3、Top10、Top20及Top50銷售門檻同比恢復(fù)較快，持續(xù)提升至+18.4%、+8.6%、+10.4%及+7.1%，Top100略降至-1.5%，各梯隊全口徑門檻同比均較上月有所提升;從權(quán)益銷售金額口徑來看，各梯隊門檻同比分別為+11.2%、+6.5%、+9.7%、-4.8%及-4.8%，Top3、Top10及Top20房企同比實現(xiàn)提升，Top50、Top100則同比下滑。

操盤比例與合作比例方面，8月Top100房企操盤金額/全口徑銷售金額提升1.0個百分點至87.4%，整體項目操盤比例仍維持在較高水平;銷售權(quán)益比例來看，權(quán)益銷售金額/全口徑銷售金額回落2.1個百分點至71.2%。權(quán)益銷售金額集中度來看，1-7月百強(qiáng)房企權(quán)益銷售金額占全國商品房銷售金額比重為55.42%，較去年底有所提升。

1.3 月度超百億房企數(shù)高于去年同期，主流房企銷售修復(fù)

企業(yè)單月銷售金額方面，8月有34家房企銷售額超100億元，較去年同期增加12家。單月銷售超300億房企數(shù)量與上月持平，仍為榜單前五龍頭房企，其中碧桂園、融創(chuàng)和萬科月度銷售逾500億，保利和恒大月度銷售額較上月有所下滑。

我們所重點關(guān)注的主流上市房企有77%的公司在8月實現(xiàn)單月正增長。繼16家房企已實現(xiàn)累計銷售金額轉(zhuǎn)正后，萬科、融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)、大悅城也在8月實現(xiàn)累計銷售額的轉(zhuǎn)正。從單月銷售增速來看，旭輝、大悅城、龍光分別實現(xiàn)+86%、+66%、+61%的增速，表現(xiàn)優(yōu)異;排名方面，龍光地產(chǎn)、大悅城控股、寶龍地產(chǎn)和濱江集團(tuán)的克而瑞榜單排名分別較2019年末上升12位、9位、7位和7位。

新增貨值方面，1-8月恒大、碧桂園新增貨值突破4000億，融創(chuàng)、綠地新增貨值突破2500億，世茂、新城控股、萬科、龍湖、綠城5家房企1-8月新增貨值也超2000億元，融創(chuàng)、世茂、龍湖躋身前列，龍頭房企優(yōu)勢依舊明顯。從拿地力度看，百強(qiáng)房企今年1-8月整體拿地金額/銷售金額比例為43%，拿地強(qiáng)度較去年全年提升9個百分點，較上半年提升6個百分點，銷售熱度延續(xù)疊加流動性充裕使得拿地力度繼續(xù)維持。

1.4 重點城市8月市場成交繼續(xù)向好

8月重點城市新房市場成交面積同比增幅實現(xiàn)擴(kuò)大，二手房市場成交增速上升。我們跟蹤的34個重點城市成交數(shù)據(jù)顯示，8月一手房總體成交面積同比+14.6%，增速較上月提升6.4個百分點。其中，一線、三線城市增幅較7月擴(kuò)大，二線城市收窄。一線(4城)、二線(14城)、三線(16城)8月成交面積分別同比+44.0%、+3.9%、+17.8%，分別較7月+32.9pct、-8.1pct、+16.1pct。二手房方面，我們所跟蹤的13個城市成交面積同比+11.2%，增速較上月上升1.9個百分點，增速相對穩(wěn)定。

8月一線城市新房成交面積普遍大幅增長，其中北京表現(xiàn)最好，增幅明顯擴(kuò)大，廣州、深圳、上海亦表現(xiàn)亮眼。具體而言，北京、廣州、深圳、上海8月一手房成交面積分別同比+75.4%、+49.8%、+42.3%、+26.5%。截至8月我們跟蹤的重點城市中，環(huán)渤海地區(qū)濟(jì)南、青島增幅收窄，長三角重點二線城市除杭州、寧波外則增幅較上月明顯擴(kuò)大，大灣區(qū)重點城市增幅均擴(kuò)大，海西地區(qū)的福州增幅也有所擴(kuò)大，其中，濟(jì)南(+27.8%)、青島(+20.6%)、溫州(+35.7%)、南京(+54.6%)、寧波(+38.0%)、福州(+23.0%)6個二線城市單月表現(xiàn)亮眼。

2. 融資篇

2.1 股權(quán)融資：股權(quán)融資持續(xù)回落，港股融資規(guī)模有所下降

2016年以來，房地產(chǎn)調(diào)控收緊，“930新政”出臺后，股權(quán)融資渠道受到嚴(yán)格管控，上市房企再融資窗口逐漸關(guān)閉，再融資規(guī)模明顯回落，2017年、2018年A股房地產(chǎn)股權(quán)融資規(guī)模分別降至347億、110億，表現(xiàn)持續(xù)低迷。2019年合計募集資金275億元，同比增長118.60%，略有回升，但與新政出臺前仍有較大差距。

2020年8月，股權(quán)融資規(guī)模持續(xù)回落。港股市場，中國金茂成功實現(xiàn)增發(fā)，以5.7HKD/股的價格增發(fā)3.4945億股，募資約19.92億HKD;A股市場，合肥城建、愛旭股份兩家公司分別以9.01元/股、12.11元/股的價格實現(xiàn)融資，增發(fā)數(shù)量分別為1.1099、2.0644億股，募集資金總額為58.47億元。

2.2 債券融資：海外債規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，境內(nèi)債利率整體上行

2.2.1 8月房地產(chǎn)行業(yè)融資政策：“房住不炒”基調(diào)不變，延續(xù)流動性寬松

8月以來，各地積極貫徹落實黨中央決策部署，統(tǒng)籌公共衛(wèi)生事件防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成效顯著，經(jīng)濟(jì)景氣持續(xù)恢復(fù)向好。央行持續(xù)17個工作日操作逆回購，維護(hù)銀行體系流動性合理充裕。8月16日，銀保監(jiān)會主席郭樹清在《求是》刊文指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。除此之外，各地方政府因城施策，調(diào)控政策松緊互現(xiàn)，推動區(qū)域市場平穩(wěn)運行。

流動性方面，8月央行持續(xù)17個工作日操作逆回購，累計操作規(guī)?？傆嬤_(dá)2萬億元，主要以7天期限為主，利率均為2.2%。此外，8月21日、24日、25日連續(xù)三個工作日操作了14天期逆回購，利率為2.35%。從8月逆回購的操作特點來看，央行采取的仍是“量增價穩(wěn)、小步快走”的方式，且保持利率穩(wěn)定。8月MLF續(xù)作量7000億元，大超當(dāng)月到期量5500億元和市場預(yù)期，10年期國債收益率中樞已從4月的2.54%上行44基點至2.98%;中票發(fā)行利率中樞從4月3.24%上行100基點至4.24%，銀行體系流動性明顯寬松并得到延續(xù)。

房地產(chǎn)融資方面，隨著公共衛(wèi)生事件逐漸穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)。8月6日，中國人民銀行發(fā)布《2020年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，明確下一階段的具體工作包括保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。市場傳言央行對房企融資設(shè)置“三道紅線”：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。有12家重點房企參加了此次會議并納入試點，且方案將于明年1月1日起向全行業(yè)推行該規(guī)則。

2.2.2 8月債券融資概況：境內(nèi)融資有所增長，境外融資略有下降

從發(fā)行總額來看，2020年8月，房企債券融資總額為1183.35億元，同比上升53.75%，環(huán)比上升3.42%。境內(nèi)發(fā)債規(guī)模較上月有所上升，融資總額為663.36億元，同比下降1.29%，環(huán)比上升10.91%;境外發(fā)債規(guī)模較上月小幅下降，全月發(fā)行519.99億元，同比上升432.61%，環(huán)比下降4.79%。

從發(fā)債利率來看，2020年8月，境內(nèi)公司債、中票、短融、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行利率分別為4.58%、4.93%、3.44%、4.81%、4.56%，多數(shù)品種債券利率較7月全面下調(diào);8月海外債發(fā)行利率為6.77%，較上月有所下降，海外融資成本與境內(nèi)融資成本差距縮小。

從境內(nèi)發(fā)債品種來看，2020年8月，公司債、中票、短融、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模占比分別為24.80%、12.47%、8.76%、4.08%、2.47%，定向工具占比大幅上升，公司債、中票占比有所上升，短融、資產(chǎn)支持證券比例有所下降。

2.2.3 公司債：規(guī)模略有下降，利率有所降低

2020年8月，房企共發(fā)行25只公司債，發(fā)行規(guī)模為312.86億元，較去年同期下降43.18%，環(huán)比下降4.71%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為83.90億元，同比上升5.53%;非上市房企發(fā)行規(guī)模為228.96億元，同比下降55.88%。8月，公司債發(fā)行期限為4.5年，發(fā)行利率為4.58%，環(huán)比下降10.55%。

2.2.4 中期票據(jù)：規(guī)模顯著上升，利率下行(刪略)

2.2.5 短期融資券：規(guī)模略有下降，利率上行(刪略)

2.2.6 定向工具：規(guī)模大幅提升，利率下行(刪略)

2.2.7 資產(chǎn)支持證券：規(guī)模有所下降，利率略微下降(刪略)

2.2.8 海外債：海外融資略有下降，利率下行

8月房地產(chǎn)企業(yè)海外債融資規(guī)模略有下降。8月海外債共發(fā)行25只，發(fā)行規(guī)模為75.8億美元，同比上升379.75%，環(huán)比下降2.98%。發(fā)行期限為3.5年，發(fā)行利率為6.77%，環(huán)比下降6.49%。

企業(yè)間融資成本分化現(xiàn)象顯現(xiàn)，主流房企融資成本在4%-13%之間，利率最高的為匯景控股，票面利率達(dá)12.5%，最低為碧桂園，利率僅為4.2%。從融資成本上來看，8月房企發(fā)行的海外債票面成本普遍較低，預(yù)計在房地產(chǎn)業(yè)融資不斷收緊的當(dāng)下，房企發(fā)行海外債仍是維持規(guī)模增長的必要途徑，但海外債市受國際公共衛(wèi)生事件與政治關(guān)系影響，預(yù)計至今年年末仍存有諸多不確定性。

2.3 信托融資：融資規(guī)模有所回升，預(yù)計未來逐漸趨穩(wěn)

2020年8月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立數(shù)量329個，募集資金677.37億元，環(huán)比上升21.71%，占所有產(chǎn)品發(fā)行總額的40.12%，信托融資規(guī)模有所回升。

從資金運用方式來看，8月房地產(chǎn)信托中貸款類投資、股權(quán)類投資、權(quán)益類投資、其他類投資募資規(guī)模分別為220.34億元、99.29億元、337.86億元、19.88億元，占比分別為32.53%、14.66%、49.88%、2.93%，貸款類和權(quán)益類合計超82%;收益率分別為7.55%、8.27%、7.40%、7.72%，期限分別為1.43年、2.23年、1.26年、2.91年。隨著銀保監(jiān)會將信托公司的警示提醒指導(dǎo)作為一項常態(tài)化工作，預(yù)計未來房地產(chǎn)信托規(guī)模將逐漸趨穩(wěn)。

存量方面，從中國信托業(yè)協(xié)會披露的房地產(chǎn)信托存量數(shù)據(jù)來看，“房住不炒”的政策基調(diào)在在信托公司進(jìn)一步落實，對信托公司房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的監(jiān)管進(jìn)一步收緊。投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金信托余額繼2019年第三、四季度連續(xù)下降后，在2020年第一季度再度下降至26153億元，環(huán)比下降3.27%，但相較于2019年第三季度的大幅下降，2019年第四季度和2020年第一季度信托公司房地產(chǎn)融資規(guī)模的下降幅度明顯收窄。

從增量來看，新增房地產(chǎn)信托資金近年來呈上行趨勢，在2019年第二季度達(dá)到峰值，規(guī)模為3963億元，監(jiān)管部門提出要求后，新增房地產(chǎn)信托資金也迅速收縮，第三、四季度連續(xù)下降至2052億。2020年第一季度新增房地產(chǎn)信托資金進(jìn)一步下降至1617億，環(huán)比下降21.18%，我們預(yù)計隨著信托融資監(jiān)管逐漸穩(wěn)定，信托融資的存量規(guī)模變動也將進(jìn)入相對平穩(wěn)的階段。

2.4 主流房企融資成本：優(yōu)質(zhì)房企融資成本走低，市場分化加劇

2020年上半年房企整體融資渠道收緊但邊際趨松，不同負(fù)債規(guī)模和信用評級房企間融資成本分化在持續(xù)。頭部優(yōu)質(zhì)房企依托規(guī)模優(yōu)勢和較強(qiáng)的股東資源背景，融資渠道較多，可控融資成本走低，其中碧桂園、中海外、旭輝集團(tuán)等房企2020年上半年綜合融資成本較2019年有所下行。部分企業(yè)融資成本則相對較高，泰禾集團(tuán)、華夏幸福、陽光城等企業(yè)融資成本超7.5%。

3. 投資建議：繼續(xù)看好地產(chǎn)開發(fā)板塊和物業(yè)管理板塊

我們繼續(xù)維持房地產(chǎn)市場基本面向好帶來板塊配置價值的觀點。7月底中央政治局對下半年房地產(chǎn)政策定調(diào)，提出要堅持房住不炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境將是平穩(wěn)的。近期的房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則則有助于落實長效機(jī)制，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度。近幾月數(shù)據(jù)來看，銷售融資投資開工均持續(xù)改善，我們認(rèn)為下半年行業(yè)基本面的修復(fù)仍將延續(xù)。伴隨數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好的持續(xù)以及市場風(fēng)格切換，我們認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)的高景氣將推動行業(yè)估值修復(fù)，繼續(xù)看好下半年房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)尤其是開發(fā)商的表現(xiàn)。兩大主線未變：優(yōu)質(zhì)房企與物管行業(yè)。其中，優(yōu)質(zhì)房企A股推薦萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中南建設(shè)、金科股份等龍頭房企，REITs受益股重點推薦南山控股，港股推薦融創(chuàng)中國、中國金茂、旭輝控股集團(tuán)。物管行業(yè)A股重點推薦招商積余、新大正、錦和商業(yè)、世聯(lián)行，港股重點推薦碧桂園服務(wù)(06098)、保利物業(yè)(06049)、永升生活服務(wù)(01995)、寶龍商業(yè)(09909)。

風(fēng)險提示：房地產(chǎn)行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司業(yè)績兌現(xiàn)及現(xiàn)金流回款風(fēng)險加劇;行業(yè)融資收緊超預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司竣工交付及現(xiàn)金流壓力加劇。

（編輯：郭璇）