弘陽地產(chǎn)(01996)“明星天團”中報成績單：百強房企營收增速，僅次于正商實業(yè)(00185)、萬科海外(01036)

在中國房地產(chǎn)業(yè)，弘陽地產(chǎn)(01996)執(zhí)行董事及主席曾煥沙以喜歡廣納頂尖人才著稱，而如今，多年的引才工程已開花結果。

8月26日晚間，弘陽地產(chǎn)發(fā)布公告稱，上半年弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額人民幣316億元人民幣(以下單位等同)，同比逆市上升4.4%;上半年實現(xiàn)營業(yè)收入96.2億元，較去年同期上升146.3%。期內(nèi)凈利潤9.0億元、人民幣8.7億元，分別較去年同期上升23.5%、80.7%。

316億元的銷售金額，已超過了2017年全年，并已接近2018年的全年。而根據(jù)弘陽地產(chǎn)的計劃，其將于2020年實現(xiàn)750億元的銷售目標——這一目標較之2019年再增長15%。

弘陽地產(chǎn)在過往兩年業(yè)績的高增長，再次驗證了曾煥沙過往兩年招賢攬才策略的成功。

在過去的兩年里，從2017年11月底旭輝控股集團(00884)副總裁張良加盟開始，開啟了弘陽地產(chǎn)的“明星高管天團計劃”，蔣達強、袁春、雷偉彬、沈嘉穎、李亮等，這些出身旭輝、時代中國、龍湖、泰禾、萬達等知名房企的頂尖人才相繼加盟。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2020年5月已有近10位明星職業(yè)經(jīng)理人加盟弘陽地產(chǎn)。他們擔綱各個集團或是各個板塊總裁、副總裁，開始為弘陽開疆破土。

8月27日, 弘陽地產(chǎn)召開了2020年中期業(yè)績發(fā)布會，出席會議除了曾煥沙，還有執(zhí)行董事及行政總裁何捷、聯(lián)席總裁袁春、執(zhí)行董事及副總裁雷偉彬及首席財務官申廣平。而在一年前，袁春、雷偉彬尚未加盟弘陽。

評判一家企業(yè)，人才是最好的風向標，弘陽地產(chǎn)用過去兩年的業(yè)績已經(jīng)作以佐證。同時，進入上市第三年，不管是規(guī)模擴張、財務指標，抑或組織架構來看，弘陽地產(chǎn)都在漸入佳境。

在業(yè)績會上，剛剛結束安慶弘陽廣場奠基儀式的曾煥沙，將主角的位置讓給了在座的高管。業(yè)績會上，介紹公司經(jīng)營狀況及戰(zhàn)略布局是聯(lián)席總裁袁春，財務相關內(nèi)容則有首席財務官申廣平負責。

袁春在發(fā)布會上，更多的談到“平衡”一詞。在其看來，規(guī)模、利潤、杠桿三個基本指標的平衡，是高質(zhì)量增長的前提，也才有跨越行業(yè)增速的可能。

核心凈利潤同比增長80.7%

從數(shù)據(jù)上來看，弘陽地產(chǎn)146.3%的營收增速，是公司近年營收增長的最好水平，而其全年營收或超過200億元。

據(jù)統(tǒng)計，在今年已公布半年報的所有百強房企中，弘陽地產(chǎn)這一增速，位列第三，僅次于正商實業(yè)(00185)、萬科海外(01036)。

在營收50億-100億、銷售排名TOP50-100的“中腰房企”中，弘陽地產(chǎn)的增速則位列第一，其次為德信中國、濱江集團。

如果將時間放大到三年的時限，弘陽地產(chǎn)的表現(xiàn)都極為耀眼：3年營收復合增長率有57.2%，凈利潤的復合增長率有17%。

而在考驗房企規(guī)模的銷售方面，根據(jù)公告披露，上半年弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額約315.7億元，較去年同期增長4.4%，平均合約銷售價格為每平方米人民幣14642元，較2019年同期上升13.6%。此外，其簽約回款率91%，保持高位，有效貢獻經(jīng)營現(xiàn)金流。

從銷售的城市分布來看，弘陽在新一線及二線城市銷售占比為86%，其中長三角區(qū)域合約銷售占比達77%。

在公共衛(wèi)生事件的影響下，弘陽能夠?qū)崿F(xiàn)此銷售增長目標極為難得。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，半數(shù)百強房企銷售額低于去年同期，1-6月全口徑下的企業(yè)業(yè)績同比下降了2.7%。

對于銷售業(yè)績，袁春表示：聚焦深耕在高能級的中心城市，是公司業(yè)績增長質(zhì)量的保證。他還表示，下半年弘陽地產(chǎn)在手可售資源878億，對應五成的去化率即可覆蓋銷售目標，有信心完成全年任務。

凈負債率降至68.7%

報告期內(nèi)，弘陽地產(chǎn)總資產(chǎn)于2020年6月30日首次突破千億，申廣平表示：這一增長是公司上市后的里程碑。此外，弘陽的現(xiàn)金、投資性物業(yè)、存貨、資產(chǎn)周轉性較好。

資金及負債方面，弘陽地產(chǎn)擁有現(xiàn)金及銀行結余約為人民幣182.8億元，凈負債率由2019年底的70.4%降至68.7%;現(xiàn)金短債比進一步提升至1.54倍。

另一方面，弘陽的債務結構也在持續(xù)優(yōu)化，至2020年6月底，弘陽地產(chǎn)總借貸約321.3億元，其中短期借款占比由2019年12月31日的42.0%同比下降至36.8%，弘陽的短債里面，還包含了有足額保證金的存單質(zhì)押貸款，這一部分的貸款實際上可以被扣除的，扣除之后，弘陽的實際短債比，僅有25%。這樣的結構有助于提升應對市場風險的能力。

關于央行對房地產(chǎn)商融資情況發(fā)布的“三道紅線”，申廣平指，對弘陽來講或許是個機會，集團過去亦很注重包括資產(chǎn)負債率、凈負債率及現(xiàn)金短債覆蓋倍數(shù)這些指標的控制，相信更多的是對過去加杠桿、高周轉、快速發(fā)展的企業(yè)影響比較大。集團會在監(jiān)管層三道紅線的指導下，更好地去做好弘陽的規(guī)模增長，利潤和杠桿平衡的工作，以實現(xiàn)快于行業(yè)平均增速的高質(zhì)量增長。

袁春提到的兩個抓手，即是以經(jīng)營為中心，一手抓現(xiàn)金為王，保障現(xiàn)金流安全;一手抓利潤為本，穩(wěn)定利潤增長。

弘陽地產(chǎn)的債務情況得到國際評級機構的肯定。聯(lián)合國際授予弘陽地產(chǎn)“BB-”主體評級，展望穩(wěn)定;惠譽對弘陽地產(chǎn)主體評級是“B+”，展望穩(wěn)定;穆迪對弘陽地產(chǎn)是“B2”主體評級，展望正面;標普上半年確認了弘陽地產(chǎn)主體評級為“B”，展望穩(wěn)定;境內(nèi)主體中誠信及聯(lián)合信用授予弘陽地產(chǎn)“AA+”評級。

做透大江蘇，深耕都市圈

在土儲方面，截至報告期末，弘陽地產(chǎn)共擁有169個項目，其土地儲備總建筑面積約為1837.4萬平米，較于2019年12月31日的1693.12萬平方米增加8.5%。這其中76%土地貨值位于一二線城市。

在拿地方面，集團2020上半年共獲取地塊21幅，面積合并307萬平方米，項目分布于南京、蘇州、南通、成都、重慶等城市。當中，收并購、商住聯(lián)動與底價拿地占比45%。

根據(jù)中報顯示，弘陽地產(chǎn)有50%以上項目投資持續(xù)投入在大江蘇地區(qū)，今年上半年，項目落子淮安、宿遷，至此，弘陽地產(chǎn)已完成江蘇全省域布局。

據(jù)袁春介紹，弘陽的戰(zhàn)略布局，除了做透大江蘇不變，另外做了升級，“做透大江蘇、深耕長三角、布局都市圈”的戰(zhàn)略布局優(yōu)化為“做透大江蘇、深耕都市圈、做強中心城”。

在做透大江蘇的基礎上，弘陽地產(chǎn)已經(jīng)重點布局包括長三角 都市圈、大灣區(qū)都市圈、成渝都市圈、武漢-長沙中部都市圈、鄭州-西安中原都市圈、濟青都市圈等核心都市圈。

都市圈的中心城，一般為省會或經(jīng)濟強市、重要節(jié)點型城市，經(jīng)濟發(fā)展強勁，人口紅利持續(xù)。弘陽深耕覆蓋的南京、杭州、成都、重慶、武漢、蘇州、無錫、常州等40個重點城市，其中，新一線及二線城市的上半年銷售份額達86%，都是都市圈的中心城市。下半年，弘陽地產(chǎn)79%的預估可售貨值都集中在這些重點城市中。

此外，他還表示：上半年，弘陽地產(chǎn)的土地拓展方式更加多樣化，收并購、商住聯(lián)動與底價拿地已占比45%。

產(chǎn)品向上，聚焦30歲以上主流改善客群

“做好一個項目不難，難的是做好100個項目，這就需要適配的標準化體系。”日前，弘陽集團執(zhí)行總裁袁春出席某峰會時表示。。

據(jù)悉，目前弘陽地產(chǎn)已經(jīng)形成時光系、昕悅系、宸暉系、弘著系等四大主力產(chǎn)品線。覆蓋 9 大系統(tǒng) 12 項產(chǎn)品價值點，滿足全生命周期的客戶需求。

項目布局上，弘陽地產(chǎn)逐漸由偏剛需產(chǎn)品轉向改善型產(chǎn)品，聚焦30歲以上主流改善客群，重點打造100-120平米面積段、3房及以上市場主流的改善型產(chǎn)品。上半年銷售房源中，3房產(chǎn)品占約65%。

同時，借助產(chǎn)品標準化體系和創(chuàng)新力進一步升級，在2019年-2020年上半年，獲30項業(yè)內(nèi)大獎，建立全周期全職能標準化體系，縮短設計周期，產(chǎn)品線與IP模塊全面落地，得到市場業(yè)績與專業(yè)贊譽的雙贏。

優(yōu)秀的產(chǎn)品，提升了更高的溢價能力。今年上半年，弘陽地產(chǎn)合約銷售同比增長13.6%，至14,642元/平方米。銷售均價的增長也帶動了合約銷售金額的上漲和凈利潤的提升。

雙輪驅(qū)動：已開業(yè)三座弘陽廣場

在2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強評選中，弘陽地產(chǎn)位列第47位，并榮獲成長速度十強第二名的成績;而在2020年中國商業(yè)地產(chǎn)百強評選中，弘陽地產(chǎn)位列第12位，并榮獲2019年商業(yè)地產(chǎn)品牌價值十強。

截至今年上半年，弘陽地產(chǎn)已開業(yè)三座弘陽廣場，分別坐落于江蘇南京、江蘇常州、山東煙臺。目前正在籌備開設合肥、衡陽、揚州、徐州、燕郊、濟寧、煙臺福山、煙臺樂凱、常州大成、常州鳳凰東、安慶十一座弘陽廣場，持續(xù)推廣“弘陽廣場”品牌。

堅持“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的弘陽地產(chǎn)，憑借差異化聯(lián)動開發(fā)優(yōu)勢,已在常州、安慶等地落地商住項目,實現(xiàn)低價獲地，有效地為弘陽增厚了業(yè)務“安全邊際”。

目前，弘陽地產(chǎn)已開業(yè)重資產(chǎn)商業(yè)建筑面積達50.9萬平方米，在建及擬建重資產(chǎn)購物中心建筑面積達24.1萬平方米。截至2020年6月30日，弘陽地產(chǎn)的商業(yè)經(jīng)營收入約為人民幣212.8百萬元，相比去年同期增加14.2%。

目前，弘陽地產(chǎn)更加專注資產(chǎn)價值，優(yōu)化購物中心全生命周期投資回報，將持有物業(yè)的投資和運營能力打造為商業(yè)板塊的差異化和核心競爭力之一。

在未來的經(jīng)營層面，袁春表示：將繼續(xù)堅持雙輪驅(qū)動策略，以“提質(zhì)增效”為2020年經(jīng)營主題，規(guī)模和利潤并重，實現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長。

與以往常規(guī)的住宅項目與商業(yè)地產(chǎn)相區(qū)隔做法不同，弘陽地產(chǎn)堅持地產(chǎn)與商業(yè)協(xié)同發(fā)展，以“地產(chǎn)為商業(yè)引流賦能，商業(yè)為地產(chǎn)溢價賦能”的共生理念，發(fā)揮地產(chǎn)與商業(yè)協(xié)同效應。

袁春又指，集團著重發(fā)揮地產(chǎn)和商業(yè)的協(xié)同效應，堅持第一是地產(chǎn)為商業(yè)引流賦能，第二是商業(yè)為地產(chǎn)溢價賦能。在重資產(chǎn)的投資方面，已經(jīng)開業(yè)的重資產(chǎn)的商業(yè)建筑面積達50.9萬平方米，在建與已建的重資產(chǎn)購物中心的建筑面積達24.1萬平方米。

堅持雙輪驅(qū)動、輕重并舉的協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，增厚了弘陽地產(chǎn)的安全邊際，為長期可持續(xù)發(fā)展夯實了基礎。