天風證券：碧桂園服務(06098)業(yè)績亮眼、拓展積極，盈利水平有所提升

本文來自 天風證券。

事件：碧桂園服務(06098)發(fā)布 2020 中期報告：2020 上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入 62.71 億元，yoy+78.4%，毛利由 2019 年同期約13.78 億元增至約 23.33 億元，增幅約 69.3%。實現(xiàn)歸母凈利潤 13.15億元，yoy+60.9%。

業(yè)績增長亮眼，除“三供一業(yè)”業(yè)務毛利率同比上升。2020H1 公司實現(xiàn)營業(yè)收入 62.71 億元， yoy78.4%，業(yè)績增長亮眼。公司營收增長主要貢獻來自 1）基礎物管規(guī)模的擴大，2）“三供一業(yè)” 業(yè)務首次納入中報收入板塊，3）社區(qū)增值業(yè)務增長迅猛。分業(yè)務來看，公司物業(yè)管理服務收入 40.0 億元，同比增長 57.3%，占比由 72.3%下滑至 63.8%。社區(qū)增值服務收入分別為 6.03 億元，同比增 長 96.2%，占比由 2019H1 的 8.7%上升至 9.6%。非業(yè)主增值服務收入 6.74 億元，增幅約 13.2%?！叭?供一業(yè)”業(yè)務貢獻收入 9.23 億元，為公司中報首次列出的收入板塊，較 2019H1 的 0.66 億元漲幅大。 2020H1 公司實現(xiàn)凈利潤 13.35 億元，yoy61.6%，實現(xiàn)歸母凈利潤 13.15 億元，yoy60.9%。2020H1 公司毛利率、凈利率分別為 37.2%、21.3%，同比分別下降 2、2.2 個 PCT，公司毛利率和凈利率下 降主要由于 1）公司首次接管“三供一業(yè)”業(yè)務，該項業(yè)務毛利率遠低于公司平均毛利率，該業(yè)務 對象多為國企小區(qū)，成立時間早，設備相對老舊，公司其他三部分業(yè)務毛利率均同比上升。2）公 司的主要附屬公司碧桂園生活服務集團股份有限公司因“高新技術企業(yè)”資格于 2020 年到期，導 致所得稅率由上年同期的優(yōu)惠稅率 15%變更為 25%。若剔除“三供一業(yè)”，公司毛利率、凈利率分 別為 42.6%、24.0%，同比增加 3.4、0.4 個 PCT。公司費用率穩(wěn)中有降，行政費用率 10.3%，同比下 降 2.9 個 PCT, 銷售費用率 0.75%，同比增加 0.18 個 PCT，主要由于 1）衛(wèi)生事件影響下管理人員員工成 本降低，公司拓展之后規(guī)模效應、管理架構扁平化、區(qū)域合并帶來費用率下降。2）尋找業(yè)務標的、 并購第三方物業(yè)而發(fā)生的拓展費用增加。

物業(yè)管理服務：三方拓展成效顯著，毛利率、在管均價雙雙上升。2020H1 公司物業(yè)管理服務收入 40.0 億元，同比增長 57.3%，其中，碧桂園系物業(yè)管理收入 28.83 億元，yoy+45.17%，占收入比例 下滑 6 個 pct 至 72.1%；第三方開發(fā)物業(yè)管理收入 11.16 億元，yoy+101.08%，受益于品牌效應，第 三方拓展成效顯著。2020H1 公司毛利率上升 2.4 個 pct 至 38.1%，毛利率上升主要是由于 1）衛(wèi)生事件的影響，國務院人社部減免企業(yè)社保，降低物業(yè)管理服務成本；2）本期集團組織架構進一步 調整，物業(yè)管理人員成本降低。管理面積方面，除“三供一業(yè)”外，2020H1 公司收費在管面積達 到 3.2 億平，yoy47.37%，其中，碧桂園系在管面積 2.34 億平，yoy35.46%；第三方在管面積 0.86 億平，yoy93.47%。公司 2020H1“三供一業(yè)”在管面積及合同面積均為 0.85 億平。上半年合同面積 達 7.46 億平，較 2019 同期提升 27.7%。物業(yè)費方面，公司管理均價為 2.09 元/平/月，較 2019H1 提升 0.13 元/平/月，其中碧桂園系均價由 2019H1 的 1.93 元/平/月提升至 2.06 元/平/月，第三方均 價由 2.09 元/平/月提升至 2.17 元/平/月，實現(xiàn)量價齊升。

社區(qū)增值服務：四大業(yè)務成熟化、品牌化，長期利潤增長極。社區(qū)增值服務收入分別為 6.03 億元， 同比增長 96.2%，占比由 2019H1 的 8.7%上升至 9.6%。公司毛利率 65.9%，同比上升 3.1 個 PCT，主 要由于規(guī)模提升帶來的降本增效。其中 1）家政服務收入 1.14 億元，yoy+29.6%，2）拎包入住服務 收入 1.24 億元，yoy+213.5%，3）社區(qū)傳媒服務收入 0.65 億元，yoy+98.2%，4）增值創(chuàng)新服務收入 1.73 億元，yoy+375.5%，5）房地產經紀服務收入 0.64 億元，yoy-6.5%，6）園區(qū)空間服務收入 0.63 億元，yoy+50.7%。目前公司社區(qū)增值服務已形成相對成熟的四大業(yè)務品牌：“鳳凰置家”一站式拎 包入住家居服務；“鳳凰到家“家政服務；社區(qū)傳媒服務，建立消費者與品牌深層連接；房地產經 紀服務。公司拎包入住服務及增值創(chuàng)新服務增長亮眼，公司深度挖掘社區(qū)拎包入住服務以及社區(qū)傳 媒服務市場需求，推動“鳳凰置家”拎包入住服務及社區(qū)服務平臺業(yè)務逐步成熟。 非業(yè)主增值服務方面，規(guī)模效應助力業(yè)績增長。期內，公司非業(yè)主增值服務收入由 2019H1 的約人 民幣 5.96 億元增至 6.7 億元，增幅約 13.2%，占收入比約 10.8%（2019 年同期約 16.9%）。非業(yè)主增 值服務的增長主要源于交付前開荒清潔及其他服務收入和車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務 增長所致。2020H1 公司該項業(yè)務毛利率由 2019H1 的約 42.3%上升 4.0 個百分點至約 46.3%。公司 背靠碧桂園地產， 2020H1 碧桂園實現(xiàn)股東應占合約銷售額 2669.5 億元，錄得營業(yè)收入 1849.6 億 元，處于行業(yè)領先地位，二者協(xié)同作用明顯。“三供一業(yè)”：短期盈利能力較弱，長期發(fā)展新藍海。 2020H1 公司“三供一業(yè)”業(yè)務實現(xiàn)營收 9.23 億元。其中，物業(yè)管理業(yè)務產生收入約為人民幣 2.66 億元；供熱業(yè)務產生收入約為人民幣 6.57 億元。該業(yè)務管理部分的毛利率為 6.1%，供熱業(yè)務部分 毛利率 5.4%，均遠低于公司平均毛利率，主要由于該部分業(yè)務服務對象大多為成立時間較早的國 企小區(qū)，管理費用單價低且設施維護成本較高。2020H1 該業(yè)務業(yè)務的物業(yè)服務收費管理面積及合 同管理面積均約為 0.85 億平方米，供熱業(yè)務的收費管理面積約為 0.41 億方米，共計 1.26 億平。公 司該業(yè)務開展不足兩年，毛利率距公司物管平均毛利率水平有較大差距，未來具有較大挖潛空間。

城市共生計劃：多項目驗證，業(yè)務模式復制性強。公司于 2018 年推出碧桂園“城市共生計劃”，今 年以來，公司在城市服務方面的拓展落地卓有成效，已陸續(xù)中標山西省壽陽縣項目，并達成了與大 連金普新區(qū)、天津軍糧城及衢州交投集團等的戰(zhàn)略合作。公司不斷發(fā)展探索城市數字化服務模式， 未來增長前景良好。從長期來看，“三供一業(yè)”及城市共生計劃有望成為公司發(fā)展新藍海。

投資建議：2020 上半年公司業(yè)績亮眼，盈利能力有所提升。公司基礎物管、社區(qū)增值等業(yè)務增長 顯著，除“三供一業(yè)”業(yè)務外其他業(yè)務毛利率均穩(wěn)中有升，規(guī)模效應下降本增效帶動公司經營管理 效果提升。另外，公司于近年步入“三供一業(yè)”業(yè)務及城市共生計劃，有望成為公司長期發(fā)展新藍 海?；诖?，我們預計公司 2020、2021 年營業(yè)收入分別為 136.85/191.24 億元，歸母凈利潤分別 為 24.12/34.55 億元，對應 EPS 為 0.89、1.27 元/股，維持“買入”評級。

風險提示：業(yè)務拓展不及預期、物業(yè)費收繳不及預期

（編輯：曾盈穎）