寶龍地產(chǎn)(09909)&寶龍商業(yè)(01238)中期業(yè)績發(fā)布會(huì)：地產(chǎn)、商業(yè)雙提速，持續(xù)布局深耕長三角

本文來自微信公眾號(hào)“如說地產(chǎn)”，作者：胡華如等。

寶龍商業(yè)(09909)2020中期業(yè)績發(fā)布會(huì)

會(huì)議概要

主題：寶龍商業(yè)2020年度中期業(yè)績發(fā)布會(huì)

時(shí)間：2020年8月19日周三11:00 至 12:00

主講：寶龍商業(yè)管理層(CEO許總、陳總、張總、唐總)

主要內(nèi)容

第一部分：業(yè)績回顧與展望

第二部分：問答環(huán)節(jié)

寶龍商業(yè) 管理層

【亮點(diǎn)回顧與展望】

在過去的半年，盡管公共衛(wèi)生事件肆虐，但在全體同仁的努力下，公司還是取得了不錯(cuò)的成績。1)業(yè)績保持高速增長，半年凈利潤1.45億，同比增66.4%;而且公司市值也增長了一倍;今年也是公司上市以來第一次派息，派息0.1港元，預(yù)期在未來兩三年內(nèi)派息率在半年度利潤的40%左右。2) 在公共衛(wèi)生事件期間，公司做好了準(zhǔn)備工作，也沒有停業(yè);同時(shí)加大力度扶持商家，并推出各種線上活動(dòng)以促進(jìn)消費(fèi)回暖。3) 在報(bào)告期內(nèi)，寶龍商業(yè)也成功的并購了一個(gè)輕資產(chǎn)管理公司。4) 科技賦能有序推進(jìn)。5) 持續(xù)布局深耕長三角。

董事會(huì)認(rèn)為在過去半年內(nèi)，對(duì)公司發(fā)展最重要的三件事分別是：1)寶龍商業(yè)在去年年底最后的時(shí)間成功上市，為公司提供更多的資源、平臺(tái)以及市場空間去施展更好的布局。2)成功引進(jìn)高級(jí)管理層到寶龍商業(yè)，進(jìn)一步強(qiáng)化寶龍商業(yè)的團(tuán)隊(duì)力量，對(duì)未來五年新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向有更大的支撐。3)收購了輕資產(chǎn)管理公司。

在未來下半年我們將關(guān)注經(jīng)營、團(tuán)隊(duì)和科技。在經(jīng)營上我們將1)進(jìn)一步對(duì)受這次公共衛(wèi)生事件的影響的項(xiàng)目展開重新恢復(fù)信心和加強(qiáng)對(duì)老項(xiàng)目的從新梳理。2)我們將迎接下半年10個(gè)商場的開業(yè)。3)在輕資產(chǎn)的開拓方面進(jìn)一步加強(qiáng)。在團(tuán)隊(duì)上，我們將進(jìn)一步在管理的進(jìn)化、團(tuán)隊(duì)的進(jìn)化、紀(jì)律的進(jìn)化實(shí)行重大突破。商業(yè)是典型的服務(wù)業(yè)，如果有足夠的人才和活力，其實(shí)未來空間是無限的。在科技上，盡管上半年取得一定成績，但還沒有重大的突破;而在下半年，我們正在醞釀將科技的投入以及發(fā)展方向規(guī)劃得更加完整。

對(duì)于未來整個(gè)寶龍商業(yè)生態(tài)方面：我們把整個(gè)思維的關(guān)注點(diǎn)集中在長三角，我們對(duì)寶龍生態(tài)解釋為‘點(diǎn)線面體’?！c(diǎn)’是指多點(diǎn)發(fā)展。相對(duì)其他同行，寶龍的特點(diǎn)是有多種形態(tài)、多種模式在同時(shí)發(fā)展，我們的多個(gè)產(chǎn)品線(寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場)更好地對(duì)布局的選擇的點(diǎn)能給他鋪的更滿?！€’是指我們將以每個(gè)購物中心為載體去延伸連接所有的角色和資源，這部分也是未來創(chuàng)造價(jià)值的想象空間點(diǎn)，因此我們需要做好扎實(shí)的基礎(chǔ)工作。‘面’是指我們希望在長三角把各種標(biāo)桿點(diǎn)和超級(jí)標(biāo)桿很好地覆蓋。以前我們幾種產(chǎn)品線同步在發(fā)展，能找到好的項(xiàng)目去做，但其實(shí)我們在‘面’的角度上講，我們未來需要多少超級(jí)標(biāo)桿，其實(shí)我們已經(jīng)有進(jìn)一步的明確。因此我們現(xiàn)在要做好的超級(jí)標(biāo)桿，我們有更多的資源跟子彈跟角度去把他布局下來。我們認(rèn)為只要把標(biāo)桿做透了，往下的空間才會(huì)做得更好。

立體融合很重要的元素或者叫核心，其實(shí)就是數(shù)據(jù)。其實(shí)很大的未來的融合就是我們必須把數(shù)據(jù)做內(nèi)核，只要有數(shù)據(jù)，我們才有很大的想象空間。因此在未來我們將以數(shù)據(jù)為中心，打通線上線下結(jié)合、上下游的聯(lián)動(dòng)、跨界的融合。我們希望未來在長三角區(qū)域做到寡頭，然后把所有的資源疊加起來，把效果和效應(yīng)更好的結(jié)合。

【上半年業(yè)績回顧】

截止到2020年06月30日，公司總收入為人民幣8.69億元，同比增長16%;歸母凈利潤人民幣1.45億元，同比增長66.4%。同時(shí)寶龍商業(yè)在管面積為698萬平方米，物業(yè)管理面積為1165萬平方米。在整個(gè)收入當(dāng)中，商業(yè)運(yùn)營占80.6%，物業(yè)管理占19.4%。同時(shí)寶龍商業(yè)的戰(zhàn)略布局成果斐然，我們在整個(gè)長三角地區(qū)總共布局65個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總數(shù)占比68%，其中江蘇省布局16個(gè)，上海市布局12個(gè)，浙江省布局37個(gè)。面對(duì)公共衛(wèi)生事件，我們應(yīng)對(duì)卓然有效：1)防疫經(jīng)營，病例為零，同時(shí)在公共衛(wèi)生事件期間組織商戶有序復(fù)工。5月份，我們的復(fù)工率超過90%。2)5月1號(hào)全國有29個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，利用悠派的精準(zhǔn)發(fā)放代金券取得良好的成績。在商業(yè)運(yùn)營板塊，截止到2020年06月30日，管理零售商業(yè)物業(yè)51個(gè)，其中購物中心45個(gè)，獨(dú)立商業(yè)街6條;在商業(yè)運(yùn)營收入方面，2020年上半年增長12.8%，達(dá)到7億，占長三角的45.4%，而長三角的運(yùn)營收入占比高達(dá)64.6%，這也是為什么我們深耕長三角。

2015年后開業(yè)的項(xiàng)目的出租率僅僅下調(diào)了兩個(gè)百分點(diǎn)，因此在今年上半年我們的團(tuán)隊(duì)也在不斷努力把出租率恢復(fù)到正常甚至超過以前的水準(zhǔn)。整個(gè)購物中心的平均單天客流和營業(yè)額已經(jīng)在7月恢復(fù)90%，到目前已經(jīng)基本恢復(fù)到正常水準(zhǔn)。在并購方面，我們收購了浙江星匯60%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)4055萬，浙江星匯在管項(xiàng)目一共14個(gè)，面積89萬平方米。浙江星匯主打的產(chǎn)品是商業(yè)主題街，而寶龍是主打客戶做精，因此形成了產(chǎn)品線的互補(bǔ);浙江星匯有良好的口碑，而我們也與新會(huì)一起共同制定了未來的戰(zhàn)略與規(guī)劃，那未來浙江星匯將會(huì)聚焦于浙江省內(nèi)輕資產(chǎn)管理公司的優(yōu)秀地位，同時(shí)致力成為中國領(lǐng)先的特色主題商業(yè)街全程運(yùn)營商，也希望浙江星匯會(huì)成為寶龍旗下的優(yōu)秀管理平臺(tái)之一。在打造智慧商業(yè)我們將1)建立完整的會(huì)員體系，我們在原有的會(huì)員體系上，完善了會(huì)員產(chǎn)品，培養(yǎng)了忠誠度，將所有的企劃活動(dòng)與會(huì)員關(guān)聯(lián)，從而挖掘更大的會(huì)員價(jià)值。2)全面實(shí)現(xiàn)寶龍商業(yè)數(shù)字化，在夯實(shí)技術(shù)基礎(chǔ)之上，從項(xiàng)目最底層的開始到寶龍商業(yè)的運(yùn)營全程實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)化，從而打造智慧的購物中心。

在科技化當(dāng)中，我們有三部分的內(nèi)容：1)管理者端的產(chǎn)品：PMS二期產(chǎn)品已經(jīng)優(yōu)化，而且在全面啟動(dòng)新的工作;管理駕駛倉需求已經(jīng)確定，并在開始新的開發(fā)。同時(shí)我們布局了精密客流系統(tǒng)，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，下一步將全面推廣。2)消費(fèi)者端產(chǎn)品：寶龍悠悠2.5版，我們第三批11個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)上線，累計(jì)40個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)上線。同時(shí)支付寶悠悠試點(diǎn)上線，兩個(gè)系統(tǒng)的積分得到互通，總會(huì)員數(shù)接近92萬，較2019年翻了三倍。3)經(jīng)營者端產(chǎn)品：商家小程序已全面實(shí)現(xiàn)。

在物業(yè)管理板塊方面，今年上半年物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)了收入1.68億元，同比增長31.5%，物業(yè)管理面積、在管面積1165萬平方米，合約面積為1991萬平方米。同時(shí)在物業(yè)管理收入中，我們發(fā)現(xiàn)收入當(dāng)中物業(yè)管理收入占69%，增值服務(wù)占25.5%，預(yù)售管理占5.5%。所以對(duì)于未來物業(yè)管理板塊，我們將會(huì)進(jìn)一步探索增值服務(wù)業(yè)務(wù)，爭取更大的增值服務(wù)價(jià)值表現(xiàn)。

【上半年財(cái)務(wù)回顧】

收入與成本。今年上半年我們總收入達(dá)到8.69億元，同比增長16%，這個(gè)增速比以前三年復(fù)合增長要低一點(diǎn)，主要是受到上半年公共衛(wèi)生事件的影響。其中商業(yè)運(yùn)營部分達(dá)到7億，同比增長12.7%，增幅相對(duì)較小;住宅物業(yè)達(dá)到1.69億元，同步增長32%，這是由于公司上半年在住宅物業(yè)開始發(fā)力。成本費(fèi)用方面，上半年總成本包括服務(wù)成本、營銷開支以及行政開支達(dá)到6.7億元，同比增8.9%，可以看出我們在成本控制方面是做的比較好的。成本增幅低于收入增幅是利潤增長較好的主要原因。其中服務(wù)成本增長11.4%;銷售及營銷開支成本同比下降42%，主要因?yàn)楣残l(wèi)生事件，我們調(diào)整了營銷計(jì)劃;行政開支方面基本與去年持平。

利潤情況。上半年，總毛利潤達(dá)2.55億元，同比增28.8%，略低于過于三年復(fù)合增長率。其中商業(yè)增長達(dá)到19.8%，物業(yè)增長達(dá)到131%。凈利率上半年達(dá)到1.45億，同比增長66.4%，超出過去三年的復(fù)合增長率，主要得益于上半年對(duì)銷售費(fèi)用的有效控制節(jié)約以及財(cái)務(wù)利息成本的銳減。所以我們整體凈利率也從去年同期的11.6%增長到16.7%，提升5.1pp。

盈利能力。上半年我們的整體盈利能力顯著提升。這里面幾個(gè)重要指標(biāo)有：1)資產(chǎn)負(fù)債率在上半年為51%，與去年同期基本持平;2)關(guān)聯(lián)交易收入在上半年達(dá)到1.22億，占總收入的14%，根去年同期持平;3)經(jīng)營性現(xiàn)金流在上半年達(dá)到2.62億，同比增長31%，凈增加6200萬元;4)來自第三方項(xiàng)目的收入明顯有所提升，上半年為5300萬元，同比增長89.3%，占總收入的6.1%，同比去年增加了2.4pp，這意味著我們隨之增加了對(duì)外面的輸出管理，我們第三方收入的比重在未來幾年也會(huì)有比預(yù)期更好的增長。

【下半年計(jì)劃】

1)開業(yè)計(jì)劃。2020年我們將計(jì)劃開業(yè)寶龍廣場10個(gè)，寶龍?zhí)斓?個(gè)，還有天津項(xiàng)目。我們在今年籌備開業(yè)的項(xiàng)目中，舉一個(gè)永康項(xiàng)目為例，向大家展示籌備的相關(guān)情況。永康項(xiàng)目位于解放涇河西板塊，周邊3km人口30萬，在項(xiàng)目的打造中，我們引入了54家首次進(jìn)入永康市的品牌，其中包括超市、餐飲及時(shí)裝的知名品牌。在項(xiàng)目經(jīng)營數(shù)據(jù)方面我們進(jìn)行了測算，2021年全口徑收入會(huì)達(dá)到5800萬元，2022年會(huì)實(shí)現(xiàn)6300萬元，2023年實(shí)現(xiàn)7000萬元;在開業(yè)率方面，2021年95%以上，2022年96%以上，2023年98%以上。

2)工作規(guī)劃。四個(gè)方面：抓經(jīng)營、強(qiáng)品牌、優(yōu)管理、塑團(tuán)隊(duì)。抓經(jīng)營：我們重點(diǎn)提升對(duì)廣場精細(xì)化管理，以更好地提升我們每個(gè)項(xiàng)目的輸出率，并對(duì)所有的商業(yè)廣場根據(jù)每一個(gè)項(xiàng)目所在的城市能級(jí)和項(xiàng)目定位，進(jìn)行分類市場營銷，并重點(diǎn)打造一批項(xiàng)目在行業(yè)當(dāng)中成為標(biāo)桿項(xiàng)目。強(qiáng)品牌：我們要加強(qiáng)市場發(fā)聲，今年下半年我們召開寶龍商業(yè)研討會(huì)，邀請國內(nèi)外緊密型的合作品牌參加，通過我們明確發(fā)展的目標(biāo)來提振這些品牌與我們合作的信心，同時(shí)也增強(qiáng)寶龍商業(yè)在行業(yè)當(dāng)中的品牌影響力。優(yōu)管理：我們將對(duì)現(xiàn)有的PMS系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)，同時(shí)提升總部和區(qū)域?qū)?xiàng)目的賦能服務(wù)水平，在業(yè)務(wù)審批流程上，我們也進(jìn)行了優(yōu)化，打造更加簡單高效務(wù)實(shí)的溝通方式和流程。塑團(tuán)隊(duì)：我們將加強(qiáng)招商、運(yùn)營、工程和物業(yè)等核心業(yè)務(wù)板塊的培訓(xùn)，來提升我們經(jīng)營的能力，同時(shí)我們高度重視我們?nèi)瞬盘蓐?duì)的建設(shè)，多培養(yǎng)出優(yōu)秀的人才以更好地匹配商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展需求。在接下來經(jīng)營運(yùn)營中我們會(huì)針對(duì)部分領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)經(jīng)營提升。

以上海寶龍城為例，該項(xiàng)目坐落于上海市閔行區(qū)，周邊3km人口總數(shù)達(dá)到102萬，25歲-50歲客群占比高達(dá)74%。目前項(xiàng)目已經(jīng)匯聚了百老匯影院，MUJI，喜茶等相關(guān)知名品牌。隨著我們政府打造國際生態(tài)商務(wù)區(qū)逐漸成熟，60萬平方米的商務(wù)辦公樓將于明年7月份正式投入使用，也為我們的項(xiàng)目帶來10萬以上的白領(lǐng)人群，對(duì)此我們抓住了新的機(jī)遇進(jìn)行升級(jí)。我們從4方面進(jìn)行提升：1)我們對(duì)商業(yè)動(dòng)線空間的布局進(jìn)行空間優(yōu)化，同時(shí)結(jié)合寶龍藝術(shù)館的藝術(shù)氛圍，共同打造了一個(gè)有顏值的、年輕時(shí)尚的聚集地;2)我們重點(diǎn)提升娛樂業(yè)態(tài)，打造年輕時(shí)尚娛樂的High天地;3)我們對(duì)餐飲業(yè)態(tài)進(jìn)行全面升級(jí)，以引進(jìn)年輕化的餐飲潮流品牌來滿足周邊項(xiàng)目的需求;4)我們零售升級(jí)，新增我們新輸入碼的相關(guān)科技旗艦店，傳統(tǒng)零售調(diào)整為個(gè)性的潮流服務(wù)。我們在項(xiàng)目的相關(guān)經(jīng)營方面做了測算，全口徑方面，2020-2022年我們將分別實(shí)現(xiàn)收入8600萬元、1.3億元、1.4億元;開業(yè)率現(xiàn)在為80%，到年底將提升到85%以上，2021和2022年將實(shí)現(xiàn)95%以上。

問答環(huán)節(jié)

Q1：在商業(yè)規(guī)劃下，你們希望將寶龍商業(yè)打造成什么樣的企業(yè)?如何去配合整個(gè)寶龍集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃?在長期體系下會(huì)做出什么樣的計(jì)劃?同時(shí)在區(qū)域上如何推行立足大上海深耕長三角這個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃?

其實(shí)對(duì)寶龍未來的想法，我會(huì)想得更長遠(yuǎn)一點(diǎn)，這是因?yàn)楣窘衲甓ㄏ铝宋覀円ㄟ^20年努力實(shí)現(xiàn)全球前十的商業(yè)地產(chǎn)商的愿景，所以5年只是愿景的重要階段而已。

對(duì)于未來寶龍商業(yè)的五年內(nèi)邏輯，從目標(biāo)角度上還是簡單化的，但是從內(nèi)功角度上市看細(xì)節(jié)會(huì)很多。因?yàn)榭偟倪壿媽?duì)未來五年的規(guī)劃，我們的想法第一是要保持在行業(yè)的前五的地位，以整合對(duì)行業(yè)的專業(yè)度和資源;第二是我們要在長三角范圍內(nèi)開超過150個(gè)購物中心，在這種程度下，我們的資源融合度是完全不一樣的。短期來講，我們的挑戰(zhàn)是我們以前發(fā)展的角度其實(shí)沒有太刻意去理解這個(gè)標(biāo)桿和超級(jí)標(biāo)桿的數(shù)量跟質(zhì)量的問題，所以我們認(rèn)為我們很大程度上要在長三角的核心城市進(jìn)行投入去做寶龍的標(biāo)桿。因此在未來五年我們對(duì)標(biāo)桿和超級(jí)標(biāo)桿投資的專注度會(huì)不一樣。而我們短期的想法是如何做到讓消費(fèi)者滿意，讓人尊重。我相信在明年寶龍的標(biāo)桿出來之后，公司會(huì)有更好的展示，我們也對(duì)寶龍商業(yè)的畫面有信心。

Q2:關(guān)于輕資產(chǎn)的外拓，你們覺得在大環(huán)境下市場的好機(jī)會(huì)多不多，下半年會(huì)不會(huì)有更多好消息?在非收購的第三方拓展上今年的進(jìn)展是怎么樣的?

不光在全國，現(xiàn)在存量資產(chǎn)在整個(gè)全國尤其是長三角是非常多的，所以對(duì)于我們外擴(kuò)輕資產(chǎn)和并購的機(jī)會(huì)還是非常多的。但是從這個(gè)宏觀上來看，任何一個(gè)行業(yè)它的趨勢都是向龍頭集中的，只有我們更看好市場上的外拓和并購機(jī)會(huì)，但是我們接受的公司和項(xiàng)目也非常的多。今年是我們的團(tuán)隊(duì)接受項(xiàng)目最多的一年，但我們選擇也非常挑剔。我們希望未來收并購的項(xiàng)目是非常優(yōu)質(zhì)的，而且我們更看重的是公司的管理團(tuán)隊(duì)，因?yàn)橘Y產(chǎn)管理更重要還是看團(tuán)隊(duì)。

在今年一二月份我們已經(jīng)實(shí)現(xiàn)兩個(gè)項(xiàng)目的外拓，其中一個(gè)將會(huì)在下半年開業(yè)。同時(shí)在6月份我們新增組織架構(gòu)發(fā)布以后，我們新成立了三個(gè)輕資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。在未來輕資產(chǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略中，我們在模式上面也進(jìn)一步優(yōu)化，同時(shí)我們也希望未來能夠更加傾向于對(duì)于新建項(xiàng)目的輕資產(chǎn)的合作，其實(shí)目前我們有幾個(gè)意向已經(jīng)簽署，我相信在下半年會(huì)有更多好消息。

Q3: 科技賦能逐漸成為公司的一大亮點(diǎn)。在收入和成本控制都有比較大的貢獻(xiàn)。咱們比如說像今年上半年線上零售對(duì)于商場零售額和客流公共衛(wèi)生事件后的快速恢復(fù)到底有什么幫助?公司和支付寶合作對(duì)于公司之后打造智慧商圈、精準(zhǔn)營銷會(huì)有什么戰(zhàn)略性的考慮?

寶龍?jiān)诳萍假x能上面有兩個(gè)事件可以分享。第一個(gè)是我們跟騰訊的合作，開發(fā)了基于微信平臺(tái)的悠秀直播和悠派優(yōu)惠券的產(chǎn)品;這個(gè)產(chǎn)品的使用實(shí)際上在3到5月份以及公共衛(wèi)生事件期間已經(jīng)體現(xiàn)了它的優(yōu)勢，我們在3到5月份已經(jīng)在六個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)了13場直播，總共銷售額達(dá)到超200萬元，其中在濱江寶龍城四月份的銷售創(chuàng)下了單日的單品牌60萬元以上的銷售額;5月1日到5日，我們悠派的產(chǎn)品活動(dòng)在全國的29個(gè)寶龍廣場上面上線，五一期間寶龍廣場實(shí)現(xiàn)總銷售額2.3億元，向消費(fèi)者派發(fā)了22.3萬張優(yōu)惠券，其中消費(fèi)者領(lǐng)取了15萬漲優(yōu)惠券，新增會(huì)員達(dá)到7.6萬人。

第二個(gè)是我們在今年7月份和支付寶一期推出了寶龍悠悠和支付寶的消費(fèi)積分的打通，這種打通以后實(shí)際上也是實(shí)現(xiàn)了線上線下的打通，共享的內(nèi)外流量資源打造了全新的智慧商業(yè)生態(tài)。我們在今年的717生活狂歡節(jié)中，通過一個(gè)月的磨合，有5000個(gè)商戶參與，為支付寶的消費(fèi)積分奠定了夯實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)我們也獲得了支付寶的高度評(píng)價(jià)，并授予寶龍商業(yè)消費(fèi)振興聯(lián)盟成員的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于未來，我們在科技賦能方面還會(huì)有進(jìn)一步的動(dòng)作，我們也希望利用科技賦能實(shí)現(xiàn)寶龍商業(yè)的全部的數(shù)據(jù)化和智能化。

Q4: 今年公司上半年毛利率有所提升，在商業(yè)運(yùn)營和住宅物業(yè)管理的分布來看是什么原因?未來對(duì)兩個(gè)板塊毛利率的展望有多大?未來增值服務(wù)的方向?

整體毛利率提升有兩方面。商業(yè)運(yùn)營方面，我們上半年受影響，收入有所下降，但我們對(duì)成本的控制是比較好的，在營銷費(fèi)用和行政開支我們進(jìn)行了較好的管控;住宅物業(yè)方面，近年毛利率上升的更快，主要是我們住宅物業(yè)板塊的毛利率水平是相對(duì)較低的，因?yàn)槲覀內(nèi)ツ暝谧≌飿I(yè)方面做了人才梯隊(duì)的儲(chǔ)備，成立了十大城市公司，所以說當(dāng)時(shí)我們先儲(chǔ)備人才，然后我們的毛利率在當(dāng)年是比較低的，加上往年我們在增值物業(yè)服務(wù)上投入的確相對(duì)比較少。而且我們增加的項(xiàng)目普遍集中在長三角，極具規(guī)模效應(yīng);同時(shí)在今年，我們也可以加大了在增值物業(yè)服務(wù)方面的力度，所以說我們今年的住宅物業(yè)毛利率的提升是比商業(yè)的提升要快。

關(guān)于增值物業(yè)的發(fā)展方向，主要方向還是跟我們的住宅小區(qū)管理相關(guān)的領(lǐng)域。比如我們會(huì)增加一些給開發(fā)商前線的服務(wù)，在交房以后我們也會(huì)增加住宅小區(qū)內(nèi)公共資源的從分利用去做增值服務(wù)，對(duì)于小區(qū)居民我們會(huì)提供有償維修服務(wù)。

Q5: 公司的收并購策略是怎樣的?未來是否有進(jìn)一步收并購計(jì)劃?公司未來對(duì)商業(yè)運(yùn)營管理和物業(yè)管理方面的側(cè)重比例?是否會(huì)加大住宅物管方面的擴(kuò)張?

關(guān)于收并購，現(xiàn)在我們的重點(diǎn)是對(duì)于這種輕資產(chǎn)管理公司的收并購和項(xiàng)目的輕資產(chǎn)拓展這兩個(gè)方面。對(duì)于項(xiàng)目輕資產(chǎn)拓展的方面，我們還是跟集團(tuán)的戰(zhàn)略一樣，維持在‘1+1+N’的層面，也就是說我們的項(xiàng)目拓展會(huì)以長三角為主，同時(shí)也會(huì)在大灣區(qū)以及其他的一些機(jī)會(huì)型城市去獲得輕資產(chǎn)。對(duì)于收并購的輕資產(chǎn)管理公司，我們主要是側(cè)重于聚焦的長三角范圍之內(nèi)，也就是說我們會(huì)關(guān)注在浙江、上海、江蘇、廣東這幾個(gè)地方的比較優(yōu)秀的輕資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。如果說我們能夠通過優(yōu)秀的輕資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)合作，能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品互補(bǔ)包括管理方面資源方面共享，我們就可以提高整個(gè)寶龍商業(yè)的營業(yè)能力和管理面積，而這也是我們的戰(zhàn)略。那么對(duì)于下一步的目標(biāo)來講我們其實(shí)目前已經(jīng)接觸到幾家輕資產(chǎn)管理公司，并且正在洽談當(dāng)中，其中也包括一些區(qū)域性的輕資產(chǎn)的管理團(tuán)隊(duì)以及社區(qū)型的輕資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)。

商業(yè)物業(yè)的側(cè)重。我們未來五年肯定是以商業(yè)為主的，若在五年之內(nèi)每年開20個(gè)商場，五年就能實(shí)現(xiàn)100個(gè)商場的開業(yè)。對(duì)物業(yè)來，我們也有側(cè)重點(diǎn)，我們希望在未來五年之內(nèi)，第一也跟商業(yè)一樣聚焦長三角，我們也會(huì)把物業(yè)現(xiàn)在全國的布局逐漸調(diào)整為聚焦在長三角的物業(yè);第二我們堅(jiān)持做高品質(zhì)的物業(yè)，我們希望在相應(yīng)的物業(yè)基礎(chǔ)之上提高整個(gè)物業(yè)的管理水平和質(zhì)量，以得到更多的業(yè)主和甲方的認(rèn)可和支持;第三我們希望在不斷的去參加外擴(kuò)，現(xiàn)在的物業(yè)很大程度上是依托于寶龍地產(chǎn)，以及母公司的情況，那未來當(dāng)我們的聚焦長三角以后，而且是提高了我們整個(gè)的服務(wù)水平、盈利能力以后，我們希望更多的區(qū)外拓，去拓展寫字樓、住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)包括企業(yè)總部的物業(yè)管理;最后希望不管是物業(yè)還是商業(yè)發(fā)展，這兩個(gè)加在一起從而形成整個(gè)寶龍商業(yè)在未來在行業(yè)的競爭力。

Q6: 住宅部分的毛利率今年上半年有大幅提升，請問是什么原因?

1)我們把住宅物業(yè)聚焦長三角的管理規(guī)模得到體現(xiàn)，以前我們住宅物業(yè)還是比較分散;而且包括我們的服務(wù)、標(biāo)桿都在長三角的每個(gè)城市，梳理了至少五個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目，所以我們整個(gè)的管理規(guī)模效應(yīng)得到體現(xiàn)。2)我們的增值服務(wù)，我們整個(gè)今年物業(yè)管理方面收入構(gòu)成中，增值服務(wù)的比例越來越高，對(duì)于未來來講我們這一塊上會(huì)通過我們的物業(yè)管理質(zhì)量的不斷提升來進(jìn)一步的提高我們的增值服務(wù)的水平。

Q7: 公司提到標(biāo)桿項(xiàng)目，請教一下標(biāo)桿項(xiàng)目的定位?多數(shù)長三角的核心地段是否已經(jīng)被占據(jù)了?請問公司的策略打法是什么?

我們對(duì)標(biāo)桿的定義是不同的，有城市標(biāo)桿、行業(yè)標(biāo)桿、社區(qū)標(biāo)桿也有某一定位的標(biāo)桿(如時(shí)尚方面、高端方面)。而對(duì)于寶龍商業(yè)，我們在這個(gè)戰(zhàn)略上講‘點(diǎn)線面體’，‘點(diǎn)’當(dāng)中我們本身有不同產(chǎn)品形態(tài)(如寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場)，而這三個(gè)形態(tài)各有自己的標(biāo)桿，這是我們對(duì)標(biāo)桿不一樣的定義。對(duì)于行業(yè)現(xiàn)在的競爭來講，我們對(duì)于所定位的要去打造標(biāo)桿也是根據(jù)我們現(xiàn)有寶龍項(xiàng)目的分布情況，以及這個(gè)城市周邊的競爭情況來確定的，如在杭州我們的濱江寶龍城是絕對(duì)的標(biāo)桿，在這個(gè)基礎(chǔ)之上我們要預(yù)料到后面的競爭對(duì)手怎么超過我們。所以我們會(huì)提前布局，思考怎么樣把我們的標(biāo)桿基礎(chǔ)更加夯實(shí)，更加能成為整個(gè)杭州市場的標(biāo)桿產(chǎn)品。第二個(gè)是我們以廈門項(xiàng)目為基礎(chǔ)，也就是我們本身的產(chǎn)品形態(tài)的標(biāo)桿，我們本身現(xiàn)在的基礎(chǔ)也非常好，所以我們在這個(gè)基礎(chǔ)上得到進(jìn)一步的提升，成為這個(gè)城市以及寶龍城的標(biāo)桿。第三個(gè)是我們現(xiàn)在經(jīng)營的情況不是特別好的項(xiàng)目，但是我們認(rèn)為他們的地段、所處的位置和競爭態(tài)勢，我們完全有機(jī)會(huì)讓它成為標(biāo)桿的項(xiàng)目，如晉江寶龍廣場項(xiàng)目以及上海寶龍廣場項(xiàng)目。所以說我們的標(biāo)桿是基于我們本身的產(chǎn)品、城市競爭情況以及我們本身現(xiàn)在經(jīng)營情況確定的。在未來，若在我們所有的寶龍項(xiàng)目當(dāng)中，至少有30%以上的項(xiàng)目能構(gòu)達(dá)到我們的標(biāo)桿產(chǎn)品，這樣我們就能在行業(yè)當(dāng)中有足夠的地位。

Q8:國內(nèi)已經(jīng)控制住了公共衛(wèi)生事件，但國際范圍內(nèi)公共衛(wèi)生事件還在擴(kuò)散，如果公共衛(wèi)生事件卷土重來，我們是否有對(duì)策?

第一個(gè)是我們對(duì)我們國家控制公共衛(wèi)生事件的能力是非常有信心的，雖然國際的公共衛(wèi)生事件非常嚴(yán)峻，但是我們對(duì)國內(nèi)大規(guī)模發(fā)生公共衛(wèi)生事件是不太可能的。第二個(gè)，實(shí)際上寶龍商業(yè)通過這半年我們在公共衛(wèi)生事件方面積累的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際的效果來看，我們完全有能力應(yīng)對(duì)所有公共衛(wèi)生事件發(fā)生，像今年整個(gè)上半年我們在公共衛(wèi)生事件期間，寶龍商業(yè)的整個(gè)在我們商業(yè)項(xiàng)目之內(nèi)都是零病例的，所以我們對(duì)我們的管理能力以及國家對(duì)公共衛(wèi)生事件的控制能力都是非常有信心。

Q9: 外擴(kuò)并購是公司的一個(gè)重要增強(qiáng)點(diǎn)，請問公司有沒有測算過可供外擴(kuò)并購的潛在規(guī)模有多大?長三角和金三角商場密度大概是一個(gè)什么水平?

首先是我們對(duì)于并購的測算是基于整個(gè)寶龍商業(yè)的發(fā)展情況來看的，我們希望在未來在長三角地區(qū)的浙江、上海、江蘇以及廣東都有一家輕資產(chǎn)管理公司跟我們合作。對(duì)于長三角的量來講，今年上半年的開業(yè)數(shù)量在整個(gè)中國來講，長三角占了接近三分之一，但數(shù)量上跟前幾年相比下降了很多。長三角的開業(yè)數(shù)量還是全國領(lǐng)先的，這是因?yàn)殚L三角的經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)水平的發(fā)展確實(shí)比較前沿。但我們也看到長三角經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和規(guī)模，以及人口導(dǎo)入的程度，現(xiàn)有的購物中心(尤其是優(yōu)質(zhì)購物中心)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿足這個(gè)需求，所以我們對(duì)長三角的進(jìn)一步發(fā)展還是非常有信心的。

寶龍地產(chǎn)2020中期業(yè)績發(fā)布會(huì)

會(huì)議概要

主題：寶龍地產(chǎn)(01238)2020年半年度業(yè)績發(fā)布會(huì)

時(shí)間：2020年8月19日周三 9:30 至 10:30

主講：寶龍地產(chǎn)管理層(CEO許總、陳總、黃總、廖總)

主要內(nèi)容

第一部分：業(yè)績回顧與展望

第二部分：問答環(huán)節(jié)

寶龍地產(chǎn) 管理層

【亮點(diǎn)回顧與展望】

在過去的半年中，在全體員工的努力下，寶龍地產(chǎn)的業(yè)績得到了不錯(cuò)的成績，主要是兩個(gè)方面：在上半年的公司總收入171億，比去年同年上升40.1%，其中地產(chǎn)153億，比去年同期上升46.2% 商業(yè)15.3億，較去年上升10.2%，毛利率為37.1%，得益于長三角的項(xiàng)目收益比較好，凈利潤35億，增長42.8%，核心盈利：人民幣28.9億元，上升56.2%，歸母核心盈利18億元，同比上升44.3%，同時(shí)我們也堅(jiān)持控制成本，新增債務(wù)的平均融資成本6.22%，土地溢價(jià)率8.8%，建議中期宣派股息每股12分港幣，比去年同期上升33.3%。

上半年合約銷售315.3億元，同比上升8%，實(shí)現(xiàn)了全年目標(biāo)的42%，新增土儲(chǔ)238萬平，大灣區(qū)第一個(gè)項(xiàng)目盛大開盤，當(dāng)天銷售達(dá)到百分之八十以上，下半年新推貨值937億元，全年目標(biāo)750億元目標(biāo)完成的信心很強(qiáng)，整體市場很好。商業(yè)整體看年度34億的目標(biāo)，上半年15.3億，商場人流及營業(yè)額恢復(fù)到百分之九十以上，上半年做了浙江星匯管理公司的并購，下半年可以確保10個(gè)商場順利開業(yè)，酒店受到公共衛(wèi)生事件影響是最大的。上半年2.9億元的收入，全年目標(biāo)從8億元調(diào)整至6.5億元，酒店總體恢復(fù)6成。

在整個(gè)上半年的時(shí)間里，我們在管理、團(tuán)隊(duì)等方面做了更多思考，重新梳理了使命愿景，團(tuán)隊(duì)角度引入了一批優(yōu)秀的中層同行，在過去五年長三角的紅利支撐這業(yè)績的增長，同時(shí)我們考慮未來更多，我們的使命愿景是讓空間有愛，成為受人尊敬的百年企業(yè)，全球領(lǐng)先的城市空間運(yùn)營商。戰(zhàn)略目標(biāo)，雙百雙千，一百個(gè)購物中心，核心利潤100億，權(quán)益銷售超過1000億，市值1000億，地產(chǎn)，商業(yè)和資管的三位一體策略。管理策略，產(chǎn)品，科技，人才。最后要朝賦能型組織發(fā)展，對(duì)全體員工的策略是共同愿景，激活個(gè)體，平臺(tái)協(xié)同，數(shù)字智慧。五年后，希望寶龍的成績可以更好。未來是“1+1+N”的布局模式，長三角+大灣區(qū)+機(jī)會(huì)型的優(yōu)質(zhì)地區(qū)，把安徽也并入算是長三角的區(qū)域?？紤]廣東未來商業(yè)綜合體機(jī)會(huì)比較大，廣東地區(qū)的占比會(huì)比較高。

【地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)】

上半年315.3億元，累計(jì)同比增長8%，完成全年銷售目標(biāo)42%，其中長三角地區(qū)銷售金額占比88.6%，城市級(jí)別來看，一線城市銷售金額占比6.1%，均價(jià)21500元/平方米，二線城市銷售金額占比44%，銷售均價(jià)18363元/平方米，三/四線城市占比49.9%，銷售均價(jià)13085元/平，長三角總共279億元，占比88.6%，海西15.27億，占比4.8%，環(huán)渤海6.19億，天津地區(qū)成本優(yōu)勢比較突出，長三角的土儲(chǔ)占比是73.2%，共2093萬平，海南234.1萬平，環(huán)渤海224萬平，海西185.2萬平，大灣區(qū)95.9萬平，中西部29萬平，總體土地平均成本價(jià)3201元/平方米，土地成交均價(jià)占2020上半年銷售均價(jià)比例20.8%。按城市類型劃分，一線城市，按面積3.8%，按價(jià)值5.0%，二線城市按面積57.7%，按價(jià)值64.4%，三/四線城市按面積38.5%，按價(jià)值30.6%，長三角土地儲(chǔ)備占73.2%，按性質(zhì)分類待建22.3%，在建77.7%。按用途分類持有17.9%，銷售82.1%。

核心布局的長三角有幾個(gè)紅利，首先是長三角一體化，第二是科創(chuàng)版，第三是新基建，最后公共衛(wèi)生事件改善型帶來的紅利，長三角工程師紅利全國第一，高校在校生350萬，總量和價(jià)值量來看都是很高的，土地儲(chǔ)備總可售貨值約人民幣3858億元。

今年上半年新增項(xiàng)目15個(gè)，計(jì)容面積238萬平。新增可售貨值473億元，權(quán)益土地款89億元，權(quán)益比例61%，總溢價(jià)率8.8%，平均土地成本6134元/平，持續(xù)深化長三角布局，占比約為96%。其中長三角平均土地成本6277元/平，海西的面積占比為4.1%，平均成本為2812元/平。54%以商業(yè)加住宅合作形式獲取，新增的土儲(chǔ)面積按土地性質(zhì)分類，25.3%是商業(yè)，74.7%是住宅來。

南京是今年的重點(diǎn)城市，今年已經(jīng)拿了四個(gè)項(xiàng)目，去年南京的GDP是3.55萬億，存款達(dá)到1.4萬億，人口有850萬，存款占GDP的比重達(dá)到2.53，上半年受到一些影響，也有6600億的GDP，上市公司數(shù)也超過60家，整個(gè)地方的工程師紅利凸顯，住房的改善性需求和剛性需求都非常強(qiáng)勁，而且2020年GDP首次進(jìn)入了全國的前十位，在長三角的地位凸顯，向東對(duì)接上海，向南向西擁抱杭州，合肥，城際交通和高鐵的核心樞紐城市之一，整個(gè)城市發(fā)展戰(zhàn)略是升級(jí)的。聚焦新基建，新產(chǎn)業(yè)，新消費(fèi)，新都市，四個(gè)項(xiàng)目分別是南京紅山項(xiàng)目，溢價(jià)率0%，可售貨值85.2億元，自持占比37%。南京麒麟項(xiàng)目，溢價(jià)率0%，可售貨值16.5億元，自持占比42%，南京鳳匯項(xiàng)目(一期)，溢價(jià)率0%，可售貨值27億元，高周轉(zhuǎn)，區(qū)域供應(yīng)稀缺。南京鳳匯項(xiàng)目(二期)，溢價(jià)率0%，可售貨值25.3億元，高周轉(zhuǎn)且區(qū)域供應(yīng)稀缺。

下半年可售貨值總共達(dá)到937億，按業(yè)態(tài)分布，商業(yè)達(dá)到28.1%，住宅達(dá)到71.9%，下半年銷售目標(biāo)435億元，同比增長40%。大灣區(qū)3季度首次推盤貨值達(dá)到59億元。129個(gè)項(xiàng)目分布于38個(gè)城市，其中長三角達(dá)到76%，以城市線級(jí)分布二線城市達(dá)到57.3%，三/四線城市達(dá)到36.5%，兩者合計(jì)達(dá)到93.8%。

【商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)】

首先我想跟大家分享一下，寶龍商業(yè)生態(tài)是點(diǎn)線面分布的，點(diǎn)，主要指的是多點(diǎn)發(fā)展，未來我們將會(huì)以四大產(chǎn)品形態(tài)的戰(zhàn)略布局，均衡發(fā)展的四大產(chǎn)品形態(tài)，就是我們的超級(jí)標(biāo)桿保龍一城，標(biāo)桿的寶龍城以及標(biāo)準(zhǔn)和社區(qū)的寶龍廣場。線，主要是基于每個(gè)寶龍商業(yè)項(xiàng)目為平臺(tái)上面的每一個(gè)角色連接協(xié)同資源，聯(lián)系的角色主要是跟寶龍商業(yè)存在關(guān)聯(lián)的投資者，服務(wù)者，消費(fèi)者和經(jīng)營者，要協(xié)同的資源主要是包括科技，渠道，會(huì)員和內(nèi)容。面，我們聚焦長三角戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，在長三角區(qū)域內(nèi)形成彼此連接網(wǎng)格布局的高密度覆蓋面。體，主要是指的立體融合，是以科技能力打造數(shù)據(jù)的內(nèi)核，驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)的融合升級(jí)，這個(gè)業(yè)務(wù)融合主要指的是線上線下的融合，上下游的融合，跨界融合，從而形成自循環(huán)的商業(yè)生態(tài)，創(chuàng)造廣闊的價(jià)值空間。

接下來，我想給大家分享的是我們整個(gè)寶龍商業(yè)的戰(zhàn)略布局的成果，到目前為止，我們已經(jīng)在長三角布局65個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的數(shù)量占比達(dá)到68%，其中在江蘇布局了16個(gè)，上海布局了12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，在浙江布局了37個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，在今年下半年我們將會(huì)有十個(gè)寶龍廣場和兩個(gè)寶龍?zhí)斓氐拈_業(yè)，同時(shí)還會(huì)有一個(gè)老的項(xiàng)目，天津于家匯的寶龍廣場重新開業(yè)，面對(duì)公共衛(wèi)生事件我們的應(yīng)對(duì)是卓然有效的，數(shù)據(jù)也在逐漸恢復(fù)，從平均出租率來看，確實(shí)有微弱的下降，從去年的89.4%下降到了87.1%，下降達(dá)到2.3個(gè)百分點(diǎn)，但是從2015年以后項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)的話，只是下降了兩個(gè)百分點(diǎn)，從91%下降到了89%，從購物中心的平均單店的客流和營業(yè)額的情況來看，已經(jīng)基本回復(fù)了正常，7月份恢復(fù)了90%，到現(xiàn)在已經(jīng)全部恢復(fù)正常。

其次，我們基于以下4個(gè)原因收購了浙江星匯60%的股權(quán)。首先，星匯擁有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，第二星匯是扎根于浙江省的企業(yè)，是位列浙江省第一的輕資產(chǎn)商業(yè)管理公司，第三是星匯與寶龍的產(chǎn)品線是可以互補(bǔ)的，最后是因?yàn)樾菂R擁有良好的業(yè)內(nèi)口碑。我們對(duì)星匯的發(fā)展目標(biāo)有四個(gè)。首先要確保公司在浙江省內(nèi)輕資產(chǎn)商管公司的優(yōu)勢地位。第二是立志要成為中國領(lǐng)先的特色主題商業(yè)全程運(yùn)營商。第三是5年內(nèi)要管理100個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目。最后是要星匯成為寶龍商業(yè)旗下優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營管理平臺(tái)之一。

最后，我們的紐扣計(jì)劃也依然在持續(xù)推進(jìn)，紐扣計(jì)劃就是鏈接管理者，消費(fèi)者和經(jīng)營者三端的產(chǎn)品。管理端產(chǎn)品方向PMS二期啟動(dòng)，管理駕駛艙需求確定，啟動(dòng)開發(fā)，精密客流啟動(dòng)試點(diǎn)安裝。消費(fèi)者端產(chǎn)品方向?qū)汖堄朴?.5版，第三批11個(gè)項(xiàng)目上線，累計(jì)40個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)支付寶和悠悠線上有計(jì)分系統(tǒng)，總會(huì)員數(shù)近92萬，較2019年翻了三倍。

【財(cái)務(wù)回顧】

公司上半年截止到2020年6月30日，物業(yè)銷售增長46.2%，租費(fèi)收入15.33億元，增長10.2%，酒店&其他2.94億元，下降18.8%。毛利率略微下降了1.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到37.1%，凈利潤34.95億元增長42.8%，核心凈利潤達(dá)到28.92億元，增長56.2%，歸母核心凈利潤達(dá)到17.97億元，增幅達(dá)到44.3%。結(jié)轉(zhuǎn)收入方面，住宅122.58億元，30.85億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積方面，住宅101.2萬平，商業(yè)28.6萬平，同時(shí)有分6個(gè)區(qū)的面積餅圖的分析，長三角107.25億元占總結(jié)轉(zhuǎn)收入的69.9%，同時(shí)以85.67萬平米的結(jié)轉(zhuǎn)面積占有66%。交房金額排名前5的城市是 寧波36.3萬平 杭州29.5萬平 ?？?7.1萬平 義務(wù) 10萬平 無錫 7.7萬平?，F(xiàn)金及銀行結(jié)余達(dá)到264.42億，較19年增長了11.7%。

總資產(chǎn)呢，從19年底的1624.97億增加了171.4億到今年中期的1730.26億元，增長了6.5%。凈資產(chǎn)從19年的389億，增長了20.381億元到今年中期的410.45億，增長幅度為5.5%。總債也從19年的552.63億增加了39.87到今年中期的592.5億的歷史新高，增長了7.2%，其中短債227億，長債365.5億。比例方面的流動(dòng)比例，1.21落后于19年的1.3?？傎Y產(chǎn)負(fù)債率略微提升0.2%達(dá)到76.3%。

凈負(fù)債率略微下降達(dá)到79.9%。債務(wù)結(jié)構(gòu)，592.5億的總債，一年內(nèi)到期有227億，一到兩年內(nèi)137.7億元，二到五年內(nèi)165.9億元占28%，五年以上68.9億占11.61%。年期七月份歸還了5.5億一年內(nèi)的美元債。除了一年期略高以外，其他的還是比較合理的。低息銀行貸款308.9億，其中開發(fā)債114億，境內(nèi)銀行101億元，境外銀團(tuán)52.3億元。

成本可控，境外優(yōu)先票據(jù)22.2億美元，折合人民幣約151億占比25.4%，比較合理，境內(nèi)綜合債126.9億，占21.4%，信托不到6億，占1%，品類比較豐富，結(jié)構(gòu)合理，渠道寬廣，境內(nèi)63.2%境外36.8%。獲得多方市場肯定。幣種來看，人民幣65.2%，美元27.2%，港幣7.6%，受匯率影響可控。綜合融資成本約為6.45%比去年下降，今年新增融資成本6.22%。

問答環(huán)節(jié)

Q1.寶龍商業(yè)線上線下是怎樣的發(fā)展規(guī)劃?

寶龍的戰(zhàn)略是1+1+N長三角大灣區(qū)為主。三四線城市的商業(yè)格局已經(jīng)有了大量競爭，但是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不多，長三角和珠三角范圍內(nèi)三四線的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，我們有機(jī)會(huì)做的一定會(huì)去做。目前百姓消費(fèi)水平的提高，對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的需求還是非常大的，線上線下的發(fā)展方向，管理層認(rèn)為在中國這么大的市場，線上線下都有必要發(fā)展，關(guān)鍵在于能不能做到一定的寡頭。最后的核心是立體融合，寶龍經(jīng)過這么多年的變化和線上線下的理解，做到的判斷就是必須要融合，很大程度是討論線上線下的如何融合，線上線下的邏輯不同，所以兩種思維都是必須的，在中國不能單思維來理解線上或者線下，所有事情都是動(dòng)態(tài)統(tǒng)一的。在中國的任何競爭中，只要一邊倒，很快就會(huì)出現(xiàn)供給過剩而導(dǎo)致出現(xiàn)新的平衡。

Q2.公司未來戰(zhàn)略規(guī)劃和定位是怎樣的? 怎么看待南京市場?今年和明年商業(yè)的開業(yè)計(jì)劃?

對(duì)公司管理層，公司到了另外一個(gè)量級(jí)，要怎么做怎么思考，我過去大半年做了公司的新文化愿景重新梳理，希望最后能從人才的賦能和人才的引進(jìn)這兩個(gè)角度來理解組織形態(tài)，賦能型組織有四個(gè)維度。一共同愿景，二激活個(gè)體，三平臺(tái)協(xié)同。未來兩到三年內(nèi)大的組織結(jié)構(gòu)是以總部為中心做出共享事業(yè)部，未來三年要有六個(gè)大區(qū)，上海，浙江，江蘇，廣東，安徽，海南及福建覆蓋一些事業(yè)部，不一定要多人，也不一定要多，只要把事情做了就行?？傮w邏輯就是在這幾個(gè)方向上去延伸，一步一步往前走，我相信整個(gè)組織1-2年才會(huì)做到等打磨的更順暢更好。地產(chǎn)三十強(qiáng)跟商業(yè)五強(qiáng)呢其實(shí)我們沒在在大戰(zhàn)略表達(dá)，我們基本方向在未來5年來還是要在地產(chǎn)三十強(qiáng)的狀態(tài)，要保持優(yōu)勢，商業(yè)方面要保持在商業(yè)的五強(qiáng)內(nèi)。更關(guān)注的是在長三角能不能做到絕對(duì)的寡頭，點(diǎn)線面一體商業(yè)的戰(zhàn)略都是在長三角，我們認(rèn)為未來的最大核心就是在長三角，能形成強(qiáng)烈的互補(bǔ)的網(wǎng)絡(luò)，如果能做到這樣價(jià)值太大，這是我想的第一個(gè)問題。

第二個(gè)問題前幾天我們統(tǒng)計(jì)了一下在寧波3年多的時(shí)間我們拿了20多個(gè)項(xiàng)目，投資有300億左右。我們是賺到了，很有價(jià)值，但是我們今年整體方向在南京，我今年出差南京 3次，是出差最多的一個(gè)城市，我們現(xiàn)在和政府談勾地項(xiàng)目，希望繼上海杭州寧波以后，南京做我們第四個(gè)核心城市，從單一城市來說，我們認(rèn)為南京是潛力非常大的，希望在下半年有更多的成績讓投資者看到。

第三個(gè)問題，第一方面今年受公共衛(wèi)生事件影響，開業(yè)數(shù)量從11個(gè)調(diào)到10個(gè)。因?yàn)槲覀兿敫玫陌衙總€(gè)項(xiàng)目開展好，現(xiàn)在競爭激烈，如果草率開了，競爭力就會(huì)下降。所以為了對(duì)每個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)我們把數(shù)量調(diào)整到10個(gè)，明年的開業(yè)情況從目前的計(jì)劃來看開業(yè)不會(huì)低于13個(gè)，同時(shí)還開8條街區(qū)。對(duì)未來我們商業(yè)5年內(nèi)新增100個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。這是我們整個(gè)明年到未來開業(yè)的情況。

Q3.對(duì)于布局大灣區(qū)，公司有怎樣的規(guī)劃?公司融資和負(fù)債情況未來是否能夠改善?

對(duì)大灣區(qū)的發(fā)展，我認(rèn)為廣東的這些龍頭企業(yè)占領(lǐng)了很大的市場。特別是舊改， 廣東和長三角玩法不一樣，但是長三角的市場化程度來講還是更加開放，確實(shí)是我們要發(fā)展的難點(diǎn)，那我是這樣去理解。第一方面就舊改的角度，我們事業(yè)部的角度，如果是舊改，我希望拉著廣東這些企業(yè)的一起做，有經(jīng)驗(yàn)的，有資源的，從我們角度來講，踩坑的機(jī)率低點(diǎn)。另一個(gè)方面是我們還是堅(jiān)持我們的綜合體的模式在城市去發(fā)展，其實(shí)去了廣東也是這兩趟，我跑了7個(gè)城市。首先我覺得廣東的發(fā)展程度比想象的來的低，很多地方呢其實(shí)應(yīng)該說除了深圳、廣州、佛山、東莞還有惠州，很多地方的發(fā)展和長三角還是有點(diǎn)距離的。但是他體制很好，所以我認(rèn)為很大程度上都是他的管理體制，如果能有改革變化的話，廣東的潛力是能釋放出來的，綜合體模式其實(shí)廣東的空間還是比較大的。目前七八個(gè)項(xiàng)目在溝通，希望今年下半年能拿2-3個(gè)項(xiàng)目，通過我們一步一步往前走能對(duì)市場更加了解，拍地的方式我們適當(dāng)參與。主要是對(duì)市場敏感度能判斷的，同城市的發(fā)展。我們是澳門企業(yè)嘛，所以我們從珠海開始，中山這些城市我們好多項(xiàng)目在談，然后我們進(jìn)一步在佛山，廣州發(fā)展，現(xiàn)在談的比較順利的城市珠海、中山、佛山、廣州都有不少的項(xiàng)目在談，希望能做出成績。國家對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是比較糾結(jié)的狀態(tài)，就寶龍做生意的邏輯，我們的競爭優(yōu)勢是否比我們同行高，所以從我的角度來講呢，會(huì)更謹(jǐn)慎去判斷未來在國家對(duì)這個(gè)融資的環(huán)境的變化，但是我只能理解就是我們其實(shí)還是更有空間。

好，我再補(bǔ)充一下，其實(shí)融資的話，規(guī)模每年都在增加，但隨著規(guī)模的擴(kuò)大，這是這也是符合我們的整個(gè)的戰(zhàn)略的發(fā)展，我覺得是應(yīng)該會(huì)到明年年底控制在700億以內(nèi)的融資規(guī)模還是有希望的。那總體來講第一我們還是有3800多億的可售物資，只要把它賣出去回款回來了，我覺得我們還是可以在壓降融資的總體規(guī)模。因?yàn)閲疫@個(gè)調(diào)控房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)的話，是又愛又恨，所以說就是這個(gè)需要調(diào)控。但是關(guān)鍵調(diào)控的一些方針政策，還沒有進(jìn)一步的細(xì)節(jié)出來的，寶龍對(duì)于未來情況應(yīng)該比別人會(huì)更好應(yīng)對(duì)一些。

Q4.想咨詢一下公司上半年銷售的去化率、回款率以及現(xiàn)金流值?

銷售去化率為60%，銷售回款率85%，資金流情況的話，現(xiàn)金流入方面：銷售回款201.7億，租金管理費(fèi)18億，現(xiàn)金流出方面：工程款75.8億，土地款95.7億，稅金18.6億，酒店運(yùn)營費(fèi)用15億，其他費(fèi)用14.8億，2020年全年預(yù)測銷售回款405億，租金管理費(fèi)-其他收入40.5億，工程款156億，土地款161.7億，利息44億，稅金45億，酒店運(yùn)營費(fèi)用28.5億，其他行政費(fèi)用32億。

Q5.公司過去一年提高結(jié)轉(zhuǎn)和債務(wù)管控有明顯改善，未來對(duì)公司的融資成本有什么看法?有媒體報(bào)道境內(nèi)融資收緊和政策新規(guī)，請問對(duì)公司有什么影響?公司是對(duì)長三角以外的發(fā)展計(jì)劃?

首先，我認(rèn)為未來公司的發(fā)展還是在我們還是在不拿貴地的情況下，積極的往前發(fā)展。所以整個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)如果說在發(fā)展提速的情況下，那么負(fù)債等結(jié)構(gòu)和指標(biāo)上我們還是可以接受的。當(dāng)然我們在包括國內(nèi)和境外評(píng)級(jí)，我們也積極在推進(jìn)。對(duì)于我們這種重資產(chǎn)持有型的業(yè)務(wù)模式，在指標(biāo)上需要給我們更大的空間。從同行的一個(gè)發(fā)展來講，我們認(rèn)為還是做的不錯(cuò)的，我也希望未來的評(píng)級(jí)能有更好的一個(gè)提升的機(jī)會(huì)。

其次對(duì)于傳言對(duì)融資的收緊的角度，我也在密切關(guān)注，我們也有足夠的資源和人員應(yīng)對(duì)。從對(duì)國家政策的判斷看，我認(rèn)為政府不太會(huì)出一個(gè)極端的動(dòng)作，應(yīng)該還是高頻調(diào)整政策為主。

最后對(duì)區(qū)域的發(fā)展，還是堅(jiān)定不移在長三角，然后加上大灣區(qū)新的布局，其他機(jī)會(huì)也行。我們的商業(yè)模式是從地產(chǎn)去拿走很高的收益，未來是地產(chǎn)賺的錢要為商業(yè)創(chuàng)造拿一些更好的商業(yè)拿地機(jī)會(huì)，創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值。

（編輯：張金亮）