華創(chuàng)證券：寶龍地產(chǎn)(01238)中報(bào)業(yè)績大增，迭變前行

本文來自微信公眾號“地產(chǎn)豪聲音”

點(diǎn)評

1、20H1營收同比+40%，歸母利潤同比+23%、歸母核心利潤同比+44%

2020H1寶龍地產(chǎn)(01238)營業(yè)收入171.7億元，同比+40.1%;歸母凈利潤22.2億元，同比+23.1%;歸母核心凈利潤18.0億元，同比+44.3%;每股基本收益0.54元，同比+18.8%。房地產(chǎn)結(jié)算金額153.4億元，同比+46.2%;地產(chǎn)結(jié)算面積130萬平，同比+52.5%;租管費(fèi)15.3億元，同比+10.2%。

毛利率、歸母凈利率和歸母核心凈利率分別為37.1%、12.9%和10.5%，同比分別-1.7pct、-1.8pct和+0.3pct;三費(fèi)費(fèi)率為12.5%，同比-1.3pct;投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動12.1億元，同比+48.2%;預(yù)收賬款196億元，同比+4.4%，覆蓋2019年地產(chǎn)結(jié)算額0.87倍。此外，公司中期每股派息0.12港元，同比+33.3%。

2、20E銷售額750億、同比+24%，H1拿地積極、拿地/銷售面積比116%

2020H1公司銷售金額315億元，同比+8.0%，其中住宅占比82%，長三角占比89%;銷售面積205萬平，同比+14.8%;銷售均價(jià)1.54萬元/平，同比-5.9%;2020年維持銷售目標(biāo)750億元，同比+24%。2020H1拿地面積238萬平，拿地金額146億元、權(quán)益比例61%，拿地均價(jià)6,134元/平;拿地金額中54%由商業(yè)+住宅模式獲取。

2020H1拿地/銷售面積比116%，拿地/銷售金額比46%;拿地/銷售均價(jià)比40%，主要由于拿地能級有所提升，包括在寧波、溫州、蘇州等城市拿地。截至2020H1末，未竣工面積2,859萬平，其中銷售型占比82%，長三角占比73%;平均土地成本3,201元/平，占比2020H1銷售均價(jià)僅21%。

3、商業(yè)運(yùn)營逐步恢復(fù)、首單商業(yè)并購落地，陳德力加盟助力換擋加速

截至2020H1末，公司已開業(yè)45個(gè)商場，GRA343萬平，出租率87.1%，2020-21E新開業(yè)11個(gè)和16個(gè)。公司7月單店客流已恢復(fù)至114萬人，達(dá)到同期的88%，公共衛(wèi)生事件影響逐步減弱。

上半年首單商業(yè)并購落地，成功收購浙江星匯60%股權(quán)。浙江星匯主打商業(yè)街產(chǎn)品，與寶龍商業(yè)主打購物中心的產(chǎn)品線形成互補(bǔ);在管項(xiàng)目14個(gè)，在管面積89萬平，未來將繼續(xù)保持在浙江省內(nèi)輕資產(chǎn)商管公司的優(yōu)勢地位。公司計(jì)劃2025E開業(yè)100個(gè)商場、管理100個(gè)商業(yè)街項(xiàng)目，預(yù)計(jì)陳德力加盟后也將助力公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)換擋加速。

4、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、凈負(fù)債率下降、新增融資成本下行，酒店運(yùn)營有序恢復(fù)

截至2020H1末，公司資產(chǎn)負(fù)債率76.3%，同比+0.2pct;凈負(fù)債率79.9%，同比-11.5pct;現(xiàn)金短債比1.16倍;新增債務(wù)平均融資成本6.22%，近期發(fā)債成本顯著下行150BP;目前評級AA+，預(yù)計(jì)銷售千億后融資成本下降可期。酒店方面，2020H1收入2.94億元，同比-18.9%;入住率恢復(fù)至同期6成，年內(nèi)籌備3家酒店開業(yè)，上半年已開業(yè)2家。

5、投資建議：業(yè)績大增，迭變前行，維持“強(qiáng)推”評級

寶龍地產(chǎn)在2016年開啟了“商業(yè)+住宅”協(xié)同發(fā)展模式。開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入快速增長期，2016-19年銷售CAGR高達(dá)51%。商場業(yè)務(wù)也進(jìn)一步加速發(fā)展，2019年末已開業(yè)45個(gè)、在手78個(gè)商場，計(jì)劃2025年開業(yè)100個(gè)，并預(yù)計(jì)陳德力到位后將開啟變革、提質(zhì)增效。

2019年末公司可售貨值3,000億元、覆蓋2019年銷售達(dá)5倍，助力公司持續(xù)高增。我們預(yù)測公司2020-22年每股收益分別為1.22、1.53和1.87元，維持目標(biāo)價(jià)7.03港元，對應(yīng)NAV折價(jià)55%以及2020年P(guān)E5.2倍，維持“強(qiáng)推”評級。

6、風(fēng)險(xiǎn)提示：公共衛(wèi)生事件影響超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊

(編輯：楊杰)