克而瑞證券：正榮地產(chǎn)（06158）定位改善大師，成本管控較好，利潤(rùn)可期

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，正榮地產(chǎn)(06158)獲多個(gè)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予的展望穩(wěn)定評(píng)級(jí)，克而瑞證券孫楊團(tuán)隊(duì)也認(rèn)為該公司償債能力有安全邊際，且定位改善大師，成本管控較好，利潤(rùn)可期，并建議關(guān)注該公司 一、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)。

國(guó)外評(píng)級(jí)方面，穆迪于 2019-04-09 給予公司主體 B1 評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定；標(biāo)普于 2019-04-12 給予公司主體 B 評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望正面；惠譽(yù)于2019-09-10 給予公司主體 B+評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)方面，中誠(chéng)信國(guó)際于2020-5-27 給予正榮地產(chǎn)控股主體 AAA 評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定；大公國(guó)際于2020-05-28 給予正榮地產(chǎn)控股主體 AAA 評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望穩(wěn)定。

正榮地產(chǎn) 2020 年上半年美元債發(fā)行 8.9 億美元，平均利率為 7.57%，平均年期為 3 年。存量美元債加權(quán)平均票面利率為 9.1%，房企主體評(píng)級(jí)為 B2 的加權(quán)平均票息為 11.9%，票面利率低于同評(píng)級(jí)市場(chǎng)水平。

克而瑞證券認(rèn)為，正榮地產(chǎn)存在以下發(fā)展優(yōu)勢(shì)：

銷(xiāo)售目標(biāo)穩(wěn)中有增，土儲(chǔ)分布日益均衡。正榮地產(chǎn) 2019 年合約銷(xiāo)售金額和面積分別為 1307.1 億元和 843.9 萬(wàn)平方米，2020 年目標(biāo)銷(xiāo)售金額 1400 億，2020H1 完成全年銷(xiāo)售目標(biāo) 40%。2019 年土儲(chǔ)聚焦二、三線城市，城市群分布較均衡，權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá) 1446.5 萬(wàn)平方米。2020 年上半年地價(jià)房?jī)r(jià)比 38.4%，拿地金額與銷(xiāo)售金額比為 31.8%，開(kāi)始加大拿地力度，同時(shí)，土地權(quán)益比例也在穩(wěn)步提升。

業(yè)績(jī)保障系數(shù)較高，三費(fèi)占比維持低位，成本管控較好。2019 年業(yè)績(jī)保障系數(shù)1.2。三費(fèi)營(yíng)收比 6.7%，成本管控較好。2019 年權(quán)益乘數(shù)、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率分別為 5.4、21.0%、30.8%，較去年基本保持穩(wěn)定。

根據(jù)公司公告的2019年和2020 年上半年銷(xiāo)售金額，進(jìn)行現(xiàn)金流壓力測(cè)算，短期償債具有的安全邊際。若僅考慮通過(guò)銷(xiāo)售回款來(lái)償還公司短債，2019年6-12月銷(xiāo)售對(duì)今年同期銷(xiāo)售規(guī)模覆蓋比率為2.0；若進(jìn)一步考慮土地款支出，銷(xiāo)售回款償還短期債務(wù)之后，剩余的金額能夠支撐1.07倍的2019年拿地力度，銷(xiāo)售回款對(duì)于債務(wù)及費(fèi)用的覆蓋程度較高，資金的使用情況較為靈活。

短期償債能力穩(wěn)定，公司受關(guān)聯(lián)方及非控股股東交易影響較小。2019年公司短債現(xiàn)金比為 1.42。向合營(yíng)企業(yè)提供的擔(dān)保為47.7億元，同比增長(zhǎng)29.3%，占所有者權(quán)益的15.4%。抵押資產(chǎn)獲款比45.9%。存貨和投資物業(yè)的抵押比分別為61.3%和46.0%。應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)和應(yīng)收附屬公司非控股股東款項(xiàng)占流動(dòng)負(fù)債比7.3%。應(yīng)付關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)和附屬公司非控股股東墊款占流動(dòng)負(fù)債比14.4%。

綜上，克而瑞證券認(rèn)為，公司償債能力有安全邊際。建議關(guān)注公司 一、二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)。