中信建投：融創(chuàng)中國(guó)(01918)物業(yè)分拆上市，公司或迎價(jià)值再發(fā)現(xiàn)

本文來自微信公眾號(hào)“地產(chǎn)加把勁”，作者：竺勁。

事件

融創(chuàng)中國(guó)(01918)建議通過全球發(fā)售及向股東分派少部分融創(chuàng)服務(wù)股份的方式，分拆公司附屬公司融創(chuàng)服務(wù)的股份于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

核心觀點(diǎn)

融創(chuàng)服務(wù)上市落地，港股市場(chǎng)再迎物業(yè)龍頭。融創(chuàng)中國(guó)建議通過全球發(fā)售及向股東分派少部分融創(chuàng)服務(wù)股份的方式，分拆本公司附屬公司融創(chuàng)服務(wù)的股份于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。有關(guān)全球發(fā)售及分派的詳情尚未落實(shí)，即全球發(fā)售和分派的股份數(shù)量尚未確定。目前，公司擁有融創(chuàng)服務(wù)100%的權(quán)益，待建議分拆及上市完成后，公司預(yù)期將擁有融創(chuàng)服務(wù)不低于50%的股權(quán)，融創(chuàng)服務(wù)仍將為公司的附屬公司。

兼顧老股東利益與公司戰(zhàn)略目標(biāo)，介紹上市+IPO恰到好處。本次融創(chuàng)服務(wù)的上市方式采取了介紹上市與IPO相結(jié)合的方式。在這種方式下，兼顧了老股東的利益與公司自身的訴求。物管企業(yè)在港股市場(chǎng)能夠獲得較高的估值，老股東通過持有融創(chuàng)中國(guó)的股票即可獲得一定數(shù)量的融創(chuàng)服務(wù)股票，從而享受到融創(chuàng)服務(wù)上市以后的股票增值收益。在一定程度上保障了老股東的利益。IPO則可以實(shí)現(xiàn)資金募集，既有利于融創(chuàng)服務(wù)的發(fā)展，也可以增厚公司自身的資金以及降低杠桿率。截至2019年底，公司的凈資產(chǎn)負(fù)債率為172.3%，降杠桿已經(jīng)成為公司重要的發(fā)展戰(zhàn)略。我們認(rèn)為，物業(yè)的拆分上市有利于顯性化其價(jià)值，亦帶來對(duì)融創(chuàng)中國(guó)的價(jià)值認(rèn)知提升。

融創(chuàng)服務(wù)資源儲(chǔ)備豐富，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異，收入與利潤(rùn)高增長(zhǎng)。融創(chuàng)服務(wù)擁有物業(yè)壹級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)的合約總建筑面積達(dá)2.3億平方米，覆蓋中國(guó)29個(gè)省、自治區(qū)及直轄市的126個(gè)城市;管理635處物業(yè)，包括405處住宅物業(yè)及230處非住宅物業(yè)，在管總建筑面積達(dá)1.0億平方米。在管建筑面積中有86.2%位于中國(guó)的一線及二線城市。2017~2019年，融創(chuàng)服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入11.1億元、18.4億元及28.3億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為59.5%。近三年凈利潤(rùn)分別為4300萬元、9830萬元及2.7億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為150.7%。毛利率分別為21.0%、23.0%及25.5%，呈穩(wěn)步上升之勢(shì)。

財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和投資建議

維持買入評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)59.89港元。我們預(yù)測(cè)2020-2022年公司EPS為7.83/9.70/11.74元。根據(jù)可比公司估值，2020年P(guān)E為7X，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)54.81元，折合59.89港元。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1)房地產(chǎn)銷售規(guī)模增長(zhǎng)不及預(yù)期。2)布局城市調(diào)控政策力度超預(yù)期。

（編輯：張金亮）