華創(chuàng)證券：碧桂園服務(wù)(06098)計(jì)劃收購(gòu)城市縱橫，強(qiáng)化社區(qū)廣告服務(wù)

本文源自微信公眾號(hào)“地產(chǎn)豪聲音”。

事 件

7月31日，碧桂園服務(wù)(06098)公告有條件收購(gòu)城市縱橫100%股權(quán)。城市縱橫于2016年5月掛牌全國(guó)中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)(即新三板)(股票代碼：837199)，并自2020年7月15日起終止掛牌;其業(yè)務(wù)為城市樓宇電梯海報(bào)媒體的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和廣告發(fā)布服務(wù)。2019年城市縱橫營(yíng)收3.76億元，扣非歸母凈利潤(rùn)0.75億元。

點(diǎn) 評(píng)

1 擬收購(gòu)城市縱橫100%股份，鎖定三年業(yè)績(jī)承諾，強(qiáng)化社區(qū)廣告服務(wù)

公司分兩階段有條件收購(gòu)城市縱橫100%股權(quán);第一階段收購(gòu)65%股權(quán)，收購(gòu)對(duì)價(jià)不高于5.12億元，對(duì)應(yīng)標(biāo)的公司2019年扣非歸母凈利潤(rùn)0.75億元的估值10.5倍，其中2020-22E業(yè)績(jī)承諾為：營(yíng)業(yè)收入不低于3.76(+0%)、4.68(+25%)和4.73(+1%)億元，扣非凈利潤(rùn)不低于0.75(+0%)、1.10(+47%)和1.14(+3%)億元。第二階段如完成業(yè)績(jī)承諾則在2022年末收購(gòu)剩余35%股權(quán)，估算業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)對(duì)應(yīng)收購(gòu)對(duì)價(jià)為4.29億元(不超過(guò)10億元)，對(duì)應(yīng)2022年P(guān)E12倍并扣除5,000萬(wàn)預(yù)付款。因此，估算本次收購(gòu)城市縱橫100%股權(quán)對(duì)應(yīng)總對(duì)價(jià)約9.41億元(不超過(guò)15.12億元)，對(duì)應(yīng)2020年P(guān)E12.5倍。公司本身廣告業(yè)務(wù)的拓展已經(jīng)頗有成效，我們認(rèn)為在收購(gòu)城市縱橫后將進(jìn)一步鞏固社區(qū)廣告服務(wù)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)增值服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)力，后續(xù)表現(xiàn)值得期待。

2 繼承碧桂園龍頭地位，內(nèi)生、外延齊發(fā)力，打造全產(chǎn)業(yè)鏈物業(yè)服務(wù)商

2019年末，公司合約面積6.85億平，2014-19年CAGR38%;在管面積2.76億平，2014-19年CAGR40%;其中來(lái)自碧桂園占比74%，同比-6pct，占比持續(xù)下降;另有三供一業(yè)合約與在管面積均為0.85億平。公司合約面積覆蓋在管面積2.5倍，在主流物管公司中排名第二。公司未來(lái)增長(zhǎng)主要依靠四大特點(diǎn)：1)碧桂園龍頭地位奠定規(guī)模成長(zhǎng)重要基石，外延并購(gòu)發(fā)力拓展第三方面積增量;2)社區(qū)增值高速增長(zhǎng)，內(nèi)生建造和功能并購(gòu)加速，全方位打造流量變現(xiàn)模式;3)“物業(yè)城市”進(jìn)一步擴(kuò)容物管藍(lán)海，公司先發(fā)地位和快速拓展優(yōu)勢(shì)明顯;4)三供一業(yè)穩(wěn)步拓展，中石油項(xiàng)目逐步貢獻(xiàn)收入、未來(lái)增值服務(wù)值得期待。2019年公司物業(yè)費(fèi)2.13元/月/平，略微提升，并隱含較高毛利率。

3 投資建議：計(jì)劃收購(gòu)城市縱橫，強(qiáng)化社區(qū)廣告服務(wù)，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)

碧桂園服務(wù)背靠碧桂園集團(tuán)，未來(lái)將依靠四大優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)增長(zhǎng)：繼承碧桂園高增長(zhǎng)內(nèi)生竣工交付與外延規(guī)模并購(gòu);社區(qū)增值服務(wù)高速增長(zhǎng)，全方位打造流量變現(xiàn)模式;“物業(yè)城市”擴(kuò)容物管藍(lán)海，公司先發(fā)地位和快速拓展優(yōu)勢(shì)明顯;三供一業(yè)穩(wěn)步拓展，中石油項(xiàng)目逐步貢獻(xiàn)收入、未來(lái)增值服務(wù)值得期待。目前公司合約/在管面積比達(dá)2.5倍，位列行業(yè)第二，將助力未來(lái)規(guī)模快速擴(kuò)張。鑒于本次計(jì)劃收購(gòu)城市縱橫對(duì)業(yè)績(jī)的增厚，我們上調(diào)公司2020-22年每股收益預(yù)測(cè)分別為0.85、1.20、1.66元(原為0.85、1.17、1.62元)，上調(diào)目標(biāo)價(jià)至55.00港元(原為45.52港元)，對(duì)應(yīng)21PE為41倍，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)。

4 風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期，人工成本上升致利潤(rùn)率下行風(fēng)險(xiǎn)

(編輯：宇碩)