1-7月中國房企新增貨值TOP100榜單出爐 TOP30拿地態(tài)度進一步顯著分化

本文轉(zhuǎn)自微信公眾號“克而瑞地產(chǎn)研究”

榜單解讀

前言：在熱點城市接力出臺調(diào)控政策、中央多次強調(diào)“房住不炒”的背景下，7月土地市場熱度有所下滑，操盤金額TOP50房企單月投資金額也分別較6月高點、二季度均值下降19%和15%。

截止至7月末，百強房企拿地銷售比為0.38，與上半年幾乎持平，但TOP30房企拿地態(tài)度進一步顯著分化。10強房企拿地銷售比降至0.24，而第二、三梯隊房企拿地銷售比分別達到0.58和0.53，其中綠城、中梁(02772)、融信、濱江等房企1-7月拿地銷售比超過0.7。

投資結(jié)構(gòu)上看，長三角、中西部仍然是企業(yè)重點拿地區(qū)域，得益于二線城市加速供地，百強房企7月拿地建面中二線城市占比達到49%。

在供地寬裕的預期下，下半年將有更多拿地機遇出現(xiàn)，企業(yè)仍應聚焦高能級二線以及強三線城市，并警惕地價過高的風險。

地價、溢價率均有所回落 長三角熱點城市競拍加劇

7月份全國土地市場單月成交呈現(xiàn)量價齊跌走勢，二季度以來地市連續(xù)三月成交量上漲的走勢被中止。由于杭州、寧波等熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓減少，平均樓板價及溢價率均有所下調(diào)。整體來看，在中央多次重申“房住不炒”和各地調(diào)控政策出臺的影響下，土地市場熱度有所降溫。

雖然地市整體降溫，但重點監(jiān)測城市中長三角熱點城市如寧波、紹興、湖州、徐州等部分地塊吸引了多家企業(yè)參拍，最終報價輪數(shù)過百。據(jù)不完全統(tǒng)計，碧桂園、中海、新城7月份在重點監(jiān)測城市參拍重點地塊次數(shù)達到25次以上，其次旭輝、金科、中梁、正榮等典型企業(yè)參拍重點地塊的次數(shù)與二季度月均值相當。重點地塊整體競得率僅有2成左右，競爭仍然較為激烈。

銷售TOP30新增貨值占百強七成 龍頭房企集中度下滑

截止至7月末，新增貨值百強門檻達到123.3億元，同環(huán)比分別大幅上升24%和55%，雖然百強門檻顯著提升，但1-7月新增貨值TOP100企業(yè)總貨值僅有5.5萬億，較去年同期減少3000億元，主要因頭部房企納儲放緩導致。

碧桂園(02007)、恒大(03333)年內(nèi)新增貨值突破2500億元，位列前兩名。前7月共有19家企業(yè)新增貨值過千億，較6月末增加了6家，10強房企中除金茂以外均進入了新增貨值千億陣營，強者恒強的格局未變。

按銷售百強房企各梯隊拿地情況來看，10強房企新增貨值占百強總貨值的31%，較上月再降5個百分點，反之第二、第三梯隊房企新增貨值分別占百強總貨值的26%和13%，占比持續(xù)上升。雖然TOP30房企仍然占據(jù)百強新增貨值的7成，但龍頭房企所占份額明顯下降。

二、三梯隊沖規(guī)模勢頭不減 銷售TOP11-20企業(yè)拿地較為積極

拿地銷售比方面，前7月百強房企整體拿地銷售比為0.38，與上半年基本持平。分梯隊、以及對比去年同期情況來看，TOP30企業(yè)拿地態(tài)度分化顯著：10強房企拿地銷售比進一步下降至0.24，反之第二、三梯隊房企拿地銷售比提升至0.58和0.53。濱江7月份競得杭州市中心宅地，成交價高達103億元，前7月企業(yè)拿地銷售比已經(jīng)高達1.26。

從拿地銷售比變化走勢來看，龍頭房企依然具備規(guī)模優(yōu)勢，但拿地態(tài)度愈發(fā)謹慎，而TOP11-30房企規(guī)模進階的野心也更為明顯。

操盤TOP50企業(yè)投資金額整體下滑 綠地、新城、濱江等單月投資力度較大

二季度投資“小陽春”后，7月典型房企投資金額開始下降，但仍保持一定景氣度。操盤金額TOP50房企單月拿地金額近2700億，較6月份高點、二季度均值分別下降19%和15%。一方面是上半年積極補庫存后部分房企放緩投資節(jié)奏所致，另一方面也與供地節(jié)奏不無關(guān)系。整體來看，操盤TOP50企業(yè)7月投資金額仍高于上半年平均水平。

單月來看仍有部分房企單月表現(xiàn)亮眼。如綠地、新城、濱江、正榮(06158)等單月拿地銷售比高于0.9，遠超行業(yè)平均，整體投資力度保持高位。其中綠地、禹洲(01628)等單月拿地金額超過100億，達近一年新高。新城、濱江、遠洋等房企則維持了二季度以來積極投拓的的態(tài)勢。

另，從投資強度較大房企的布局來看，聚焦在二線核心城市以及強三線城市。例如正榮7月份在南京連拿4塊地，禹洲也積極在寧波、武漢等城市落子。而以三四線為主的綠地、新城同樣在長沙、武漢、蘇州、青島等核心城市深化布局。

相較之下，半數(shù)操盤TOP50房企拿地銷售比不及百強均值0.38，投資依然相對謹慎，以龍頭房企為主，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等投資保持理性。有豐厚優(yōu)質(zhì)的土儲做支撐，當前規(guī)模房企仍以“促銷售、抓回款、維穩(wěn)現(xiàn)金流”為主要目標，而隨著二線地塊爭奪激烈、調(diào)控不放松之下，控地價風險也成為企業(yè)的共識。

7月百強二線城市拿地回升 建面TOP10中二線占9席

1-7月百強房企拿地建面在能級、區(qū)域分布上維持穩(wěn)定，一、二線城市占比合計47%，三四線城市占比53%，中西部、長三角仍是主要成交區(qū)域， 前7月成交占比分別達到37%和31%，而環(huán)渤海珠三角兩個區(qū)域合計成交占比為32%。

從單月情況來看，由于近期二線城市供地節(jié)奏加快吸引了較多房企拿地，貴陽、南京、蘇州、杭州等城市土地成交總量位列前茅，7月份二線城市成交建面占比達到49%。

分城市來看，杭州仍是前7月百強拿地最多的房企，武漢土地市場在疫后快速恢復，已經(jīng)回升至二線城市成交量第二位，此外西安、重慶、成都等中西部核心城市依舊是企業(yè)聚焦拿地的重點，成交量持續(xù)高位；三四線城市則仍然以溫州、東莞、惠州、佛山等強三線城市為主。

調(diào)控不放松、供地仍寬裕 聚焦、深耕的策略之下仍需防范地價風險

從上半年整體市場表現(xiàn)來看，無論樓市、地市在衛(wèi)生事件過后均快速恢復，甚至部分城市出現(xiàn)市場過熱的情況，導致杭州、南京、寧波、東莞等熱點城市再度出臺收緊政策，整體預期并不樂觀。

對企業(yè)而言，在供地足夠充裕之下，下半年投資策略仍是集中資源強投一二線和強三線城市。此類城市市場復蘇速度較快，且經(jīng)濟基礎較優(yōu)，抗風險能力和溢價能力均較高。

值得注意的是，積極補倉的同時，需警惕地市熱度過高、或企業(yè)高價拿地后城市出臺限購、限價等調(diào)控措施，影響項目銷售及盈利。尤其是目前熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍仍然激烈，更需要保持理智態(tài)度，嚴控拿地成本。

（編輯：趙芝鈺）