美股新股前瞻|千億估值的貝殼找房(BEKE.US)“背著”鏈家去上市

就在螞蟻金服宣布“A+H”同步上市后，貝殼找房(BEKE.US)帶著鏈家的“家當(dāng)”以及2年賬面凈虧損的業(yè)績，正式在美遞表準(zhǔn)備上市。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，今年3月，貝殼找房確認(rèn)了D+輪，即上市前最后一輪的超24億美元融資信息。這使得該輪投過后，貝殼找房的估值達(dá)到140億美元，折合約1000億元人民幣。

據(jù)悉，此次貝殼IPO或計(jì)劃融資10-20億美元。如果一切順利的話，貝殼上市也會(huì)成為今年以來，中國企業(yè)最大規(guī)模的赴美IPO項(xiàng)目。

實(shí)際上，作為一家年?duì)I收超過460億元的獨(dú)角獸企業(yè)，貝殼先后吸引了騰訊、紅杉中國、高瓴和軟銀等頭部投資機(jī)構(gòu)入局。其背后，不僅僅有公司涵蓋的2.26億以上的樓盤數(shù)據(jù)，更有中國房地產(chǎn)市場從增量轉(zhuǎn)向存量的巨大藍(lán)海。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)看增長潛力

貝殼找房的前身為鏈家，但經(jīng)過此前VIE結(jié)構(gòu)的拆分重組，現(xiàn)在鏈家已成為了貝殼找房的一部分。

然而，貝殼并未繼承鏈家的全部。根據(jù)招股書披露的股權(quán)信息，即將上市的貝殼找房，打包了技術(shù)型資產(chǎn)貝殼找房平臺(tái)、中介服務(wù)資產(chǎn)鏈家平臺(tái)、德佑以及金融資產(chǎn)貝殼金服等核心資產(chǎn)。

然而曾經(jīng)鏈家旗下的旗下長租公寓品牌自如、裝修公司萬鏈以及資管公司愿景明德等卻沒有納入貝殼的體系內(nèi)，而在招股書中以關(guān)聯(lián)方的形式出現(xiàn)。

從業(yè)務(wù)劃分來看，目前貝殼找房有三大業(yè)務(wù)：二手房交易服務(wù)、新房交易服務(wù)以及其他服務(wù)。

其中，二手房交易仍然是貝殼的基本盤，2017-2019年，二手房交易服務(wù)收入從184.6億元增至245.7億元，復(fù)合增長率達(dá)到15.4%，2019年收入占比達(dá)到53.4%。

相比之下，新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)則更顯發(fā)展活力，這一點(diǎn)從收入占比中可以明顯看出。2018年，新房交易收入僅占公司當(dāng)期總收入的26.1%，到2019年，這一比例首次超過40%。

從業(yè)務(wù)體量變化和增速對(duì)比，不難看出貝殼找房當(dāng)前的發(fā)力點(diǎn)，即穩(wěn)定二手房交易市場份額的同時(shí)，切入新房交易市場，從而擴(kuò)大公司在國內(nèi)線上線下房產(chǎn)交易的影響力。

而支撐這一影響力的關(guān)鍵，在于貝殼不斷擴(kuò)大的布局。招股書顯示，

截止今年6月底，貝殼在全國103座城市布局了4.2萬家門店，擁有經(jīng)紀(jì)人45.6萬人。

而在2017年，作為當(dāng)時(shí)最大的中國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，鏈家的業(yè)務(wù)布局也僅是覆蓋28個(gè)城市， 8030 間直營門店以及12萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

兩相對(duì)比，足以看出在報(bào)告期內(nèi)貝殼布局的加速度。

而不斷擴(kuò)大的業(yè)務(wù)規(guī)模也為貝殼帶來了巨大的勢(shì)能效應(yīng)。

2019 年全年，通過貝殼平臺(tái)完成的房屋交易總共超過 220 萬筆，交易總額GTV達(dá)到2.1萬億元，公司當(dāng)期總營收達(dá)到460億元。這一收入水平，相當(dāng)于第二大房地產(chǎn)交易平臺(tái)安居客母公司58同期收入的近3倍，交易總額水平則在全行業(yè)范圍內(nèi)僅次于阿里。

或許有投資者會(huì)質(zhì)疑貝殼的盈利能力。

不可置否的是，報(bào)告期內(nèi)貝殼的賬面出現(xiàn)了凈虧損的現(xiàn)象，并且在2019年公司凈虧損已擴(kuò)大至9.0億元。

然而，將其凈利潤調(diào)整得到EBITDA指標(biāo)后可見，2017-2019年，貝殼的EBITDA分別為10.7億元、6.1億元以及29.2億元。從這一角度來看，貝殼的盈利能力依然較強(qiáng)。

貝殼的成長邏輯

與眾多頭部機(jī)構(gòu)的邏輯類似，投資貝殼，不會(huì)局限于公司盈利等財(cái)務(wù)層面，而是放眼整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景。

數(shù)據(jù)顯示，2019中國住房市場的市場規(guī)模為22.3萬億元，預(yù)計(jì)到2024年進(jìn)一步增至30.7萬億元，復(fù)合年增長率為6.6%;

而經(jīng)紀(jì)服務(wù)的滲透率則將從2019年的47.1%增至2024年的62.2%，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的房屋銷售和租賃GTV將從2019年的10.5萬億元增至2024年的19.1萬億元。這充分說明，貝殼仍存在較高的成長空間。

而市場對(duì)于其成長性的判斷，基于其“樓宇字典”以及線上轉(zhuǎn)化實(shí)力。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，貝殼擁有全國范圍內(nèi)最大的住宅數(shù)據(jù)庫。招股書顯示，這個(gè)數(shù)據(jù)庫涵蓋了中國33個(gè)省約332個(gè)城市的超過54.萬9個(gè)社區(qū)的約2.26億處房產(chǎn)，涉及450萬張景觀圖，480萬棟建筑物和1020萬處建筑。由此組成的龐大的樓宇字典，成為了貝殼最大的資產(chǎn)性“護(hù)城河”。

而在與這一靜態(tài)資產(chǎn)相對(duì)應(yīng)的則是貝殼強(qiáng)大的線上轉(zhuǎn)化能力，其中，VR看房無疑是最具代表性的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)顯示，2019年貝殼共有約4.2億次觀看VR看房，客戶在此服務(wù)上總共花費(fèi)2300萬個(gè)小時(shí);今年第二季度，貝殼平均每天有約15.9萬次VR線上瀏量服務(wù)，2019年同期的數(shù)字為1.1萬次。

將線下流量引入線上，極大提高平臺(tái)活躍度，這與貝殼投入的研發(fā)力度存在密切關(guān)系。

招股書顯示，截至今年6月底，貝殼共擁有研發(fā)人員3080名;研發(fā)支出方面，今年一季度，公司的研發(fā)費(fèi)用達(dá)4.5億元，這已經(jīng)超過公司在2019年全年的3.1億元研發(fā)費(fèi)用。此外，自2017年以來，貝殼累計(jì)研發(fā)投入已接近30億元。持續(xù)的投入能力足以激發(fā)投資者對(duì)其成長空間的想象力。

實(shí)際上，從貝殼成立到如今宣布上市僅有2年左右時(shí)間。如此“急于”上市，還有一層原因在于創(chuàng)始人左暉的對(duì)賭協(xié)議。智通財(cái)經(jīng)APP了解到，左暉曾與投資人簽署對(duì)賭協(xié)議，如果2021年4月前沒有完成IPO，其需退換60億元融資及8%的利息。

此前，由于政策監(jiān)管等因素，專注于線下的鏈家未能上市，而貝殼以線上交易平臺(tái)為主體上市，算得上為左暉解除了頭上的達(dá)摩克利斯之劍。只是貝殼的上市之路才剛剛開始，往后的路怎么走還是一個(gè)未知數(shù)。