綠城服務(wù)（02869）再度增持，中奧到家（01538）或迎修復(fù)行情

2個月時間不到市值漲超2倍，此前一直不被看好的中奧到家（01538），突然成了所有人眼中的香餑餑。

智通財經(jīng)APP了解到，作為大熱門物管企業(yè)中的一員，中奧到家因其O2O社區(qū)項目失敗轉(zhuǎn)為重新靠并購實現(xiàn)增長，公司也并非與其他物管標(biāo)的一樣在近些年迎來股價飆升，公司自2018年6月份股價高點一直回落，期間最大跌幅超過了70%，市值僅剩4億港元左右。不過2020年6月3日，中奧到家伴開啟了量能逐步放大的一波強勢行情，截止6月23日股價正好實現(xiàn)翻倍，其后的6月24日、26日更是錄得34.8%、15.9%的兩個交易日連續(xù)大漲。在盤整數(shù)個交易日之后，公司股價于7月23日再次迎來25.7%漲幅的暴力拉升，24日雖因國際局勢問題恒指大跌，中奧股價也回落8.6%，但漲勢并未被破壞，行情啟動日至今累計漲幅的達(dá)到了203.6%。

而在中奧到家一連串暴漲行情的背后，是公司業(yè)績增長動力不足之際，不僅迎來物管龍頭綠城服務(wù)（02869）的頻繁增持，雙方的合作更是直接打開了中奧后續(xù)增長空間。

行情來源：智通財經(jīng)

并購?fù)苿?019業(yè)績增長，但利潤率下滑明顯

多項收購標(biāo)的并表帶動營收高增長，但是也拉低了毛利率和抬高費用率，導(dǎo)致利潤僅是小幅增長。智通財經(jīng)APP了解到，2019年公司新增兩項業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)和清潔及綠化業(yè)務(wù)。其中房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)來自公司收購輝煌置業(yè)以及輝煌房地產(chǎn)的并表。清潔及綠化業(yè)務(wù)主要來自公司收購佛山派瑞爾、桂林深港、上海湯年、上海湯磊四家公司的并表，其中桂林深港在2019年并表，另外三家則是2018年已經(jīng)并表。同時，公司還收購了廣東銘錦城園林景觀設(shè)計，于2019年2月開始并表，收購的杭州安嘉、蘇州建屋置業(yè)兩家物業(yè)管理公司，也于2019年5月開始并入公司物業(yè)管理服務(wù)收入，推高了物管收入的增長。多家收購企業(yè)并表，直接帶動公司全年營收同比增長48.5%至15.20億元人民幣，

不過收購的標(biāo)的公司主要是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以及園林景觀業(yè)務(wù)，相關(guān)利潤率低于物業(yè)管理的利潤率，公司2019年整體毛利率同比下滑1.0個百分點至26.6%。而且，公司收并購帶來大量整合成本以及延期支付收并購款項導(dǎo)致利息增長，其中公司銷售及營收開支、行政開支、財務(wù)成本分別同比增長142.9%、27.3%和1073%至1345.5萬元、1.92億元和2150.1萬元，其它開支還同比增長了5.2倍至1019.5萬元，在所得稅還同比減少的情況下，公司凈利潤錄得1.34億元，25.2%的同比增速明顯低于營收增速的48.5%，刨除少數(shù)權(quán)益后的歸母凈利潤更是只有13%小幅增長至1.09億元，歸母凈利率為7.1%，同比大幅下滑2.3個百分點。

并且，公司合約面積增長放緩也是市場較為擔(dān)心的地方。智通財經(jīng)APP了解到，2019年公司合約面積為7200萬平方米，同比僅增長2.2%，在管面積為6540萬平方米，同比增長14.8%。從合約面積變動情況來看，公司退出面積為8600萬平方米，較2018年上升18.7%，達(dá)到歷史最高水平；新委聘面積為6200萬平方米，也較2018年下滑29.5%，通過收并購中奧到家新增合約面積也只有400萬平方米，在沒有開發(fā)商背景的情況下，中奧到家市場拓展能力已經(jīng)引起市場的擔(dān)憂。

此背景下，公司此前股價就一直徘徊在歷史底部位置，不過近期牽手綠城服務(wù)，卻是重新點燃了公司業(yè)績高增長的預(yù)期。

牽手綠城，預(yù)期、業(yè)績、估值三豐收

連續(xù)大手筆增持至第二大股東，并成立合資公司為中奧提供業(yè)績助力。智通財經(jīng)APP了解到， 6月14日, 中奧到家以0.98港元/股的價格向綠城服務(wù)增發(fā)3692.8萬股新股，占發(fā)行后股本的4.32%，之后綠城服務(wù)又于6月23日發(fā)布公告稱將以較當(dāng)日收盤價溢價60.7%的1.80港元/股的價格，，向中奧到家原股東CentralOscar（嘉御基金）及DecisionHoldings（鉅派投資）分別購買8145.3萬股及4119.1萬股，兩次增持后綠城成為中奧第二大股東，預(yù)計持股比例達(dá)到18.67%。同時，綠城服務(wù)的行政總裁兼首席財務(wù)官吳志華先生將接替嘉御基金的合伙人衛(wèi)哲先生成為中奧到家的非執(zhí)行董事。

之后，中奧到家于6月29日晚再發(fā)布公告稱，將和綠城服務(wù)分別投資150萬元和350萬元成立合資公司，由中奧和綠城分別持有30%和70%。合作協(xié)議中提到，綠城服務(wù)將會優(yōu)先將自己不承接的物管項目推薦給中奧，還會優(yōu)先選用中奧到家承接其清潔、保安、保養(yǎng)及電梯維護(hù)等外包業(yè)務(wù)。同時，自2021年7月1日起，綠城將于中奧訂立相關(guān)物管服務(wù)協(xié)議，委聘中奧到家提供上述物業(yè)服務(wù)，約定相關(guān)業(yè)務(wù)每年營業(yè)額不少于3億元，且自合作第三年起每年營業(yè)額遞增2億元。緊接著，綠城服務(wù)于7月21日繼續(xù)增持中奧到家245萬股，每股作價1.52港元，增持后最新持股數(shù)目約為1.62億股，最新持股比例為19%。

目前看來，雙方此次的牽手，是有優(yōu)勢互補的作用，于長期發(fā)展而言有一定幫助。智通財經(jīng)APP了解到，綠城服務(wù)是主要面對高端物管，而中奧擅長對中低端物業(yè)的運營，合作使綠城在維持自己高端品質(zhì)的同時兼顧對中低端盤的拓展力度，而對中奧此舉將直接提升其市場拓展能力；同時，中奧旗下有多家服務(wù)公司，涵蓋清潔、保安等服務(wù)，此次合作將直接為其帶來業(yè)務(wù)。

并且，中奧此次聯(lián)手的或許不僅僅是綠城，更像是搭上了行業(yè)趨勢下聚成的一個物管大聯(lián)盟。智通財經(jīng)APP了解到，根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，百強物業(yè)管理公司的市占率從 2015 的 28.4%穩(wěn)步提升至 2017 年的 32.4%，隨后從 2018 的 38.9%迅速提升至 2019 年的 43.6%。自 2020 年 4 月起，多家物管公司陸續(xù)實施配股，募集資金合計約 71 億港元，主要將用于未來收并購，從而在集團(tuán)開發(fā)商支持和市場外拓的基礎(chǔ)上開辟另一條拓展管理規(guī)模的重要渠道，目前行業(yè)整合有望持續(xù)加速。

中奧此次牽手的綠城服務(wù)，于2020年4月向龍湖集團(tuán)（00960）定增配售了1.55億股，募資總額達(dá)到13.01億港元，6月份又公開配售2.67億股，募資總額27.14億港元，同時綠城服務(wù)還與同為杭州高端物業(yè)的濱江服務(wù)（03316）有加強合作的預(yù)期。隨著行業(yè)強強聯(lián)合趨勢進(jìn)一步演化，中奧到家不僅僅聯(lián)合的是一家龍頭企業(yè)，而是背后的一個大聯(lián)盟，未來或許會為公司提供更多的合作可能。 由此來看，中奧到家此刻預(yù)期、業(yè)績、估值多重回歸的行情，還有一段不短的路可以走。