6月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評：單月銷售增速收窄，短期竣工走弱不改全年集中增長

本文來自方正證券。

事件

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年1-6月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。6月單月銷售面積2.07億平，同比增速2.1%(前值9.7%);開發(fā)投資金額1.69萬億元，同比增速8.5%(前值8.1%);新開工面積2.80億平方米，同比增速8.9%(前值2.5%)。

核心觀點(diǎn)

1、商品房銷售：

供需兩端修整使得6月銷售持續(xù)增長，增速放緩但不改累計(jì)降幅收窄。6月銷售面積2.07億平，銷售金額2.06萬億元，同比分別增長2.1%和9.0%，增幅分別收窄了7.5和5.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售規(guī)模持續(xù)實(shí)現(xiàn)同比增長，主要是由于供需兩端的同時(shí)修整：一方面，6月為房企沖刺半年銷售業(yè)績的關(guān)鍵月份，房企推盤意愿較強(qiáng)，供貨總量有所增加;另一方面，受益于持續(xù)寬松的信貸，以及前期積壓需求的釋放。不過由于去年6月基數(shù)較5月更高，所以增幅較5月也有所收窄。6月全國銷售均價(jià)為9964元/平方米，環(huán)比增長1.9%，同比增長6.7%，單月均價(jià)創(chuàng)下歷史新高，連續(xù)三個(gè)月有所上漲，成交市場的話語權(quán)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。從地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，東部、中部和西部地區(qū)6月銷售增速均放緩，同比增速分別為6.8%、-6.0%和5.2%，較上月分別下降了7.0、11.1和7.6個(gè)百分點(diǎn)，能級較高的城市仍然保持相對較高的增速。今年上半年累計(jì)銷售面積6.94億平，累計(jì)銷售金額6.69萬億元，同比增速分別為-8.4%和-5.4%，較上月累計(jì)降幅分別收窄了3.9和5.3個(gè)百分點(diǎn)。由于去年7、8月同比基數(shù)相對較高且面臨淡季，預(yù)計(jì)7、8月銷售增速有放緩的可能。我們維持對全年銷售面積增速的判斷為-5%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：

房地產(chǎn)投資繼續(xù)強(qiáng)勢恢復(fù)，累計(jì)增速回正。6月開發(fā)投資金額1.69萬億元，同比增速8.5%，增速持續(xù)提升0.4個(gè)百分點(diǎn);累計(jì)開發(fā)投資金額6.28億元，同比增速達(dá)1.9%，年內(nèi)首次回正。本月投資增速持續(xù)提升主要是土地投資增加疊加施工建安投資兩方面原因引起的。6月土地購置面積同比大增至12.1%;施工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正至11.4%。我們維持全年土地投資呈現(xiàn)“W”型的判斷，由于今年一季度土地整體成交較弱，預(yù)計(jì)三季度開始的土地投資增速將有所放緩。整體房地產(chǎn)投資的主要支撐將主要來自于建安投資。

新開工明顯提速，竣工單月增速轉(zhuǎn)負(fù)但料全年為正。新開工增速為8.9%，繼上月增速回正后，進(jìn)一步大幅提升了6.3個(gè)百分點(diǎn)，為保證年內(nèi)銷售及回款，房企近兩個(gè)月的新開工積極性普遍較高。而本月竣工增速回落至-6.6%(前值6.2%)，單月表現(xiàn)略低于預(yù)期，但我們認(rèn)為竣工增速走弱不改今年全年是竣工集中期，預(yù)計(jì)下半年增速會(huì)有較大回升。主流房企今年竣工目標(biāo)增速平均達(dá)到30%以上。我們預(yù)計(jì)全年投資增速5%，因此下半年月均增速要達(dá)到8%;新開工面積增速-5%，竣工面積增速2%。

3、開發(fā)商資金：

房企到位資金持續(xù)大增，國內(nèi)貸款受到融資環(huán)境寬松利好增速大幅提升，銷售回暖+放款速度加快使得房企回款提速明顯。6月房企到位資金2.07萬億元，同比增長13.2%，提升了3.2個(gè)百分點(diǎn)。非房款保持高速增長，達(dá)到1.07萬億元，同比增長10.3%(前值11.0%)，其中國內(nèi)貸款提升幅度最大，同比增速達(dá)到20.3%(前值9.2%);自籌資金同比增長5.9%(前值14.0%)，房企充分利用發(fā)債機(jī)會(huì)，6月房企國內(nèi)債發(fā)行規(guī)模同比增長52%。房貸利率連續(xù)七個(gè)月下行，6月全國首套房和二套房的利率分別為5.28%和5.60%，分別下降了4和3BP。1-6月個(gè)人按揭累計(jì)增速回正至3.1%(前值-0.9%)。

投資建議

在政策面維穩(wěn)的情況下，板塊估值邏輯從過去幾輪的政策前置預(yù)期，轉(zhuǎn)變?yōu)榛久婧笾眯迯?fù)邏輯。6月房地產(chǎn)基本面數(shù)據(jù)整體修復(fù)力度仍然較強(qiáng)，雖然當(dāng)前部分城市有調(diào)控政策出臺，但宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的壓力猶在，因此我們認(rèn)為不太可能出現(xiàn)大范圍全面收緊政策的可能，市場預(yù)期仍將以“穩(wěn)”和因城施策為主。我們認(rèn)為7、8月份銷售增長可能出現(xiàn)停滯，但9-11月仍然是重點(diǎn)增長時(shí)間;投資也有望在土地成交回暖和施工進(jìn)程加速的助推下，持續(xù)保持增長。我們建議關(guān)注：1)各方面優(yōu)勢較為突出的龍頭房企：萬科A，保利地產(chǎn)。2)銷售加速，且在一二線布局占比提升的二線房企：金地集團(tuán)，金科股份，中南建設(shè)，中國金茂(00817)，世茂房地產(chǎn)(00813)。3)現(xiàn)金流穩(wěn)定，業(yè)務(wù)模式仍存在變革空間的物業(yè)管理公司：招商積余，永升生活服務(wù)(01995)，保利物業(yè)(06049)，金融街物業(yè)(01502)。

風(fēng)險(xiǎn)提示

公共衛(wèi)生事件持續(xù)時(shí)間超預(yù)期;房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)升級;銷售超預(yù)期下行;利率上行。

附錄：

（編輯：郭璇）