萬(wàn)科（02202）公告點(diǎn)評(píng)：廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)投，軌道+物業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“地產(chǎn)豪聲音”，作者：袁豪。

事件

6月29日，萬(wàn)科（02202）公告廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)投，共計(jì)可收回人民幣390.4億元，持股比例變更為50%。同時(shí)，公司擬與深鐵共同投資成立合資公司，注冊(cè)資本暫定為10億元，其中萬(wàn)科與深鐵各出資50%。

點(diǎn)評(píng) 

1 廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)投、回款390億元，提升資金效率并加速資產(chǎn)盤(pán)活

2017年6月29日，萬(wàn)科通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)拍賣成交廣信資產(chǎn)包，成交價(jià)551億元;項(xiàng)目為廣州市核心區(qū)16宗土地，預(yù)計(jì)權(quán)益計(jì)容建面211萬(wàn)平，對(duì)應(yīng)超千億貨值。2019年1月9日，公司完成廣信資產(chǎn)包破產(chǎn)清算，并完成項(xiàng)目交割。截至2020年6月29日，公司為廣信資產(chǎn)包累計(jì)投入470.4億元，其中包括已付轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)416億元，其他費(fèi)用等合計(jì)54.4億元。公司為加速?gòu)V信資產(chǎn)包盤(pán)活，將資產(chǎn)包50%股權(quán)以70.4億元轉(zhuǎn)讓給戰(zhàn)略投資者，并收回320億元，溢價(jià)轉(zhuǎn)讓可收回390.4億元。戰(zhàn)投為由中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司(核心債權(quán)人)、深圳市綠景華城實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(深圳舊改為主)等7家公司共同委托中信信托發(fā)起的集合資金信托計(jì)劃。戰(zhàn)略投資者在不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、城市更新與改造等方面各有所長(zhǎng)，有助于加速資產(chǎn)包盤(pán)活，進(jìn)一步提升廣信資產(chǎn)包價(jià)值。

2 萬(wàn)科與深鐵成立合資公司，雙方加強(qiáng)戰(zhàn)略協(xié)同，軌道+物業(yè)開(kāi)發(fā)穩(wěn)步推進(jìn)

6月29日，公司公告與深鐵簽署《深圳市地鐵集團(tuán)有限公司與萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立合資公司之備忘錄》，擬與深鐵共同投資成立合資公司。注冊(cè)資本暫定10億元;其中萬(wàn)科和深鐵各出資5億元、各占比50%。5月15日，公司曾公告與深鐵合資開(kāi)發(fā)佛山南海新交通車輛段上蓋項(xiàng)目，項(xiàng)目可售建面42.8萬(wàn)平，其中萬(wàn)科持股51%;后續(xù)萬(wàn)科和深鐵各投資不超過(guò)22.15和21.29億元用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。預(yù)計(jì)本次成立合資公司，有利于雙方加強(qiáng)戰(zhàn)略協(xié)同，充分發(fā)揮深鐵集團(tuán)在軌道交通建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等方面的綜合優(yōu)勢(shì)，后續(xù)公司及深鐵集團(tuán)將實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，關(guān)注深圳市新基建及軌道相關(guān)重點(diǎn)片區(qū)及重點(diǎn)項(xiàng)目，并探索粵港澳大灣區(qū)及其它重點(diǎn)城市的TOD大型項(xiàng)目建設(shè)模式。

3 5月累計(jì)銷售2,471億元、同比-8%，拿地謹(jǐn)慎，拿地額/銷售額比14%

1-5月公司簽約金額2,471.1億元，同比下降7.7%;簽約面積1,575.5萬(wàn)平米，同比下降5.1%;累計(jì)銷售均價(jià)15,686元/平米，同比下降2.7%。1-5月，公司新增建面656.2萬(wàn)平米，同比下降44.3%;對(duì)應(yīng)總地價(jià)342.1億元，同比下降52.7%，拿地均價(jià)5,214元/平米，同比下降15.1%。1-5月，公司拿地額/銷售額13.8%;拿地面積/銷售面積41.7%;拿地均價(jià)/當(dāng)年銷售均價(jià)33.2%。

4 投資建議：廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)投，軌道+物業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)

萬(wàn)科作為行業(yè)三十載領(lǐng)跑者，在提前倡導(dǎo)高周轉(zhuǎn)、探索住宅工業(yè)化、專注中小戶型精裝修產(chǎn)品、深化小股操盤(pán)模式以及創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展等方面都是當(dāng)之無(wú)愧的先行者，其成果也已體現(xiàn)在公司過(guò)去銷售和業(yè)績(jī)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)中，也體現(xiàn)在行業(yè)領(lǐng)先的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)中，同時(shí)公司在物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域也已領(lǐng)跑行業(yè)，未來(lái)業(yè)績(jī)和估值的貢獻(xiàn)值得期待。我們維持2020-22年每股收益預(yù)測(cè)為3.94、4.54、5.24元，維持目標(biāo)價(jià)45元，維持“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)。

5 風(fēng)險(xiǎn)提示：衛(wèi)生事件影響超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期收緊

（編輯：玉景）