物管行業(yè)火熱當(dāng)頭，高瓴資本為何偏愛建業(yè)新生活(09983)

5月15日，港股物業(yè)管理板塊再添新員，中部地區(qū)最大的物管企業(yè)建業(yè)新生活(09983)正式登陸港交所。

上市首日，建業(yè)新生活一路高走，截至當(dāng)日收盤報(bào)8.37港元，漲22.19%。事實(shí)上，在上市之前，建業(yè)新生活就已受到市場(chǎng)熱捧，計(jì)劃發(fā)售的3億股股份中，供香港公開發(fā)售之3000萬股股份獲得超過141倍超額認(rèn)購，予國際發(fā)售的2.7億股股份也獲得大幅超額認(rèn)購，且已超額分配4500萬股發(fā)售股份。每股發(fā)售價(jià)定價(jià)為6.85港元。

在港股市場(chǎng)，物業(yè)管理板塊向來頗受資金青睞，即使今年以來市場(chǎng)環(huán)境動(dòng)蕩不安，仍有13只物業(yè)股漲幅超過30%，同時(shí)不少物管企業(yè)紛紛排隊(duì)上市，當(dāng)建業(yè)新生活上市時(shí)，市場(chǎng)依舊熱情不減。

深耕河南，為中部地區(qū)最大物管企業(yè)

建業(yè)新生活的前身建業(yè)物業(yè)1994年成立于鄭州，控股股東胡葆森亦為建業(yè)地產(chǎn)(00832)董事局主席，公司最初主要為建業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)提供安保、清潔及綠化等傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，2016年業(yè)務(wù)范圍延伸至生活服務(wù)，2017年開始提供商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)。

至今，建業(yè)新生活形成了三大業(yè)務(wù)板塊：物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢服務(wù)。

建業(yè)新生活的物業(yè)管理項(xiàng)目主要位于河南省及海南省?？谑?。物業(yè)組合種類多樣，包括住宅物業(yè)、商場(chǎng)、文化旅游綜合體、商業(yè)用公寓、辦公樓、學(xué)校及政府機(jī)關(guān)物業(yè)。截至2019年末，公司在管總建筑面積為5700萬平方米，其中非住宅物業(yè)占30.2%。

從歷史數(shù)據(jù)看，建業(yè)新生活非住宅物業(yè)的毛利率比住宅物業(yè)高出6-14個(gè)百分點(diǎn)左右，背后原因或許與定價(jià)不同有關(guān)。據(jù)了解，機(jī)構(gòu)物業(yè)的定價(jià)市場(chǎng)化程度更高，比住宅物業(yè)定價(jià)更高，提價(jià)也更容易。以二線城市為例，根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2018年二線城市住宅物業(yè)月均管理費(fèi)為1.28—2.32元/平方米(建業(yè)新生活2019年住宅物業(yè)平均物業(yè)管理費(fèi)率為1.82元/平方米/月)，而二線城市的非住宅物業(yè)月均管理費(fèi)為7.57元/平方米，定價(jià)懸殊。

生活服務(wù)板塊主要依靠建業(yè)+平臺(tái)迅速推動(dòng)，另外還涉及旅游服務(wù)及建業(yè)大食堂提供的管理服務(wù)。據(jù)介紹，建業(yè)+平臺(tái)是一個(gè)O2O一站式服務(wù)平臺(tái)，由一家網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營，2019年被建業(yè)新生活收購后納入公司的生活服務(wù)板塊。在該平臺(tái)上，建業(yè)新生活向會(huì)員收取固定費(fèi)用，使會(huì)員享受商品及服務(wù)折扣以及專屬優(yōu)惠，涵蓋服裝、食品、旅游及娛樂等。

與傳統(tǒng)物業(yè)管理公司不同，建業(yè)新生活實(shí)行“物管+商業(yè)資管及咨詢”雙管齊下的增長(zhǎng)策略，客戶覆蓋率更廣，并逐漸形成了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)資管及咨詢服務(wù)包括酒店管理、商業(yè)資產(chǎn)管理及文化旅游綜合體管理。由于公司在商業(yè)資產(chǎn)管理方面具有較高的定價(jià)能力，過去幾年該業(yè)務(wù)的毛利率基本高于物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率。

三大板塊互相聯(lián)動(dòng)，業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)

從收入構(gòu)成看，物業(yè)管理及增值服務(wù)為主要收入來源，一度占九成以上，不過隨著新業(yè)務(wù)的崛起，物業(yè)管理及增值服務(wù)收入貢獻(xiàn)降至76.4%。

過去幾年，隨著在管建筑面積不斷擴(kuò)大，規(guī)模效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，及增值業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，建業(yè)新生活業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)。

2017-2019年，公司分別實(shí)現(xiàn)收入4.61億元人民幣(單位下同)、6.94億元，17.54億元，分別同比增長(zhǎng)50.7%、152.8%;公司擁有人應(yīng)占利潤分別為2341.1萬元、1947.1萬元、2.34億元，2018年有所下降，2019年同比增長(zhǎng)11倍左右。對(duì)應(yīng)期內(nèi)，建業(yè)新生活毛利率逐年上升，分別為22.9%、23.2%及32.8%。

2019年是建業(yè)新生活業(yè)績(jī)爆發(fā)的一年，三個(gè)板塊的業(yè)務(wù)均取得突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)。在這一年內(nèi)，伴隨公司業(yè)務(wù)擴(kuò)張，在管建筑面積同比翻倍增長(zhǎng);收購艾歐科技后，智慧社區(qū)解決方案服務(wù)所得收入從0增至1.8億元;2018年11月其開始為新物業(yè)提供代理服務(wù)收入后，期內(nèi)物業(yè)代理服務(wù)所得收入劇增4.5倍。這些變化推動(dòng)建業(yè)新生活物業(yè)管理及增值服務(wù)收入同比增長(zhǎng)116%。

另外兩大板塊——生活服務(wù)、商業(yè)資管及咨詢服務(wù)方面，同樣因?yàn)槭召徯鹿?，及涉足新業(yè)務(wù)，2019年收入分別增長(zhǎng)396.3%、843.8%。

數(shù)據(jù)顯示，建業(yè)+平臺(tái)去年被收購后，用戶數(shù)量大大提高，并展現(xiàn)了巨大的潛力。2017-2019年，該平臺(tái)注冊(cè)用戶年復(fù)合增長(zhǎng)率為131.8%，截至2019年末，注冊(cè)用戶218.6萬名，年內(nèi)平均月活躍用戶數(shù)61.4萬人，同比增長(zhǎng)1.2倍，復(fù)購率為50.7%，總交易額4.26億元。考慮到建業(yè)新生活不斷增長(zhǎng)的業(yè)主群體，這一平臺(tái)仍有可觀的增長(zhǎng)空間。

值得一提的是，建業(yè)新生活在管建筑面積之所以如此迅猛增長(zhǎng)，不僅得益于關(guān)聯(lián)方建業(yè)地產(chǎn)的支持，也因?yàn)楣緭碛休^強(qiáng)的外拓能力。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，近年來，建業(yè)新生活對(duì)建業(yè)地產(chǎn)的依賴度逐年降低，來自該集團(tuán)的在管建筑面積占比從2017年的90.9%降至2019年的68.9%，同時(shí)由第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的在管建筑面積占比由9.1%提升至31.1%。截至2019年末，來自建業(yè)地產(chǎn)的合約建筑面積進(jìn)一步降至60.6%，說明建業(yè)新生活的第三方項(xiàng)目拓展能力在不斷增強(qiáng)。

隨著關(guān)聯(lián)方和第三方開發(fā)商源源不斷輸送管理面積，建業(yè)新生活2019年末的合約建筑面積達(dá)到約1.15億平方米，三年復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到83.4%。

招股書顯示，截至2019年12月31日，公司的建筑面積儲(chǔ)備為5770萬平方米，其中，1440萬平方米計(jì)劃在今年交付，2200萬平方米計(jì)劃在2021年交付，未來幾年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的確定性、可預(yù)見性強(qiáng)。

行業(yè)正值黃金時(shí)代，公司發(fā)展后勁強(qiáng)大

經(jīng)過收購整合后，建業(yè)新生活的業(yè)務(wù)版圖更加清晰，新業(yè)務(wù)也逐漸走上了快速增長(zhǎng)的軌道。從業(yè)務(wù)模式上，公司的產(chǎn)品及服務(wù)結(jié)合了To C和To B，各板塊之間存在交叉銷售的機(jī)會(huì)和協(xié)同效應(yīng)。在主引擎物業(yè)管理及增值服務(wù)的帶動(dòng)下，公司整體業(yè)績(jī)有望持續(xù)增長(zhǎng)。

市場(chǎng)青睞物管股，主要在于物管企業(yè)輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式，能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且行業(yè)處于高增長(zhǎng)的黃金時(shí)期。據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，建業(yè)新生活“儲(chǔ)備面積/在管面積”達(dá)到101.3%，對(duì)比已上市的港股物管企業(yè)毫不遜色，上市后，公司有望相應(yīng)獲得較高的估值。

當(dāng)前，物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局高度分散，市場(chǎng)集中度有很大的提升空間，隨著政策、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及信息技術(shù)的變化，行業(yè)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)份額將持續(xù)走高，作為中部地區(qū)最大、中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)排名第12名的物管企業(yè)，建業(yè)新生活在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)也將愈發(fā)明顯。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，建業(yè)新生活此次上市引入高瓴資本作為基石投資者。招股書顯示，高瓴資本合共斥資7500萬美元認(rèn)購建業(yè)新生活股份，發(fā)行完成后，高瓴資本將持有公司約8500萬股股份，持股比例約為7%。相較于上次投資保利物業(yè)(06049)，高瓴此次投資金額翻了一倍還多。

高瓴資本董事長(zhǎng)張磊評(píng)價(jià)建業(yè)新生活是“本著第一性原則，借助科技賦能，以基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)為切入點(diǎn)，積極探索為河南的一億人口、數(shù)千萬的中產(chǎn)人口提供貼身貼心的生活服務(wù)的新型生活方式服務(wù)商，具有自己鮮明的特色和風(fēng)格”。他表示十分看好建業(yè)新生活在物業(yè)管理領(lǐng)域所取得的成就，稱很高興成為建業(yè)新生活的基石投資人。