中信證券：物管業(yè)受益存量房領(lǐng)域政策不斷出臺，經(jīng)營不確定性明顯降低，推薦保利物業(yè)(06049)等

本文源自微信公眾號“中信證券研究”。

財政部統(tǒng)一住宅專項維修資金的會計核算，這可能是推進(jìn)住宅可持續(xù)運(yùn)維的關(guān)鍵一步。中國房地產(chǎn)政策關(guān)注的重點(diǎn)，明顯已經(jīng)從增量轉(zhuǎn)向存量。長期來看，我們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的不確定性會明顯降低。

住宅專項維修資金缺乏統(tǒng)一管理，使用率低。

維修資金在歷史上對社區(qū)共用設(shè)施的維修、更新、改造作用巨大，但目前缺乏統(tǒng)一管理，提取使用流程復(fù)雜，使用率低。在很多小區(qū)，存在“有錢難用”、“有求難應(yīng)”的局面。我國住宅整體運(yùn)維水平不容樂觀。

統(tǒng)一維修資金會計核算是穩(wěn)定住宅運(yùn)維資金來源的起點(diǎn)。

財政部發(fā)布《住宅專項維修資金會計核算辦法》，這是摸清維修資金家底，統(tǒng)一維修資金數(shù)據(jù)，提升賬戶管理水平，強(qiáng)化監(jiān)管的必要前提。由此出發(fā)，我們認(rèn)為未來維修資金運(yùn)用范圍將更加明確，常態(tài)化補(bǔ)充機(jī)制可能納入議事日程，提取流程也可能適當(dāng)簡化?？偠灾越y(tǒng)一會計核算為起點(diǎn)，我們相信我國住宅運(yùn)維資金來源將更加穩(wěn)定明晰。

老舊小區(qū)改造，加大社區(qū)運(yùn)維的財政投入，吸引社會力量參與。

老舊小區(qū)改造已經(jīng)被提升到了戰(zhàn)略高度。這也意味著在業(yè)主，開發(fā)企業(yè)和物管公司之外，還有政府的力量，能有效應(yīng)對小區(qū)設(shè)備老化問題。

明確保修責(zé)任，關(guān)注“旭輝探索”。

我們認(rèn)為，相比汽車等大宗消費(fèi)品，房地產(chǎn)不僅保修期偏短，而且主體責(zé)任落實(shí)不力。在保修期外，一些品牌公司也的確自愿維護(hù)品牌美譽(yù)度，出資補(bǔ)貼老小區(qū)運(yùn)維。但相關(guān)投入一般低調(diào)。我們注意到，旭輝正探索透明化、品牌化、規(guī)范化的老舊小區(qū)運(yùn)維改造和更新投入——我們認(rèn)為，這種探索可能會在行業(yè)范圍內(nèi)加碼擴(kuò)圍，可能表現(xiàn)為部分企業(yè)對新小區(qū)主動“延保”，并高調(diào)承擔(dān)部分存量小區(qū)的運(yùn)維費(fèi)用。

風(fēng)險因素：

住宅專項維修資金改革不及預(yù)期，物管企業(yè)經(jīng)營不確定性提升風(fēng)險。開發(fā)企業(yè)無意付出，“旭輝探索”無法深化推廣的風(fēng)險。

構(gòu)建可持續(xù)的住宅運(yùn)維資金體系，推動品質(zhì)物管持續(xù)成長。

我們認(rèn)為，厘清住宅專項維修資金的邊界、強(qiáng)化監(jiān)管、便利使用，將有助于大大降低物業(yè)管理公司經(jīng)營的不確定性。存量房領(lǐng)域政策不斷出臺，也清楚表明中國房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)已經(jīng)從增量轉(zhuǎn)向存量。整個物業(yè)管理行業(yè)，面臨愈加清晰而友善的政策環(huán)境。我們看好品質(zhì)物管公司，推薦保利物業(yè)(06049)、招商積余、新大正、綠城服務(wù)(02869)、中海物業(yè)(02669)、新城悅服務(wù)(01755)、永升生活服務(wù)(10995)和碧桂園服務(wù)(06098)。

(編輯：宇碩)