2020年1-4月房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)TOP100：中國(guó)恒大(03333)碧桂園(02007)居前

本文源自微信公眾號(hào)“中指研究院”。

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2020年1月1日-4月30日期間銷售的商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)在各地的銷售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì);對(duì)于少數(shù)沒有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的城市或項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

2020年4月，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。2020年1-4月，房企銷售業(yè)績(jī)平穩(wěn)向好，TOP100銷售規(guī)模同比下降15.2%，銷售額破百億房企增至61家。

圖：2020年1-4月房企各陣營(yíng)數(shù)量、銷售額及銷售面積均值情況

2020年1-4月，TOP100房企銷售額均值達(dá)259.7億元，銷售面積均值為196.2萬(wàn)平方米。房企銷售額超過(guò)百億的企業(yè)達(dá)61家，均值為381.7億元;其中，恒大(03333)、碧桂園(02007)破兩千億，均值達(dá)2119.4億元，萬(wàn)科、保利破千億。500-1000億元、100-500億元、50-100億元的企業(yè)分別為8家、49家、39家，房企銷售額TOP100的門檻為52.5億元。

圖：2020年1-4月房企各陣營(yíng)銷售額、銷售面積及同比均值情況

從各陣營(yíng)銷售及同比來(lái)看，2020年1-4月，前10房企銷售額均值為1148.2億元，銷售額同比均值下降10%，11-30企業(yè)銷售額均值為341.8億元，同比均值下降13%;31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的銷售額均值分別為183.6億元和79.6億元，同比均值分別下降12.5%和18.6%。4月單月來(lái)看，房企銷售額TOP100的環(huán)比增長(zhǎng)率均值為60.6%，其中前10企業(yè)環(huán)比增長(zhǎng)率均值為14.1%，其他各陣營(yíng)銷售額環(huán)比增長(zhǎng)率均值分別為25.3%、39.4%、95.2%。

2020年1-4月，房企緊抓消費(fèi)需求釋放機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的穩(wěn)步提升。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)向好，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的逐步改善，房企在保障現(xiàn)金流充裕的情況下，把握機(jī)會(huì)加速行業(yè)整合，進(jìn)一步鞏固核心競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

融資

4月海外債渠道零融資，融資規(guī)模下滑

圖：2020年1-4月房企融資情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中指研究院整理

從融資規(guī)模來(lái)看，1-4月份房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資總額為5163.8億元，同比下滑12.2%，增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)。其中，1-4月海外債融資1901.3億，同比下滑10.2%;信用債融資2413.9億元，同比基本持平;資產(chǎn)證券化發(fā)行848.5億，同比下滑38.0%。

4月份，受到海外公共衛(wèi)生事件蔓延影響，房企無(wú)海外債發(fā)行，僅通過(guò)信用債和資產(chǎn)證券化渠道進(jìn)行融資，單月融資總額為1011.2億，同比下降43.8%，環(huán)比下降37.2%。其中，信用債渠道保持平穩(wěn)，融資金額724.7億，同比持平;資產(chǎn)證券化融資好轉(zhuǎn)，融資金額286.5億，環(huán)比增加44.3%，同比仍有一定降幅。

從融資成本來(lái)看，1-4月信用債平均利率4.35%，與去年相比明顯下降，其中4月份信用債融資成本僅為3.91%，為今年信用債融資成本新低，這和4月份中期票據(jù)發(fā)行大幅增加有關(guān)。

整體來(lái)看，盡管國(guó)內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)改善，但受到海外公共衛(wèi)生事件蔓延的影響，海外債融資渠道暫時(shí)失去了融資功能，在特殊時(shí)期，房企應(yīng)積極尋求其他的資金來(lái)源補(bǔ)足資金缺口，或通過(guò)加大推盤力度積極回款，或通過(guò)銀行、信托等渠道擴(kuò)展融資規(guī)模等。展望未來(lái)，隨著海外公共衛(wèi)生事件逐步得到控制，海外債融資渠道將逐步回歸正常。

直擊業(yè)績(jī)會(huì)

高質(zhì)量發(fā)展成主流，關(guān)注利潤(rùn)與現(xiàn)金流

圖：部分房企未來(lái)發(fā)展方向

房企關(guān)注高質(zhì)量發(fā)展，兼顧安全性與成長(zhǎng)性。4月份財(cái)報(bào)密集披露，多家上市房企在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)未來(lái)將重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金流安全與盈利水平等方面。

首先，房企未來(lái)將更加注重提升盈利水平，如陽(yáng)光城表示利潤(rùn)率是未來(lái)發(fā)展的重要目標(biāo)，2019年毛利率水平比2018年小幅上漲，未來(lái)在繼續(xù)維持毛利率水平的同時(shí)盡可能實(shí)現(xiàn)改善。

其次，房企關(guān)注現(xiàn)金流的安全性，加速回款力度，如招商蛇口表示今年尤其關(guān)注現(xiàn)金流的安全，將通過(guò)金融創(chuàng)新盤活存量資產(chǎn)，助力公司發(fā)展;恒大3月以后，實(shí)現(xiàn)660多億的銷售回款。

然后，房企在更加審慎投資的同時(shí)注重多渠道拿地，如萬(wàn)科堅(jiān)持理性投資策略，在做好安全與發(fā)展平衡、風(fēng)險(xiǎn)與收益匹配的前提下，嚴(yán)格控制投資質(zhì)量，規(guī)范投資要求，在錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下審慎投資;雅居樂表示會(huì)通過(guò)城市更新、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等方式增加在大灣區(qū)的拿地規(guī)模。

最后，房企通過(guò)組織變革來(lái)確保持續(xù)發(fā)展，如旭輝通過(guò)“強(qiáng)中臺(tái)、項(xiàng)目集權(quán)、強(qiáng)一線”措施，將權(quán)力下放賦能一線，使集團(tuán)變成大平臺(tái)來(lái)提供資源、研發(fā)、資本支持等，保持三級(jí)組織的管理效率;綠城通過(guò)雙“十一”的扁平化架構(gòu)精簡(jiǎn)管控層級(jí)，一方面基于戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)實(shí)際考慮，形成“8+3”的組織架構(gòu)形態(tài)，另一方面內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整為“7+4”，激發(fā)各個(gè)業(yè)務(wù)單元發(fā)展活力，助力完成今年2500億銷售目標(biāo)。

行業(yè)整合

股權(quán)合作增多，行業(yè)整合大勢(shì)不改

表：4月份行業(yè)重大整合

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院整理

行業(yè)整合力度加大，多家房企把握機(jī)會(huì)積極投資。4月以來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)公共衛(wèi)生事件影響逐漸消退，房企間股權(quán)層面的整合重組逐步增多，有效實(shí)現(xiàn)房企之間的資源整合，提升企業(yè)的綜合實(shí)力。如奧園以11.6億元收購(gòu)京漢股份約29.99%的股份，其中京漢股份擁有123.7萬(wàn)平的土地儲(chǔ)備，此次收購(gòu)將進(jìn)一步豐富奧園的土地儲(chǔ)備，增加其一二線城市占比，提高市場(chǎng)影響力。新湖中寶以30.685億港元認(rèn)購(gòu)綠城3.23億股股票，成為綠城第三大股東，此次認(rèn)購(gòu)一方面為綠城發(fā)展提供資金，另一方面，有利于兩家公司在項(xiàng)目層面進(jìn)行更深入、更廣泛、多方位的合作，如伴隨本次交易，新湖中寶還向綠城出售了啟東海上明珠城項(xiàng)目50%股權(quán)。

(編輯：宇碩)