四大規(guī)模紅利“催化”物業(yè)股 薦中海物業(yè)(02669)等

本文源自微信公眾號“張憶東策略世界”。

投資要點

回顧：高速增長。主要物管公司在2019年的在管及合約面積快速增長，在管物業(yè)業(yè)態(tài)及增值服務(wù)多元化同樣帶動盈利能力的提升，業(yè)績保持高速增長。2019年主要物管公司的營業(yè)收入、毛利、凈利潤以及每股派息的平均增速分別為47.8%、47.9%、69.9%和77.1%。2016-2019年營收和凈利潤平均復(fù)合增速分別為43.1%和61.9%，行業(yè)處于高速發(fā)展階段。

展望：規(guī)模紅利，聚焦“純內(nèi)需”。預(yù)計物業(yè)管理行業(yè)在未來3-5年仍然享受規(guī)模紅利，主要體現(xiàn)在以下4個方面。

規(guī)模紅利一：房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升。龍頭房企市占率的提升帶動物管行業(yè)的集中度提升，百強物管公司的市占率已經(jīng)達(dá)到38.9%；

規(guī)模紅利二：物管行業(yè)的收并購整合。物管公司上市后借助品牌、管理經(jīng)驗以及充足的現(xiàn)金加速行業(yè)的并購整合。

規(guī)模紅利三：在管物業(yè)的業(yè)態(tài)多元化。物管公司在外拓的過程中，從住宅物業(yè)走向商辦、公建等多元化業(yè)態(tài)。截至2018年行業(yè)45.8%收入來自于住宅物業(yè)，14.4%來自于商業(yè)物業(yè)，19.9%來自于辦公物業(yè)。

規(guī)模紅利四：增值服務(wù)的上下游拓展。物管公司的增值服務(wù)向房地產(chǎn)全價值鏈拓展，打通上下游。從房地產(chǎn)公司拿地開始，到預(yù)售，竣工交付，業(yè)主入住等各個環(huán)節(jié)切入，探索客戶需求，提供增值服務(wù)，成為業(yè)績增長的第二大驅(qū)動因素。

行業(yè)口碑和社會價值的再發(fā)現(xiàn)：1）公共衛(wèi)生事件過后，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的物管公司將獲得更好的行業(yè)口碑，有利于構(gòu)建更和諧的社區(qū)。2）物管行業(yè)是一個人力密集型行業(yè)，解決了大量的就業(yè)問題，是“穩(wěn)就業(yè)”的利器。

Who’s Next？提前布局即將分拆物管的房地產(chǎn)公司，主要包括世茂房地產(chǎn)(00813)、合景泰富(01813)、華潤置地、融創(chuàng)中國(01109)、萬科企業(yè)(02202)等。

估值及評級：業(yè)務(wù)屬性決定估值下限，公司資質(zhì)和增速決定上限。截止目前港股物管板塊平均估值對應(yīng)2020/2021年26.5/19.2XPE。物管行業(yè)是存量+增量的模式，存量貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流和利潤，增量帶來業(yè)務(wù)彈性，凈現(xiàn)金的財務(wù)狀況，純內(nèi)需的業(yè)務(wù)屬性。物管行業(yè)回歸本質(zhì)是一個服務(wù)性行業(yè)，反應(yīng)服務(wù)水平的指標(biāo)如收繳率，客戶滿意度，第三方中標(biāo)率，在管物業(yè)提價率等可以看出公司的管理水平，科技工具的使用以及對成本的控制能力，決定是否有估值溢價。另外，深港通對估值有提升作用。

推薦公司：物業(yè)管理行業(yè)受益于4大規(guī)模紅利，板塊正處于從1到N的快速拓展期，而增值服務(wù)正經(jīng)歷從0到1的拓荒期。物管公司經(jīng)營穩(wěn)健，現(xiàn)金流健康，不受行業(yè)周期性波動影響。行業(yè)首選中海物業(yè)(02669)、永升生活服務(wù)(01995)、綠城服務(wù)(02869)，推薦關(guān)注雅生活服務(wù)(03319)、碧桂園服務(wù)(06098)、保利物業(yè)(06049)、新城悅服務(wù)(01755)、寶龍商業(yè)(09909)。

風(fēng)險提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張和收購不及預(yù)期；物業(yè)管理費提價受阻；收繳率不及預(yù)期；增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期。

報告正文

1、回顧：高速增長

1.1、業(yè)績高速增長

縱觀2019年，主要物管公司的在管及合約面積快速增長，在管物業(yè)業(yè)態(tài)及增值服務(wù)多元化同樣帶動盈利能力的提升，業(yè)績保持高速增長。2019年主要物管公司的營業(yè)收入、毛利、凈利潤以及每股派息的平均增速分別為47.8%、47.9%、69.9%和77.1%。

物管公司內(nèi)需成長股特性凸顯，過往錄得高速增長：2016-2019年營收平均復(fù)合增速為43.1%，凈利潤平均復(fù)合增速為61.9%。

2016-2019年營收增速前三的公司分別為雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)和永升生活服務(wù)，營收復(fù)合增速分別為60.3%、59.9%和57.6%。2016-2019年凈利潤增速前三的公司分別為雅生活服務(wù)、永升生活服務(wù)和新城悅服務(wù)，復(fù)合增速分別為100.3%、95%和86.7%。物管公司內(nèi)需成長股特性凸顯，依靠關(guān)聯(lián)方與品質(zhì)外拓雙輪驅(qū)動，板塊高增長路徑清晰。

“億方俱樂部”不斷壯大：截至2019年末，上市14家物管公司平均在管規(guī)模達(dá)到1.32億方，2019年5月公布的物管行業(yè)TOP10及TOP100集中度分別為11.35%及38.85%，同比分別提升0.3pps及4.5pps，頭部公司占比繼續(xù)提升。在管面積過億公司有6家，分別為彩生活、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)，未來1-2年內(nèi)在管面積有望過億的公司還包括藍(lán)光嘉寶服務(wù)、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、時代鄰里等。行業(yè)在管面積4年復(fù)合增速38.3%與收入復(fù)合增速整體相匹配，在基礎(chǔ)物管外增值服務(wù)亦呈現(xiàn)高速發(fā)展趨勢。

合約在管比處于高位，儲備面積充足：截至2019年末行業(yè)平均合約面積達(dá)到2.6億方，合約在管比達(dá)到1.9倍，奠定行業(yè)未來2-3年內(nèi)確定性增長基礎(chǔ)。分公司來看，碧桂園服務(wù)、彩生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)合約面積分別達(dá)到6.9億方、5.6億方、5億方、4.5億方，同時2020年雅生活服務(wù)并表中民物業(yè)后合約面積也將突破5億方，可預(yù)見2-3年后頭部物管企業(yè)將邁入在管規(guī)模5億方的新臺階。

城市數(shù)量不斷提升，在管項目繼續(xù)加密：截至2019年，行業(yè)平均進(jìn)入城市數(shù)量為112座，占中國343座地級市數(shù)量的33%，其中碧桂園服務(wù)已率先進(jìn)入350座城市，彩生活、保利物業(yè)進(jìn)入地級市數(shù)量也約過半。整體來看，2019年各公司仍處于入駐城市數(shù)量與單城在管項目數(shù)量雙升階段，帶動規(guī)模擴(kuò)張與利潤率提升。

逐漸加大第三方拓展，非住宅業(yè)態(tài)占比提升：2019年主要上市公司加大了第三方拓展，其中綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)和雅生活服務(wù)來自獨立第三方的在管面積占比分別為81%、78%和73%。從在管物業(yè)業(yè)態(tài)來看，行業(yè)平均70%為住宅類物業(yè)，較2018年下降8pps，非住宅業(yè)態(tài)占比逐步提升。

基礎(chǔ)物管收入漸上規(guī)模，收繳率保持高位：2019年行業(yè)平均基礎(chǔ)物管收入達(dá)到21億元，其中碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)基礎(chǔ)物管費收入排名行業(yè)前三。行業(yè)收繳率普遍保持在90%以上，其中綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、保利物業(yè)排名前三，分別為98.1%、96.8%及96%。

平均物管費穩(wěn)步提升，單位在管面積創(chuàng)收攀新高，：根據(jù)上市公司披露口徑，永升生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、保利物業(yè)、新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)來自關(guān)聯(lián)方物業(yè)的物管費均在2元/月/平以上，平均物管費增速在1%-3%之間。來自第三方的物管費收入在1.5-3元/月/平區(qū)間，受到業(yè)態(tài)占比影響同比波動較大。另外，我們計算單位在管面積的創(chuàng)收（2019年基礎(chǔ)管收入/2018-2019年平均在管面積）在2019年達(dá)到3.6元/平/月，同比增長4%再攀新高。分公司來看，商寫項目占比高的寶龍商業(yè)、奧園健康及高端物管品牌濱江服務(wù)單位在管面積創(chuàng)收位列行業(yè)前三，分別達(dá)到9.6、5.9、4.5元/平/月。

增值服務(wù)收入規(guī)模提升：截至2019年末，行業(yè)平均社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)到5.1億元，16-19年復(fù)合增速57%，非業(yè)主增值服務(wù)收入達(dá)到7.4億元，16-19年復(fù)合增速50%。分公司來看，社區(qū)增值服務(wù)收入排名領(lǐng)先的公司為綠城服務(wù)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)，分別達(dá)到19.1、11.5、8.7億元，非業(yè)主增值服務(wù)收入排名領(lǐng)先的公司分別為雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)，分別達(dá)到18.1、14.2、12.2億元。

行業(yè)綜合毛利率仍在穩(wěn)步提升：2019年行業(yè)綜合毛利率達(dá)到30.1%，2016-2018年行業(yè)綜合毛利率分別為25.2%、26.5%、27.7%，2019年行業(yè)綜合毛利率同比上升2.4pps。截至2019年，綜合毛利率排名較高的公司為奧園健康、雅生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、彩生活，毛利率分別為37.4%、36.7%、36.2%及35.3%。2019年行業(yè)上市公司平均毛利潤為9.7億元，2016-2019年復(fù)合增長為48%，分公司看碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)毛利水平居前。

基礎(chǔ)物管毛利率分化：2019年行業(yè)基礎(chǔ)物管平均毛利率達(dá)到24.4%，最高和最低的毛利率分別為碧桂園服務(wù)的30.2%和綠城服務(wù)的11.4%，毛利率分化較大。2019年行業(yè)上市公司平均基礎(chǔ)物管毛利潤為5.29億元，2016-2019年復(fù)合增長為33%，分公司看碧桂園服務(wù)、彩生活、雅生活服務(wù)毛利水平居前。

外包轉(zhuǎn)自營，社區(qū)增值毛利率預(yù)計長期企穩(wěn)：2019年行業(yè)社區(qū)增值毛利率達(dá)到52.7%，同比下降1.9pps，主要是由于家裝宅配類業(yè)務(wù)外包轉(zhuǎn)自營、零售收入占比提升影響，預(yù)計未來社區(qū)增值行業(yè)平均毛利率維持在50%上下水平。2019年行業(yè)上市公司平均社區(qū)增值毛利潤為2.52億元，2016-2019年復(fù)合增長為56%，分公司看碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)毛利水平居前。

非業(yè)主增值毛利率下行：2019年行業(yè)非業(yè)主增值毛利率達(dá)到39.1%，同比下降1.2pps。截至2019年，非業(yè)主增值毛利率較高的公司為藍(lán)光嘉寶、雅生活服務(wù)和濱江服務(wù)，分別為53.9%、49.8%和43.2%。非業(yè)主增值毛利率繼續(xù)保持較高水平。

社區(qū)增值服務(wù)占毛利比重繼續(xù)提升：截至2019年，來自基礎(chǔ)物管、業(yè)主增值及非業(yè)主增值的行業(yè)平均毛利占比分別為49.7%、23.6%及26.7%，分別較上年降低2.3，增加1.9和0.4個百分點。增值服務(wù)的占比逐年提升。

費用率穩(wěn)步下降：截至2019年末行業(yè)平均銷售費用率為0.9%，維持低位水平，平均管理費用率9.8%，同比下降1.5pps，管理效率繼續(xù)提升。分公司看，雅生活服務(wù)、寶龍商業(yè)、中海物業(yè)管理費用率低，分別為5.8%、7.2%及7.2%。

凈利潤保持高增長，凈利率穩(wěn)步提升：2019年行業(yè)平均凈利潤為4.8億元，2016-2019年復(fù)合增長62%，在增值服務(wù)帶動毛利率提升及管理效率改善的趨勢下，凈利率繼續(xù)穩(wěn)步提升。2019年行業(yè)平均凈利率為14.3%，同比提升1.7pps。分公司來看，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、彩生活凈利潤水平領(lǐng)先行業(yè)，分別為16.7、12.9、5.4億元；雅生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、奧園健康凈利率領(lǐng)先行業(yè)，分別為25.2%、21.1%、18.1%。

行業(yè)派息率豐厚：行業(yè)2019年末按照EPS計算的平均派息率達(dá)到38%，與去年39%相比整體持平。分公司來看，濱江服務(wù)、新城悅服務(wù)、雅生活服務(wù)派息率領(lǐng)先行業(yè)，分別為65%、53%、46%。

資產(chǎn)回報率保持高水平：截至2019年末，上市物管公司行業(yè)平均ROA達(dá)到12%，ROE達(dá)到26%，維持高位水平。分公司來看，碧桂園服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、奧園健康ROA水平居前，分別為18.8%、18.1%、17.2%；碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、奧園健康ROE水平居前，分別為44%、41%、33%。

截至2019年末，行業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.8倍，權(quán)益乘數(shù)為2倍。分公司來看，中海物業(yè)、佳兆業(yè)美好、永升生活服務(wù)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率領(lǐng)先行業(yè)，分別為1.3倍、1.1倍、1倍；雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)權(quán)益乘數(shù)領(lǐng)先行業(yè)，分別為3.3倍、2.9倍及2.8倍。

1.2、Who’s Next?

隨著物管公司陸續(xù)上市，我們梳理了目前還未上市的潛力物管公司，其中不乏行業(yè)龍頭，包括萬科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)、世茂服務(wù)、華潤服務(wù)、合景悠活、融創(chuàng)服務(wù)。

2、展望：規(guī)模紅利

展望物業(yè)管理行業(yè)的未來，我們預(yù)計物業(yè)管理行業(yè)在未來3-5年仍然享受規(guī)模紅利，主要體現(xiàn)在幾個方面：1）房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升帶動物管行業(yè)的集中度提升；2）資產(chǎn)證券化加速了行業(yè)的收并購整合；3）當(dāng)前物管公司加大外拓力度，從住宅物管向多元物業(yè)業(yè)態(tài)拓展；4）物管公司在房地產(chǎn)全價值鏈上下游拓展增值服務(wù)。

2.1、規(guī)模紅利一：房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升

房地產(chǎn)行業(yè)的集中度在不斷提升。截止2019年，全國商品房銷售金額和面積分別為15.97萬億和17.16億平米，而TOP10、TOP20和TOP50房企的市占率繼續(xù)提升，銷售金額的占比分別達(dá)到28.4%、40.5%和59.7%。進(jìn)入2020年，房地產(chǎn)商品房銷售預(yù)計會下行，但主要上市房企依然給出了10%左右增速的銷售目標(biāo)。

在物管行業(yè)，截止2018年，全國在管面積達(dá)到279.3億平米，2013-2018年的年復(fù)合增速是12.5%。物業(yè)管理行業(yè)的集中度進(jìn)一步提升，TOP10和TOP100的市占率分別達(dá)到11.4%和38.9%，較上一年分別提升0.3和6.5個百分點。我們預(yù)計行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提升，一方面來自房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升，另一方面，隨著越來越多的物管公司上市，借助品牌和資本的力量，行業(yè)的整合并購將加速。

2.2、規(guī)模紅利二：物管行業(yè)的收并購整合

物業(yè)管理行業(yè)收并購案例豐富，收購公司平均靜態(tài)估值10-12倍：截至2020年4月，行業(yè)落地21起主要收購，共涉及資金超過40億元。其中雅生活服務(wù)收購8起，藍(lán)光嘉寶收購7起，永升生活服務(wù)收購2起，碧桂園服務(wù)收購3起，佳兆業(yè)美好收購1起。

上市公司在賬現(xiàn)金充足：截至2019年末，行業(yè)14家上市公司平均在賬凈現(xiàn)金達(dá)到24.2億元，其中排名靠前的碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和雅生活服務(wù)分別持有現(xiàn)金82、65和42億元，現(xiàn)金充足。自2014年彩生活上市以來，板塊內(nèi)上市企業(yè)最高上市募資企業(yè)為保利物業(yè)，于2019年末募資46.8億港元。

2.3、規(guī)模紅利三：在管物業(yè)的業(yè)態(tài)多元化

在管物業(yè)業(yè)態(tài)多元化：主要物業(yè)業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等，截至2018年行業(yè)45.8%收入來自于住宅物業(yè)，14.4%來自于商業(yè)物業(yè)，19.9%來自于辦公物業(yè)，其余物業(yè)占比較為分散。

2018年辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、住宅平均物管費分別為7.84元、7.01元、6.84元、3.72元、3.61元、3.58元、2.25元。醫(yī)院、公服、學(xué)校類續(xù)約率水平領(lǐng)先，2018年分業(yè)態(tài)續(xù)約率分別為98.69%、98.34%、98.2%。

2.4、規(guī)模紅利四：增值服務(wù)的上下游拓展

物管公司的增值服務(wù)向房地產(chǎn)全價值鏈拓展，打通上下游。從房地產(chǎn)公司拿地開始，到預(yù)售，竣工交付，業(yè)主入住等各個環(huán)節(jié)切入，探索客戶需求，提供增值服務(wù)，成為業(yè)績增長的第二大驅(qū)動因素。

資產(chǎn)管理與車位管理業(yè)務(wù)主要包括二手房租售、車位租售服務(wù)，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)2019年在該項業(yè)務(wù)的收入領(lǐng)先行業(yè)，2019年分別達(dá)到8.6億元、2.8億元及1.7億元。零售與家居生活服務(wù)主要包括生活物品售賣、保潔、維修、家政等服務(wù)，綠城服務(wù)、保利物業(yè)、藍(lán)光嘉寶2019年在該項業(yè)務(wù)的收入領(lǐng)先行業(yè)，分別為6.6億元、5.8億元、3.2億元。

公共空間業(yè)務(wù)主要包括廣告位經(jīng)營、公共空間經(jīng)營等，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)2019年在該項業(yè)務(wù)的收入領(lǐng)先行業(yè)，分別為2.2億元、2.1億元、2.0億元。拎包入住、美居業(yè)務(wù)主要包括家居軟裝、封裝陽臺、室內(nèi)翻新等業(yè)務(wù)，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)2019年在該項業(yè)務(wù)的收入領(lǐng)先行業(yè)，分別為1.9億元、9800萬元及9500萬元。

2.5、行業(yè)口碑和社會價值的再發(fā)現(xiàn)

物管公司創(chuàng)造社會價值：公共衛(wèi)生事件期間各物管公司普遍縮短假期提早復(fù)工，站在抗疫一線為業(yè)主及租戶提供生活保障服務(wù)。自2月份以來，深圳、杭州、陜西、山東、海南、寧波多省市出臺針對參與抗疫的物管企業(yè)補助措施，包括深圳、杭州、寧波市為抗疫物管企業(yè)提供為期2個月的每平方米0.5元財政補助，海南省按照在管戶數(shù)每戶10元/月的標(biāo)準(zhǔn)補助給企業(yè)，陜西省按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)給予兩個月補助。

國家持續(xù)出臺鼓勵性政策幫助企業(yè)渡過難關(guān)：2月18日，國常會決定階段性減免企業(yè)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險單位繳費，除湖北外各省份，從2月到6月可對中小微企業(yè)免征上述三項費用，從2月到4月可對大型企業(yè)減半征收。各項支持政策有效減輕物業(yè)公司的成本壓力。其后各部委陸續(xù)出臺如下政策：

1）免征增值稅：對納稅人提供公共交通運輸服務(wù)、生活服務(wù)，以及為居民提供必需生活物資快遞收派服務(wù)取得的收入，免征增值稅；

2）貸款貼息支持：對公共衛(wèi)生事件防控重點保障企業(yè)貸款給予財政貼息支持；優(yōu)化對受公共衛(wèi)生事件影響企業(yè)的融資擔(dān)保服務(wù)；加強資金使用績效監(jiān)督管理；

3）加強信貸支持：提供差異化優(yōu)惠的金融服務(wù)。加強信貸支持；加強流通中現(xiàn)金管理；合理調(diào)配現(xiàn)金資源；靈活妥善調(diào)整企業(yè)信息披露等監(jiān)管事項；減免公共衛(wèi)生事件嚴(yán)重地區(qū)公司上市等部分費用；

4）推行穩(wěn)崗補貼；

5）允許延期辦理參保：允許參保企業(yè)和個人延期辦理業(yè)務(wù)，補辦手續(xù)應(yīng)在公共衛(wèi)生事件解除后三個月內(nèi)完成。

6）失業(yè)保險穩(wěn)崗返還：支持中小微企業(yè)穩(wěn)定就業(yè)，加大失業(yè)保險穩(wěn)崗返還力度。

單位員工創(chuàng)收繼續(xù)提升：截至2019年末，14家上市公司平均員工數(shù)量達(dá)到1.87萬人，同比增長26.3%，單位員工年平均創(chuàng)收21萬元，同比增長20%。分公司來看，員工規(guī)模領(lǐng)先行業(yè)的企業(yè)包括碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)，分別擁有員工5.4萬人、4.1萬人、3.9萬人；單位員工年創(chuàng)收領(lǐng)先公司為新城悅服務(wù)、寶龍商業(yè)、綠城服務(wù)，人均年創(chuàng)收分別為33萬元、32萬元、30萬元。

3、行業(yè)估值及重點公司

物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)屬性，即存量+增量的發(fā)展模式、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅，決定了行業(yè)的估值下限。

而物管公司的管理服務(wù)水平，物業(yè)的質(zhì)量以及業(yè)績增長的潛力和確定性決定了估值的上限。我們選取了14家上市物管公司作為分析對象，截止目前港股物管板塊平均估值對應(yīng)2019-2021年34.2/26.5/19.2XPE。

從物管龍頭公司的靜態(tài)PE-Band可以看出各家股價目前運行在估值的高位。綠城服務(wù)的靜態(tài)估值區(qū)間在30-45XPE，中海物業(yè)的靜態(tài)估值區(qū)間在20-45之間。

碧桂園服務(wù)的靜態(tài)估值區(qū)間在35-50XPE，雅生活服務(wù)的靜態(tài)估值區(qū)間在15-40之間。

由于各物管公司都處于凈現(xiàn)金狀況，為了剔除現(xiàn)金對估值的影響，我們采用EV-EBITDA以及凈現(xiàn)金占市值的比例來比較各公司的估值狀況（市值截止日20200421）。

2019年股價表現(xiàn)超越大盤，排除年底上市的物管公司，行業(yè)平均漲幅高達(dá)115%，其中新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)和佳兆業(yè)美好分別漲幅達(dá)到238%、211%和201%。我們看好板塊在2020年的表現(xiàn)，YTD平均漲幅達(dá)到31%（YTD股價截止日20200421）。

內(nèi)地資金通過港股通增持物管公司對估值有抬升作用， 目前只有6家公司是港股通標(biāo)的，其中保利物業(yè)、雅生活服務(wù)于2020年3月9日進(jìn)入。港股通持股占總股本的比例平均為5.83%，占自由流通股本的比例平均為16.87%。

推薦公司：物業(yè)管理行業(yè)受益于4大規(guī)模紅利，板塊正處于從1到N的快速拓展期，而增值服務(wù)正經(jīng)歷從0到1的拓荒期。物管公司經(jīng)營穩(wěn)健，現(xiàn)金流健康，不受行業(yè)周期性波動影響。行業(yè)首選中海物業(yè)、永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)，推薦關(guān)注雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、新城悅服務(wù)、寶龍商業(yè)。

3.1、中海物業(yè)

凈利潤同比增長33.7%，好于預(yù)期：公司2019年營業(yè)收入54.7億港元(下同)，同比增長30.8%，其中物業(yè)管理、增值服務(wù)、停車位買賣服務(wù)的占比分別為75.2%、24.7%和0.2%，增值服務(wù)的占比仍低于同行；凈利潤為5.4億元，同比增長33.7%，好于市場預(yù)期；公司末期每股派息2.8港仙，加上中期派息，年度派息為5港仙，派息率為凈利潤的31%。

毛利結(jié)構(gòu)改善：公司的綜合毛利率為20.0%，較上年降低0.4個百分點，其中物業(yè)管理、增值服務(wù)和停車位買賣的毛利率分別為16.1%、31.3%和44.6%，物業(yè)管理毛利率下降的主要原因是包干制的物業(yè)面積及收入占比持續(xù)提升。公司的額毛利結(jié)構(gòu)改善，物業(yè)管理、增值服務(wù)、停車位買賣服務(wù)的占比分別為60.8%、38.8%和0.4%，非物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利占比仍有提升空間。

市場化外拓成效顯著：公司憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和強大的品牌在市場化外拓上取得顯著成效，2019年全年獲取的合約面積為1504萬平米，是歷年以來最多。外拓項目業(yè)態(tài)豐富，80%為住宅，其他包括商業(yè)、政府大樓等。公司在過去兩年儲備了豐富的業(yè)務(wù)人員，我們認(rèn)為公司將繼續(xù)擴(kuò)大在市場化外拓上的優(yōu)勢。

增值服務(wù)將成為業(yè)績增長重要驅(qū)動：公司2019年對增值業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行了業(yè)務(wù)重整，收入同比增長了50.7%，營收占比為24.7%，較同行仍有提升空間。其中社區(qū)增值營收同比增速38.2%，非業(yè)主增值營收同比增長57.4%，均取得較高速的增長。公司積極開拓增值服務(wù)的業(yè)務(wù)類型，緊貼業(yè)主及開發(fā)商的需求，未來將成為業(yè)績增長的重要驅(qū)動。

企業(yè)管治優(yōu)化，激勵措施制定中：公司委任了新的專職主席，企業(yè)的管制得到優(yōu)化。新主席擁有超過24年的房地產(chǎn)開發(fā)及企業(yè)管理經(jīng)驗，加入后有望為公司開拓更多的開發(fā)商增值服務(wù)。同時公司的股權(quán)激勵措施正在制定中，充足的激勵制度有利于團(tuán)隊的穩(wěn)定和效率的提升。

維持“買入”評級，目標(biāo)價8.60港元：公司已經(jīng)制定清晰的發(fā)展戰(zhàn)略，一方面積極市場化外拓擴(kuò)大管理規(guī)模，另一方面加大增值服務(wù)的投入，并新增了停車位買賣服務(wù)。接下來需要看到新的管理團(tuán)隊的執(zhí)行力。我們預(yù)計公司2020/2021年營業(yè)收入分別為68.2和86.4億港元，分別同比增長24.7%和26.8%，凈利潤分別為7.0和9.2億港元，分別同比增長30.2%和31.5%。我們維持公司的 “買入”評級，維持目標(biāo)價8.6港元，相當(dāng)于2020/2021年40/31倍PE，較當(dāng)前股價還有39%的上升空間。

3.2、永升生活服務(wù)

凈利潤同比增長超預(yù)期，維持30%派息率：2019年公司收入達(dá)到18.8億元，過往5年維持54%的復(fù)合增速，分業(yè)務(wù)來看，物管服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)分別占比57%、17%、26%，業(yè)主增值服務(wù)占比顯著提升；凈利潤達(dá)到2.48億元同比增長148.4%，超過我們預(yù)期7%。2019年公司派發(fā)末期股息每股0.0479港元，派息率為歸母凈利潤的30%。

基礎(chǔ)物管毛利率保持在22%內(nèi)，社區(qū)增值服務(wù)對毛利貢獻(xiàn)躍居最大：2019年公司物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值及社區(qū)增值服務(wù)毛利率分別為22.1%、21.9%、51.2%，物管服務(wù)毛利率預(yù)計長期繼續(xù)維持在20%-22%范圍內(nèi)。毛利占比來看，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值及社區(qū)增值服務(wù)分別占毛利的42.6%、12.8%及44.6%，社區(qū)增值服務(wù)占比進(jìn)一步提升，成為毛利貢獻(xiàn)最大來源。

合約在管比攀升，平均物管費繼續(xù)提漲：2019年公司合約面積及在管面積分別達(dá)到1.1億方及6515萬方，合約在管比1.69繼續(xù)提升。2019年公司綜合平均物管費為3.12元/月/平方，同比提升27%，主要受到年內(nèi)收購高端商寫項目拉動平均物管費及新盤影響。

家居生活服務(wù)貢獻(xiàn)突出，社區(qū)增值堅持有所為有所不為：2019年公司社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)到4.8億元，同比增長143.5%，其中家居生活服務(wù)同比增長191%，占社區(qū)生活服務(wù)收入過半。公司堅持有所為有所不為戰(zhàn)略，深耕家具、美居、經(jīng)濟(jì)、社區(qū)工程、公共區(qū)域資源利用5大核心增值模塊，取得亮眼突破。

長期目標(biāo)在管面積五年十倍，未來2-3年在管面積與收入仍將快速提升：公司自2018年上市以來提出6-7年在管面積同比增長10倍達(dá)到4億方的目標(biāo)，目前仍按照既定計劃快速向前發(fā)展?；谛褫x地產(chǎn)每年穩(wěn)步面積供給及公司依托品質(zhì)服務(wù)外拓、擴(kuò)展增值服務(wù)，預(yù)計未來2-3年在管面積與收入仍將快速提升。

堅持規(guī)模與品質(zhì)并進(jìn)，維持“買入”，上調(diào)目標(biāo)價至10.8港元：公司長久堅持為業(yè)主提供品質(zhì)服務(wù)，良好的口碑為增值服務(wù)及外拓開展提供有力保障，6：2：2的基礎(chǔ)物管、社區(qū)增值、非業(yè)主增值收入比初步目標(biāo)已實現(xiàn)，未來還將繼續(xù)向50：50的物管增值比邁進(jìn)，探索增值領(lǐng)域廣闊空間。我們調(diào)整盈利預(yù)測，預(yù)計公司的2020-2022年的營業(yè)收入分別為30.9、47.5及68.8億元人民幣，分別同比增長64.4%、53.8%和45.0%，歸母凈利潤分別為3.7、6.0和9.1億元人民幣，分別同比增長64.6%、62.3%和52.5%。維持“買入”評級，上調(diào)目標(biāo)價至10.8港元，對應(yīng)2020-2022年P(guān)E分別為40、25、16倍。

3.3、綠城服務(wù)

2019年業(yè)績低于預(yù)期：綠城服務(wù)2019年營業(yè)收入85.8億元人民幣（下同），同比增長27.9%，其中物業(yè)服務(wù)、咨詢服務(wù)和園區(qū)服務(wù)的營收分別為54.5、12.2和19.1億元，分別同比增長22.2%、29.6%和46.0%，三項業(yè)務(wù)的營收占比分別為63.5%、14.2%和22.3%；毛利15.5億元，同比增長29.2%；毛利率為18.0%，較2018年同期提升0.2個百分點；歸母核心凈利潤為5.3億元，與去年基本持平，核心凈利率為6.1%；公司每股派息7.5港仙，派息率提升至40%。

毛利率保持穩(wěn)定：分業(yè)務(wù)看，物業(yè)服務(wù)、咨詢服務(wù)和園區(qū)服務(wù)的毛利率分別為11.4%、33.6%和27.1%，物業(yè)服務(wù)毛利率保持平穩(wěn)，園區(qū)服務(wù)毛利率略有回升，咨詢服務(wù)由于業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化降低了4.4個百分點。三項業(yè)務(wù)毛利占比分別達(dá)到40.1%、26.4%和33.5%，增值服務(wù)的毛利整體占比達(dá)到59.9%。整體毛利率為18%，我們預(yù)計公司的毛利率將保持穩(wěn)定。

第三方外拓能力突出：截至2019年底，公司在管面積達(dá)到2.12億平米，同比增長24.6%；公司儲備面積達(dá)到2.33億平米，同比增長21.4%，儲備面積充足，確保未來在管面積的穩(wěn)步提升。公司全年新拓展面積達(dá)到9447萬平米，外拓項目中標(biāo)率達(dá)到71%，外拓能力突出。公司的平均物業(yè)管理費維持3.15元/平米/月，處于行業(yè)較高水平。

增值服務(wù)繼續(xù)尋求突破：公司的咨詢服務(wù)營收同比增長29.6%，增速略有下滑，公司加大了管理咨詢服務(wù)的投入，整體毛利率為33.6%。園區(qū)服務(wù)營收同比增長46%，繼續(xù)保持較高增速，毛利率修復(fù)至27.1%。公司將繼續(xù)在增值服務(wù)領(lǐng)域?qū)で笸黄?，深挖客戶需求，并為此匹配?yōu)質(zhì)的服務(wù)。

維持“審慎增持”評級，提升目標(biāo)價至10.00港元：綠城服務(wù)進(jìn)入增速換擋期，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍能保持穩(wěn)定的增長，主要在于公司的品牌和服務(wù)質(zhì)量確保公司的外拓保持較高的中標(biāo)率；增值服務(wù)需要尋求新的突破，公司在提供優(yōu)質(zhì)物管服務(wù)的基礎(chǔ)上，充分挖掘客戶各類生活場景的需求并滿足，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是取勝的前提。綠城服務(wù)在服務(wù)的品質(zhì)、平臺的打造和服務(wù)的創(chuàng)新上業(yè)界領(lǐng)先。我們預(yù)計公司2020/2021年核心凈利潤分別為6.1和7.6億元，分別同比增長16.3%和24.7%。我們維持公司“審慎增持”的評級，提升目標(biāo)價至10.00港元，相當(dāng)于2020/2021年41/33倍PE，較現(xiàn)價有16%上升空間。

3.4、雅生活服務(wù)

凈利潤同比增長59.3%，業(yè)績好于預(yù)期：2019年公司年度收入達(dá)到51.3億元，同比增長51.8%，其中來自物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、外延增值服務(wù)占比分別為55.2%、9.5%及35.3%。凈利潤達(dá)到12.9億元，同比增長59.3%，超出我們預(yù)期4.5%。公司宣告末期派息加特別派息共每股0.45元人民幣，派息率為48.7%。

收購與外拓帶動物業(yè)管理分部毛利率下降：2019年公司綜合毛利率36.7%，同比下降1.5pps，主要由于低毛利率的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)占比提升影響。2019年基礎(chǔ)物管、社區(qū)增值、外延增值服務(wù)毛利率分別為25.3%、54.4%、49.8%，占毛利潤比重分別為38%、14%、48%。2019年公司收購4家物業(yè)公司同時發(fā)力外拓，帶動物業(yè)管理毛利率下降1.9pps。

收并購、外拓、雙股東共同發(fā)力：2019年末公司合約面積與在管面積分別達(dá)到3.56億方與2.34億方，合約在管比為1.52。年內(nèi)新增在管面積收并購、外拓、雙股東占比分別為70%、20%、10%，預(yù)計2020年末不計入中民物業(yè)參股企業(yè)的公司在管面積超過4億平方米。

社區(qū)增值服務(wù)比例上升：2019年來自社區(qū)增值服務(wù)收入同比增長68.1%，占收入比重提升0.9pps至9.5%。分業(yè)務(wù)看，社區(qū)資源服務(wù)包括會所經(jīng)營、物業(yè)租賃、社區(qū)廣告、停車場、資產(chǎn)經(jīng)營及二手房中介服務(wù)業(yè)務(wù)增速較快，占社區(qū)增值服務(wù)收入比例上升至45%。外延增值服務(wù)穩(wěn)步增長，其中其他外延增值服務(wù)同比增長41%，占公司總收入比重21.6%。

調(diào)整集團(tuán)架構(gòu)，穩(wěn)步承接收購企業(yè)：2019年集團(tuán)架構(gòu)進(jìn)一步扁平化，保留集團(tuán)到七大區(qū)域公司雙層架構(gòu)，管理費用率于2019年同比下降3pps。預(yù)計2020年中民物業(yè)并表，2021年新中民物業(yè)并表。被收購企業(yè)管理層保留少數(shù)股權(quán)，同時將納入雅生活上市平臺層面股權(quán)激勵計劃。

收購整合成效可期，維持“買入”，上調(diào)目標(biāo)價至42港元：2019年公司管理架構(gòu)與激勵機制進(jìn)一步完善，被收購企業(yè)的業(yè)績釋放與收繳率提升逐步進(jìn)行。我們調(diào)整盈利預(yù)測，預(yù)計公司2020-2022年的營業(yè)收入分別為103.2、127.4和164.7億元人民幣，分別同比增長101.3%、23.5%和29.3%，歸母凈利潤分別為17.2、21.1和27.8億元人民幣，分別同比增長39.3%、23.1%和31.5%。維持“買入”評級，SOTP分部估值法目標(biāo)價42港元，對應(yīng)主營業(yè)務(wù)估值25倍、社區(qū)增值估值30倍及外延增值銷售部分估值10倍。

3.5、碧桂園服務(wù)

凈利潤同比增長81%，業(yè)績好于預(yù)期：公司2019年營業(yè)收入96.45億元人民幣(下同)，同比增長106.3%，其中“三供一業(yè)”貢獻(xiàn)了15.2億的收入，剔除以后的營收增速為73.9%。公司的營收結(jié)構(gòu)中，物業(yè)管理、社區(qū)增值、非業(yè)主增值、其他服務(wù)以及三供一業(yè)的占比分別為60%、9%、15%、0.26%和16%，收入來源更加多元化；凈利潤為16.7億元，同比增長81%，好于市場預(yù)期；公司末期每股派息15.14分，派息率為凈利潤的25%。

利潤率處于行業(yè)較高水平：公司2019年綜合毛利率為31.6%，較上年降低6.1個百分點，主要由于低毛利的三供一業(yè)（毛利率僅8.6%）拖累，其中物業(yè)管理、社區(qū)增值、非業(yè)主增值和其他專業(yè)服務(wù)四項業(yè)務(wù)的毛利率分別為30.2%、66.2%、41%和42.2%，該四項業(yè)務(wù)的毛利占比分別為58%、19%、19%和0.35%。公司的利潤率仍處于行業(yè)較高水平。

龐大的合約面積確保高速成長：公司2019年底公司的在管面積達(dá)到2.76億平米，同比增長52%，合約面積達(dá)到6.85億平米，同比增長36%，儲備面積是在管面積的1.5倍，預(yù)計未來在管面積增長仍然能達(dá)到40%。公司積極拓展獨立第三方的物業(yè)，成效明顯，營收貢獻(xiàn)由2018年的11.4%提升至2019年的25.2%。公司住宅的平均物管費微增，達(dá)到2.12元每平米每月。

全方位開展社區(qū)及非業(yè)主增值服務(wù)：公司全方位開展增值服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)多點開花，營收同比增長107.4%，主要由于家政服務(wù)取得大幅增長，同時毛利率保持較高水平。非業(yè)主增值服務(wù)同比增長79.8%，車位及房屋尾盤銷售開始放量。

我們的觀點：碧桂園服務(wù)的業(yè)績繼續(xù)保持高速增長，基礎(chǔ)物業(yè)管理板塊儲備充足，可保持2-3年的持續(xù)高增長。增值服務(wù)多點開花，隨著公司在管面積增長和覆蓋社區(qū)數(shù)量的提升，社區(qū)增值服務(wù)有望繼續(xù)提升滲透率，保持高速增長。公司的業(yè)務(wù)屬性穩(wěn)定，持有凈現(xiàn)金超過80億元，可以很好的應(yīng)對短期風(fēng)險。經(jīng)過近期市場調(diào)整，公司估值目前處于較吸引的位置，建議投資者積極關(guān)注。

3.6、保利物業(yè)

凈利潤增長符合預(yù)期，末期派息率33%：2019年公司錄得營業(yè)收入59.7億元，同比增長41.1%，物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)分別占收入64.4%、19.3%及16.2%。2019年錄得凈利潤5.03億元，同比增長49.7%，增速符合預(yù)期。2019年公司宣告末期派息每股0.3元人民幣，派息率33%。

物業(yè)管理分部毛利率保持穩(wěn)定，社區(qū)增值毛利占比繼續(xù)提升：2019年公司綜合毛利率達(dá)到20.3%，同比提升20bps，公司物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)毛利率分別為14.2%、20.3%及40.7%。物管毛利率保持穩(wěn)定，社區(qū)增值服務(wù)在美居、零售等低毛利業(yè)務(wù)的高增長影響下毛利率下降。從毛利占比來看，社區(qū)增值服務(wù)占毛利比重進(jìn)一步提升4個百分點到39%，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利占比分別為45%及16%。

在管合約比維持高位，平均物管費穩(wěn)步提升：2019年公司在管面積及合約面積分別達(dá)到2.87億方及4.98億方，在管合約比為1.74，維持高位。2019年公司住宅物業(yè)及商寫物業(yè)平均物管費分別達(dá)到2.21元/平米/月及7.10元/平米/月，同比實現(xiàn)小幅增長。其中來自保利地產(chǎn)的住宅、商寫物管費分別為2.28、8.09元/平米/月，來自第三方的住宅、商寫物管費分別為1.68、4.31元/平米/月。

公服收入占比繼續(xù)提升，社區(qū)增值服務(wù)多點開花：2019年公司收入來源中來自住宅、商寫、公服的比例分別為74.5%、13.0%及12.5%，公服比例進(jìn)一步提升。公司全方位開展增值服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)多點開花，營收同比增長85%，主要由于美居、零售服務(wù)取得大幅增長。非業(yè)主增值服務(wù)同比增長39%，案場協(xié)銷及其他業(yè)主增值服務(wù)保持同步增速。

我們的觀點：保利物業(yè)背靠第一大央企開發(fā)商儲備面積充足，合約在管比維持高位?；A(chǔ)物管毛利率水平維持14%合理水平提供品質(zhì)服務(wù)，公服類業(yè)務(wù)率先開拓類型豐富增長空間高，來自第三方收入占比達(dá)到18%外拓能力逐步提升。公司具備短期關(guān)聯(lián)方交付面積保證高增長的實力，長期依靠品質(zhì)外拓第三方項目的能力，橫向開發(fā)多業(yè)態(tài)市場的潛力，當(dāng)前股價對應(yīng)2020-2021年Bloomberg市場一致預(yù)期的45倍、32倍PE，建議投資人積極關(guān)注。

3.7、新城悅服務(wù)

歸母凈利潤符合預(yù)期，維持行業(yè)高派息率：公司2019年營業(yè)收入20.24億元人民幣(下同)，2016-2019年復(fù)合增速50%，其中物業(yè)管理、開發(fā)商增值、社區(qū)增值和其他專業(yè)服務(wù)的營收占比為42%、32%、9%和17%；毛利潤6億元，同比增長73.9%；毛利率29.6%，同比增長0.2個百分點；歸母凈利潤2.82億元，同比增長85.3%，歸母凈利率13.9%，同比提升0.9個百分點，符合市場預(yù)期；公司2019年末期每股派息0.18元，派息率為52.2%，維持行業(yè)高派息率。

基礎(chǔ)物管毛利率穩(wěn)中有升：公司2019年綜合毛利率29.6%，同比增長0.2個百分點，其中物業(yè)管理服務(wù)收入8.49億元，同比增長16%，毛利率28.5%，同比提升0.7個百分點；開發(fā)商增值服務(wù)收入6.48億元，同比增長118.3%，毛利率27.9%，同比提升2.3個百分點。社區(qū)增值服務(wù)在新業(yè)務(wù)模式影響下收入結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化，毛利率64.3%同比下降17.4個百分點；智慧園區(qū)服務(wù)毛利率18.2%，同比下降10個百分點。

合約在管比維持高比例，穩(wěn)步向目標(biāo)推進(jìn)：公司2019年底合約面積和在管面積分別為1.53億平米和6020萬平米，分別同比增長40.3%和36.2%。公司關(guān)聯(lián)方新項目占比較高，從物業(yè)來源來看，71%來自新城系；從項目房齡來看，超過60%的在管面積在5年以內(nèi)，合約在管比維持在2.54的較高水平。公司還將通過獲得關(guān)聯(lián)方面積及拓展第三方新盤為主的面積等多種方式快速擴(kuò)大在管面積，預(yù)計到2020年在管面積將達(dá)到9000萬-1億平米，2022年在管面積將達(dá)到2億平米。2019年公司調(diào)整物管費口徑，還原部分專項開支，代收費用，平均物管費達(dá)到2.2元/月/平方米，同比增長16%，年內(nèi)7個項目實現(xiàn)25%-40%的提價。

以業(yè)主滿意度為核心，增值服務(wù)貢獻(xiàn)新增長點：公司堅持“一核兩增”戰(zhàn)略，以業(yè)主滿意度為核心，著力發(fā)掘增值服務(wù)中的永續(xù)增長業(yè)務(wù)，著力增長第三方外拓項目。社區(qū)增值服務(wù)上，橙享家車位銷售業(yè)務(wù)與新橙居拎包入住業(yè)務(wù)取得快速增長，新業(yè)務(wù)小橙充電預(yù)計在2020年內(nèi)加速發(fā)力。智慧商場、智慧停車場項目2019年分別落地，預(yù)計未來絕大部分吾悅廣場的智能安裝服務(wù)都會由公司承接。

第三方拓展快速布局：2019年公司加大拓展力度，第三方拓展團(tuán)隊增加1倍，年內(nèi)與三家中小型區(qū)域開發(fā)商成立合資公司拓展渠道。2019年公司新增1010萬方第三方面積，其中70%為新項目。年內(nèi)公司亦完善了一線管理團(tuán)隊的激勵機制，激發(fā)一線團(tuán)隊分享項目利潤和滿意度成果。市場化道路為公司的可持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。

我們的觀點：新城悅服務(wù)仍處于高速增長期，一方面來自于在管面積的快速擴(kuò)張，到2022年達(dá)到2億平米；另一方面來自公司多元化的增值服務(wù)的拓展，包括車位代銷、拎包入住、智慧工程施工等。目前公司仍處在發(fā)展快車道，建議投資者積極關(guān)注。

(編輯：宇碩)