新股前瞻|三巽集團：高速擴張擺脫虧損陰影，IPO又成新目標(biāo)

2018年，三巽集團將總部遷往上海虹橋。在喬遷儀式上，三巽集團董事長錢堃豪言稱，2019年實現(xiàn)銷售收入300億元，并在五年內(nèi)實現(xiàn)千億目標(biāo)。與此同時，錢堃還說出了那句經(jīng)典臺詞——“人總要有點夢想”。

然而，有夢想的三巽首次向資本市場做出的嘗試，折戟于遞交招股書屆滿六個月后。僅僅相隔10天的4月27日，三巽集團更新招股書數(shù)據(jù)后再度遞表，向港股市場發(fā)起沖擊。

高速擴張，擺脫虧損陰影

智通財經(jīng)APP了解到，三巽集團是一家總部位于上海、植根安徽省、布局長三角地區(qū)的高速發(fā)展的專注于住宅物業(yè)的中國房地產(chǎn)開發(fā)商。與其他大型房地產(chǎn)商不同的是，三巽集團作為地產(chǎn)行業(yè)的后來者，從2014年開始涉足這個行業(yè)，在2018年踩線完成百億銷售目標(biāo)，以“放眼千億”的目標(biāo)而逐漸被行業(yè)熟知。

在更新數(shù)據(jù)過后的招股書中，三巽集團披露了其2019全年的財務(wù)數(shù)據(jù)。近三年內(nèi)，公司收入由2017年的2.63億元(人民幣，單位下同)增加至2018年時約7.24億元，又在2019年大幅增長329.43%至約31.08億元。純利方面，公司開始擺脫2017年的虧損陰霾，由2018年的5762.3萬元增長至4.42億元。

針對2019年內(nèi)公司營收和利潤的大幅增長，公司表示，因較多物業(yè)項目于2018年及2019年竣工及交付，因此于2018年及2019年已交付的總建筑面積多于2017年，2019年的收益較2018年大幅增加，同樣亦是要由于項目已交付的建筑面積增加。而毛利率波動的主要原因主要由于滁州和悅郡(英倫華第)及利辛英倫華于2019年竣工及交付而錄得相對較高的毛利率。

有意思的是，在更新的招股書中，三巽并沒有明確的披露2019年的合約銷售額，但依然不難看出，三巽近年來的激進擴張的野心，而上市或成為“千億夢”的必經(jīng)之路。

然而，在國家政策堅持“房住不炒”的政策高壓，以及房地產(chǎn)市場逐漸瀕臨存量時代的當(dāng)下，三巽五年銷售額劍指千億、躋身全國一線房企的目標(biāo)，多少會讓市場詬病“步子邁得太大”。

重倉安徽，財務(wù)壓力頻現(xiàn)

野心勃勃的三巽集團表現(xiàn)出了強烈的擴張需求，土地儲備由2017年12月31日的220萬平方米增加至2020年1月31日的400萬平方米，其中接近九成的土地儲備位于安徽省。

于2020年1月31日，三巽共有36個處于不同開發(fā)階段的項目，覆蓋三個省的九個城市，即安徽省的滁州、亳州、合肥、淮南、阜陽、安慶及宿州、山東省的泰安及江蘇省的南京，擁有總土地儲備400萬平方米。

針對未來發(fā)展，三巽表示擬繼續(xù)將業(yè)務(wù)擴展至其他核心業(yè)務(wù)區(qū)域的主要城市，及專注于如南京及武漢等享有政策支持的區(qū)域或地區(qū)，并進軍未來具重大增長潛力的新市場。

而在規(guī)模大幅增長的背面，三巽集團的舉債擴張導(dǎo)致其未償還借款總額隨著規(guī)模同步巨幅增長，近三年分別為5.14億元、7.09億元及17.57億元。期內(nèi)，借款總額的加權(quán)平均實際利率分別為14.9%、14.0%及12.3%，大幅高于主流房企融資利率水平。

銷售成本方面，公司已售物業(yè)成本一項中，除去必要支出占大頭的建筑及勞工成本、土地使用權(quán)成本以外，資本化利息占銷售成本的比例由2017年的7%擴大至2019年的13.2%，其金額亦有1367.5萬元擴至接近3億元。

于2019年末，三巽在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為2.86億元，對于未償還的17.57億的借款來說，未免有些杯水車薪。公司現(xiàn)金流方面，經(jīng)營活動所用現(xiàn)金流量凈額為負(fù)19.13億元，投資活動所用現(xiàn)金流量凈額為負(fù)1.13億元，融資活動所得現(xiàn)金流量凈額22.29億元。

獲“火箭總裁”加盟，新左右手上任

2019年11月，錢堃請來正榮地產(chǎn)原總裁王本龍擔(dān)任三巽新任總裁，負(fù)責(zé)集團日常業(yè)務(wù)營運及整體行政事務(wù)，其于2019年11月從正榮地產(chǎn)的執(zhí)行董事及行政總裁的職位上辭任。在正榮，王本龍曾因在三年多時間內(nèi)，從區(qū)域總快速擢升為集團總裁，而被喻為“火箭總裁”。

公開履歷顯示，王本龍曾在中建八局工作過7年，還在中海、龍湖、中南各有過約2年的工作經(jīng)歷，這些工作經(jīng)驗都使得王本龍帶領(lǐng)快速成長期的正榮一路由福建區(qū)域的地產(chǎn)企業(yè)披荊斬棘，殺入千億梯隊，隨即迅速奔赴資本市場，在港交所完成上市。除此以外，王本龍還幫助正榮完成全國化投資布局，提升公司管理質(zhì)量，引入和任用了一批優(yōu)秀人才。

而正榮的發(fā)展路徑，似乎與三巽當(dāng)前的目標(biāo)和戰(zhàn)略不謀而合。

除了“火箭總裁”，錢堃更請來了王本龍的搭檔朱浩，他于2020年3月從正榮地產(chǎn)的副總裁的職位上辭任，并在2020年4月1日出任三巽集團副總裁，負(fù)責(zé)集團的整體行政事宜、投資管理、業(yè)務(wù)運營及人力資源事宜。

然而，一季度以來地產(chǎn)行業(yè)受到公共衛(wèi)生事件因素擾動，銷售端來看，房企推盤數(shù)量顯著下滑，國內(nèi)商品房銷售受到較大影響。2020年1～3月，全國商品房累計銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%;商品房銷售額20365億元，同比下降24.7%。

投資端方面，公共衛(wèi)生事件使得房企銷售及回款承壓，開復(fù)工延緩，影響拿地意愿，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速出現(xiàn)負(fù)增長，這些因素或在一定上會影響到地產(chǎn)企業(yè)一季度甚至全年的經(jīng)營。

在這個背景下，新的左右手，能否協(xié)助錢堃順利走上資本市場，完成他的“千億夢”呢？