躋身千億行列后，美的置業(yè)(03990)還有哪些籌碼?

2019年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體繼續(xù)降溫。其中，全國商品房銷售面積約17億平米，同比下降0.1%，銷售金額約16萬億，同比增長6.5%，銷售均價為9310元/平方米，同比增長6.6%。由此，常年以面積、售價雙增長驅(qū)動的地產(chǎn)行業(yè)在資本寒冬之下轉為單一的售價增長。

然而就在這一年，美的置業(yè)(03990)向市場給出了不同的答案，躋身千億行列。其中，公司實現(xiàn)收入37%的增長;毛利達130億元，同比增長32%;實現(xiàn)核心凈利潤約42億元，同比增長27%;股東應占利潤同比增長34.15%。在這場逆勢翻盤中，美的置業(yè)做對了什么?

高質(zhì)增長累積充足現(xiàn)金流

2019年，美的置業(yè)整體業(yè)績實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健增長，實現(xiàn)全年營收突破400億元達到411.4億元，同比增長37%;凈利潤同比增長32%至43.27億元。205-2019年間，公司營收實現(xiàn)年復合增長率達49.15%;凈利潤實現(xiàn)年復合增長率達83.27%，增速處于行業(yè)領先水平。

從營收結構來看，公司業(yè)績的增長主要來自于物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務，業(yè)務收入較2018年同期增長36.58%至404.3億元，成為助推美的置業(yè)加入千億房企的利器。

智通財經(jīng)APP了解到，2019年，美的置業(yè)實現(xiàn)全年合約銷售額1012.3億元，同比增長28.1%。公司在行業(yè)轉向均價單一增長驅(qū)動的背景下，實現(xiàn)銷售均價與銷售面積的雙雙增長，則是推動公司業(yè)績增長的源動力。

值得一提的是，美的置業(yè)從2015年的111億元規(guī)模到跨過千億門檻，僅用了短短4年時間，2015-2019年復合增長率達73.78%，這一增速在行業(yè)中堪稱卓爾不群。

除此之外，公司也在過去一年中持續(xù)提升資金管理能力，強化造血。2019年，公司實現(xiàn)凈負債率89.0%，同比下降8個百分點，也是今年來連續(xù)第三個年度實現(xiàn)凈負債率下降。債務結構方面，公司現(xiàn)金短債比約為2.95，更加穩(wěn)健。正是公司在主動降杠桿方面的努力，權益乘數(shù)端得到較好表現(xiàn)，公司于2019年則實現(xiàn)了21.9%的歸母ROE水平，同比增長2個百分點。

在銷售增長和資金管理能力提升作用下，截至2019年，公司仍手握現(xiàn)金及銀行存款人民幣269.35億元，尚未動用的銀行授信額度達人民幣832.4億元，手握金融資源充足，也進一步增加了利潤高增速的說服性。

在良好的業(yè)績表現(xiàn)下，美的置業(yè)2019年實現(xiàn)每股收益3.61元，同比增長約17%;報告期末股息每股1.60港元，同比增長30.6%，依舊維持行業(yè)高派息比例。

降成本、廣積糧

截至2019年末，公司土地儲備權益建筑面積到4236萬平方米，共在長三角、珠三角、長江中游經(jīng)濟區(qū)、華北區(qū)域、西南經(jīng)濟區(qū)五大區(qū)域布局278個項目。此外，公司還有規(guī)劃總建面約402萬方的城市更新項目10個，以及預計2020年可轉化面積達205萬方的舊改項目。若以2019年銷售水平估算，當前土儲已可滿足公司3-4年的銷售。

隨著長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略，粵港澳大灣區(qū)利好持續(xù)釋放，公司近年來的布局也正迎來紅利釋放。智通財經(jīng)APP了解到，2019年美的置業(yè)分別約長三角、珠三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)合約銷售金額約363億元、187億元，占據(jù)總體銷售金額的54%。

一直以來，美的置業(yè)均已其低成本的拿地價格進行土儲擴張。智通財經(jīng)APP了解到，公司于2019年新增土儲總建筑面積達1453萬方，其中，一二線占比高達64%，長三角和珠三角區(qū)域占比58%。由此可見，公司在策略上注重提高城市布局等級。公司主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂也曾表示，基本不進入新的四線城市。

而在融資方面，公司于2019年內(nèi)實現(xiàn)加權平均融資成本5.87%。其中，公司融資成本于近年來持續(xù)下降，達到同行業(yè)領先水平。在2019年政策收緊房企融資成本均超10%的環(huán)境下，則顯得尤為重要。

據(jù)了解，公司于今年2月發(fā)行一筆14.4億元的公司債券(4年期)，利率僅為4%，也創(chuàng)下公司發(fā)債利率歷史新低，實現(xiàn)了2017年來同期限民營房企債券最低利率。在融資渠道不斷拓寬，低成本優(yōu)勢進一步鞏固下，集團的穩(wěn)健發(fā)展將的得到充裕資金支持的保障。

展望未來，在“一主兩翼”的戰(zhàn)略業(yè)務布局之下，公司將繼續(xù)圍繞房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)協(xié)同發(fā)展“智能產(chǎn)業(yè)化”和“建筑工業(yè)化”，以及拓展社區(qū)家居大腦AI能力。自2020年起，公司所有新拿地項目都將具備AI社區(qū)功能。而隨著美的置業(yè)對智慧產(chǎn)業(yè)、推進裝配式建筑與整體衛(wèi)浴業(yè)務布局的推進，上下游產(chǎn)業(yè)鏈則也有望進一步打通，提升產(chǎn)品競爭力。

目前，在較低的融資成本和土地成本下，公司積淀了大量優(yōu)質(zhì)土儲。在公司成功躋身千億行列的這一年，手握現(xiàn)金依然充裕、“屯糧”依然充足，則是2019年美的置業(yè)為自身未來的發(fā)展，留下的最好的禮物。