業(yè)績(jī)會(huì)實(shí)錄丨華潤(rùn)置地(01109)：全年的銷售目標(biāo)是2620億，物業(yè)上市的大方向與策略基本形成

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“如說(shuō)地產(chǎn)”，作者：胡華如等。

會(huì)議概要

主題：華潤(rùn)置地(01109)2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)

時(shí)間：2020年3月26日周四15:00 至 16:00

主講：華潤(rùn)置地管理層

主要內(nèi)容

第一部分：業(yè)績(jī)匯報(bào)

第二部分：?jiǎn)柎瓠h(huán)節(jié)

華潤(rùn)置地 管理層

【主席分享】

隨著租住并舉、老年化加速、文體消費(fèi)升級(jí)等趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商紛紛嘗試主營(yíng)業(yè)務(wù)之外的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，進(jìn)入了康養(yǎng)、長(zhǎng)租、物流、汽車(chē)和機(jī)器人等跨行業(yè)領(lǐng)域，華潤(rùn)置地圍繞城市綜合投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的定位，聚焦協(xié)同主業(yè)、市場(chǎng)潛力大、品牌影響力強(qiáng)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，包括物業(yè)、康養(yǎng)、長(zhǎng)租、文體場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)、影院等業(yè)務(wù)。目前，開(kāi)陽(yáng)業(yè)務(wù)積極嘗試教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、康復(fù)、研究“五位一體”的創(chuàng)新模式，包括實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)；長(zhǎng)租業(yè)務(wù)積極擴(kuò)展集體用地、租賃用地等規(guī)模性項(xiàng)目，在營(yíng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，同時(shí)，在業(yè)務(wù)創(chuàng)新之外，我們也會(huì)關(guān)心金融環(huán)境的變化，順應(yīng)國(guó)家金融政策，抓住窗口期，推進(jìn)金融創(chuàng)新。

綜上，華潤(rùn)置地將繼續(xù)堅(jiān)持城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商的定位，堅(jiān)持商業(yè)模式，保持銷售規(guī)模行業(yè)前十和中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者的地位，保持規(guī)模和利潤(rùn)雙增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)穩(wěn)中有進(jìn)，為股東創(chuàng)造更大價(jià)值。

我既是華潤(rùn)置地董事會(huì)主席也同時(shí)是華潤(rùn)集團(tuán)的總經(jīng)理，未來(lái)的工作中我會(huì)將重點(diǎn)放在“把方向，管大局，出措施”上，領(lǐng)導(dǎo)董事會(huì)高效運(yùn)行公司治理，全力以赴支持華潤(rùn)置地的發(fā)展，華潤(rùn)置地對(duì)華潤(rùn)集團(tuán)的業(yè)績(jī)和品牌均有重要影響，直到今天，置地仍是集團(tuán)業(yè)績(jī)的主力軍，集團(tuán)會(huì)繼續(xù)賦予置地資源，集團(tuán)的各業(yè)務(wù)線也會(huì)給予置地大力支持。

【業(yè)績(jī)亮點(diǎn)】

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、投資業(yè)務(wù)共同推動(dòng)營(yíng)業(yè)額總體平穩(wěn)增長(zhǎng)，全年綜合營(yíng)業(yè)額共計(jì)1477億元，增長(zhǎng)22%。其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額1272億元，增長(zhǎng)21%；投資業(yè)務(wù)租金收入首次突破百億人民幣，達(dá)人民幣120億元，增長(zhǎng)26%；結(jié)算利潤(rùn)率回歸正常水平，仍居行業(yè)高位，綜合毛利率37.9%，其中，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率36.5%，投資物業(yè)整體毛利率66.5%。單看42家在營(yíng)自持購(gòu)物中心毛利率為75.1%，這是一個(gè)非常硬的指標(biāo)。今后一至兩年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率水平會(huì)繼續(xù)擠壓，但公司有信心維持有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的毛利率水平。股東應(yīng)占核心利潤(rùn)穩(wěn)健提升，全年實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占核心利潤(rùn)287億元，同比增長(zhǎng)18%；核心股東應(yīng)占利潤(rùn)216.5億元，同比增長(zhǎng)12%。2019年，全年股息1.066元，其中，末期股息每股0.937元，按照慣例將折成港幣1.026港幣派發(fā)。2019年全年股息派發(fā)仍維持核心凈利潤(rùn)的35%，公司長(zhǎng)期關(guān)注股東回報(bào)，未來(lái)在實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，置地會(huì)維持穩(wěn)健的派息，實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值和股息的穩(wěn)健提升。

回顧2019年，置地在開(kāi)發(fā)物業(yè)、投資物業(yè)投資和財(cái)務(wù)管理方面均不乏亮點(diǎn)。開(kāi)發(fā)物業(yè)簽約額穩(wěn)健增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)全年簽約目標(biāo)，總口徑簽約額2425億元，增長(zhǎng)15%，保持行業(yè)前十地位，兼顧規(guī)模增長(zhǎng)與利潤(rùn)率。投資物業(yè)規(guī)模及綜合實(shí)力行業(yè)領(lǐng)先，在營(yíng)及新開(kāi)購(gòu)物中心各自亮眼。投資管理層通過(guò)調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局不斷優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)多渠道獲取優(yōu)質(zhì)資源。財(cái)務(wù)管理方面，繼續(xù)維持行業(yè)最高信用評(píng)級(jí)，行業(yè)最低融資成本，資產(chǎn)負(fù)債穩(wěn)健。投資物業(yè)中的購(gòu)物中心業(yè)務(wù)表現(xiàn)繼續(xù)亮眼，規(guī)模及綜合實(shí)力行業(yè)領(lǐng)先，本集團(tuán)擁有近20年商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)形成行業(yè)領(lǐng)先的全價(jià)值鏈專業(yè)能力，在投資定位、設(shè)計(jì)建造、招商、運(yùn)營(yíng)專業(yè)體系支持下，品牌市場(chǎng)認(rèn)可度高，資產(chǎn)回報(bào)率持續(xù)提升。本集團(tuán)旗下在營(yíng)42家在營(yíng)自持購(gòu)物中心，在營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率持續(xù)提升，同比增長(zhǎng)強(qiáng)勁，零售額同比增長(zhǎng)18%，租金收入同比增長(zhǎng)15%，多項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)突破，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量不斷提升，其中4個(gè)項(xiàng)目年零售額超40億，7個(gè)項(xiàng)目零售額在20-40億元之間，11個(gè)項(xiàng)目在10-20億之間。穩(wěn)定期項(xiàng)目持續(xù)領(lǐng)先，培育期項(xiàng)目快速占領(lǐng)市場(chǎng)，18年開(kāi)業(yè)的9個(gè)項(xiàng)目中，已有6個(gè)項(xiàng)目零售額排名進(jìn)入城市前三。新開(kāi)購(gòu)物中心項(xiàng)目亮點(diǎn)突出，年內(nèi)新開(kāi)及重裝開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心11個(gè)，平均開(kāi)業(yè)率96%，多年的行業(yè)積累，本集團(tuán)旗下的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)成功率100%，已經(jīng)形成商業(yè)輕資產(chǎn)管理的核心能力。截至2019年底，本集團(tuán)管理輸出購(gòu)物中心項(xiàng)目28個(gè)，其中，在營(yíng)項(xiàng)目19個(gè)，通過(guò)商業(yè)管理輸出，本集團(tuán)積累了項(xiàng)目改造、經(jīng)營(yíng)等成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)老舊項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值的大幅提升，形成了置地差異化的資產(chǎn)管理能力，成為商業(yè)地產(chǎn)核心能力的重要組成部分。投資管理方面，堅(jiān)守精準(zhǔn)投資，嚴(yán)守投資紀(jì)律，堅(jiān)持量入為出的投資原則，堅(jiān)持“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”的投資策略，積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，2019年共獲取項(xiàng)目82個(gè)，新增土儲(chǔ)合同計(jì)容面積2020萬(wàn)平米，權(quán)益計(jì)價(jià)934億元，平均樓面計(jì)價(jià)7050元/平米，截至2019年底，公司總土儲(chǔ)面積達(dá)6868萬(wàn)平方米，保證公司未來(lái)可持續(xù)發(fā)展。在財(cái)務(wù)管理方面，繼續(xù)保持審慎風(fēng)格，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低財(cái)務(wù)彈性加大，有力支持公司持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)：資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健，凈有息負(fù)債率降至30.3%；進(jìn)一步優(yōu)化融資渠道，在融資成本保持行業(yè)最低水平的同時(shí)將債務(wù)期限拉長(zhǎng)至5.4年；外幣凈敞口創(chuàng)8%新低；維持行業(yè)最高國(guó)際信用評(píng)級(jí)。

置地是一家對(duì)股東有長(zhǎng)期承諾的公司，更是一家勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的公司。今年初面臨突入其來(lái)的衛(wèi)生事件，華潤(rùn)置地全體員工為確保防疫、復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作緊張有序進(jìn)行做出了巨大努力，在做好衛(wèi)生事件防務(wù)工作的同時(shí)基于實(shí)際情況，置地確定了兩項(xiàng)重要管理舉措，分別是：降準(zhǔn)提質(zhì)增效和搶時(shí)間保業(yè)績(jī)。2020年，置地將繼續(xù)秉承“守正初心，篤定前行”的穩(wěn)健功能，全力以赴打贏衛(wèi)生事件防控和搶保業(yè)績(jī)的攻堅(jiān)戰(zhàn)，奮力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，履行我們社會(huì)責(zé)任，實(shí)現(xiàn)我們對(duì)股東的承諾。

【財(cái)務(wù)表現(xiàn)回顧】

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和投資業(yè)務(wù)共同推動(dòng)年內(nèi)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)：其中開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入按年增長(zhǎng)21%；租金收入按年增長(zhǎng)26%，帶動(dòng)投資物業(yè)公允價(jià)值提升；開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率回歸至36.5%，仍處于行業(yè)高位，投資物業(yè)毛利率按年提升0.6個(gè)百分點(diǎn)至66.5%；扣除物業(yè)評(píng)估值后的股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)按年增長(zhǎng)12.2%至216.5億元；每股盈利按年增長(zhǎng)17.7%。

財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，反映了公司運(yùn)營(yíng)及財(cái)務(wù)管理效率的持續(xù)提升。2019年，本公司通過(guò)加快存貨周轉(zhuǎn)、強(qiáng)化資金集 中管理、盤(pán)活監(jiān)管資金等一系列舉措，有效提高了營(yíng)運(yùn)資本效率和資金使用效率，實(shí)現(xiàn)了在債務(wù)總額微升1.8%、 凈有息負(fù)債率按年下降3.6個(gè)百分點(diǎn)、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物按年下降10.2%的同時(shí)，支持了公司簽約規(guī)模、租金收 入和土地獲取等多個(gè)業(yè)績(jī)指標(biāo)的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：堅(jiān)持高質(zhì)量低成本的融資策略，融資質(zhì)量行業(yè)領(lǐng)先，融資成本、償債風(fēng)險(xiǎn)及外匯風(fēng)險(xiǎn)下降。融資成本維持行業(yè)低位：綜合融資成本按年下降2bps，至4.45%，保持行業(yè)最佳水平；外匯風(fēng)險(xiǎn)敞口下降：非人民幣借款占比降8個(gè)百分點(diǎn)，至26%，非人民幣凈負(fù)債敞口大幅降至8%；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化：綜合融資成本降低同時(shí)，延長(zhǎng)平均債務(wù)期限至5.4年，2020年到期債務(wù)人民幣213億元，現(xiàn)金短債比為3倍。

【業(yè)務(wù)表現(xiàn)回顧】

19年開(kāi)發(fā)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額人民幣1,272億元；受結(jié)算結(jié)構(gòu)變化影響，毛利率回歸至36.5%，仍處于行業(yè)高位；公司長(zhǎng)期聚焦高能級(jí)城市的發(fā)展策略不變，一二線城市結(jié)算金額占比提升3個(gè)百分點(diǎn)至89%，其中前十城市結(jié)算收益貢獻(xiàn)59%。簽約均價(jià)、簽約面積共同帶動(dòng)簽約額增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)全口徑簽約額2,425億元， 同比增長(zhǎng)15.1%， 完成全年簽約目 標(biāo)，保持行業(yè)第十；簽約額貢獻(xiàn)前五的城市有三個(gè)一線城市，一二線城市簽約額貢獻(xiàn)占比仍維持在80%以上， 位于行業(yè)較高水平。

投資物業(yè)租金達(dá)人民幣120億元，同比增長(zhǎng)26%；公允值增加至人民幣1,565億元，評(píng)估資本化率保持穩(wěn)定。其 中購(gòu)物中心規(guī)模及經(jīng)營(yíng)效率市場(chǎng)領(lǐng)先，實(shí)現(xiàn)租金收入人民幣91.5億元，同比增長(zhǎng)33%，租金收入貢獻(xiàn)占比達(dá) 76%，占投資物業(yè)公允值的72%；14個(gè)主要在營(yíng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目位于一二線城市，實(shí)現(xiàn)租金收入人民幣13.9億元， 同比增長(zhǎng)12%；9個(gè)在營(yíng)酒店，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額14.9億元，同比增長(zhǎng)5%。自持在營(yíng)/在建購(gòu)物中心數(shù)量88個(gè)，計(jì)容建筑面積(GFA) 1,013萬(wàn)㎡；其中在營(yíng)購(gòu)物中心42個(gè)，計(jì)容建筑面積516萬(wàn)㎡，可租面積 (GLA) 317萬(wàn)㎡。2019年實(shí)現(xiàn)零售額人民幣646億元，同比增長(zhǎng)37%，同店增長(zhǎng)18%；合作品牌總量近4,000個(gè)；本集團(tuán)是國(guó)際品牌在國(guó)內(nèi)最大合作方；會(huì)員總數(shù)突破1,000萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)61%。

自持購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)效率及回報(bào)持續(xù)提升：自持購(gòu)物中心租金收入按年大幅增長(zhǎng)36%，出租率提升至94.8%，毛利率進(jìn)一步提升至75.1%；成熟期購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)效率精進(jìn)，成本回報(bào)率同比提高2.3個(gè)百分點(diǎn)至33.4%；穩(wěn)定期購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)效率攀升，成本回報(bào)率改善1.9個(gè)百分點(diǎn)至13.1%；培育期購(gòu)物中心快速成長(zhǎng)，成本回報(bào)率改善1.7個(gè)百分點(diǎn)至14.6%。2020年新開(kāi)業(yè)壓力較小，僅成都萬(wàn)象城2期及3個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)；2021年及2022年分別計(jì)劃新開(kāi)業(yè)13個(gè)和11個(gè)項(xiàng)目；截至2022年底，本集團(tuán)將有88個(gè)項(xiàng)目在營(yíng)；另有28個(gè)項(xiàng)目將在2022年后開(kāi)業(yè)。截至2019年末，本集團(tuán)持有寫(xiě)字樓項(xiàng)目共計(jì)35個(gè)，建筑面積249萬(wàn)平米。其中，寫(xiě)字樓主要在營(yíng)項(xiàng)目14個(gè)，建筑面積78萬(wàn)平米，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金收入人民幣14億元，同比增長(zhǎng)12%；境內(nèi)寫(xiě)字樓平均成本回報(bào)率達(dá)10.6%，同比增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)。寫(xiě)字樓戰(zhàn)略聚焦一二線城市核心地段，其中一線（含倫敦）面積占比49%，二線占比49%，三線占比2%，唯一一個(gè)三線寫(xiě)字樓項(xiàng)目為年內(nèi)新獲取的雄安新區(qū)綠色建筑展示中心項(xiàng)目，完成雄安戰(zhàn)略落地。截至2019年末，本集團(tuán)持有酒店共計(jì)32個(gè)，客房10,241間，其中在營(yíng)酒店9個(gè)，客房2,661間。年內(nèi)酒店業(yè)務(wù) 實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額14.9億元，同比增長(zhǎng)5%，酒店平均入住率同比上升3.7個(gè)百分點(diǎn)至69.9%。經(jīng)營(yíng)效率提升帶動(dòng)酒店業(yè)務(wù)回報(bào)持續(xù)改善：其中GOP同比增長(zhǎng)9%至5.40億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)24%至8,480萬(wàn)元，成本回報(bào)率按年提 升0.4個(gè)百分點(diǎn)至6.9%。本集團(tuán)將持續(xù)推進(jìn)酒店自有品牌“木棉花”發(fā)展，即將開(kāi)業(yè)的北京大興國(guó)際機(jī)場(chǎng)木棉花， 位于本集團(tuán)成功獲取經(jīng)營(yíng)權(quán)的大興機(jī)場(chǎng)綜合服務(wù)樓內(nèi)，將成為本集團(tuán)自有酒店品牌旗艦店。

土儲(chǔ)策略堅(jiān)定落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)三角一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)三大國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略，堅(jiān)持在重點(diǎn)區(qū)域深 耕戰(zhàn)略，加大優(yōu)質(zhì)資源配置，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性城市梯級(jí)布局。2019年，堅(jiān)持穩(wěn)健投資，控制土地成本，共獲取82個(gè)項(xiàng)目。一二線權(quán)益地價(jià)占比81%，大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀核心城市分別占比20%，22%，13%；新增土儲(chǔ)計(jì)容總面積2,020萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)1,784萬(wàn)平方米，持有物業(yè)236萬(wàn)平方米；總土地款人民幣1,424億元，權(quán)益土地款人民幣934億元，其中持有物業(yè)權(quán)益土地款為人民幣103億元；平均拿地成本7,050人民幣/平方米，其中開(kāi)發(fā)物業(yè)7,083人民幣/平方米，持有物業(yè)6,808人民幣/平方米。實(shí)現(xiàn)多渠道獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，非公開(kāi)市場(chǎng)項(xiàng)目獲取數(shù)量占比達(dá)44%：場(chǎng)館代建+片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)模式：復(fù)制深圳灣體育中心成功經(jīng)驗(yàn)，成功在西安、成都、青島共獲取5個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；集體用地：低成本獲取北京瀛海長(zhǎng)租項(xiàng)目、和諧銀座商業(yè)項(xiàng)目；收并購(gòu)：北京、唐山、太原等地6個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；TOD合作：通過(guò)TOD軌交合作，成功在寧波、無(wú)錫獲取4個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

持有物業(yè)投資堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向，重點(diǎn)布局一二線城市，通過(guò)“1個(gè)萬(wàn)象城+多個(gè)萬(wàn)象匯”模式深耕當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。年內(nèi)，成功獲取北京3個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，深圳1個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)土儲(chǔ)充足，可支持規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，截至2019年12月末，本集團(tuán)開(kāi)發(fā)物業(yè)土儲(chǔ)面積5,852萬(wàn)平米，按年增長(zhǎng)17%，其中權(quán)益土儲(chǔ)面積4,167萬(wàn)平米（權(quán)益比71%），一二線城市面積占比67%，三線城市多位于城市群且具有產(chǎn)業(yè)支撐和人口流入；本集團(tuán)戰(zhàn)略深耕三大區(qū)域，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及京津冀的土儲(chǔ)面積占比分別為 13%，10%和9%。

投資物業(yè)聚焦一二線城市，項(xiàng)目獲取堅(jiān)持戰(zhàn)略導(dǎo)向，截至2019年12月末，本集團(tuán)投資物業(yè)土儲(chǔ)面積1,016萬(wàn)平 米，按年增長(zhǎng)8%，其中權(quán)益土儲(chǔ)面積694萬(wàn)平米（權(quán)益比68%），一二線城市面積占比達(dá)82%；投資物業(yè)土儲(chǔ)以購(gòu)物中心為主，面積占比達(dá)52%，寫(xiě)字樓、酒店分別占比22%、11%。

城市更新是獲取大灣區(qū)核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的重要渠道，城市更新項(xiàng)目具有體量大、位置好、毛利率高于公開(kāi)市場(chǎng)等優(yōu)勢(shì)。作為城市更新業(yè)務(wù)先行者，本集團(tuán)擁有超過(guò)350人的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，并成功打造廣東省內(nèi)最大且最具示范效應(yīng)的城中村整體改造項(xiàng)目-深圳南山華潤(rùn)城。未來(lái)3年，城市更新業(yè)務(wù)將總開(kāi)發(fā)面積近900萬(wàn)平米，有力支持本集團(tuán)規(guī)模和盈利的持續(xù)增長(zhǎng)。

本集團(tuán)物業(yè)服務(wù)致力成為中國(guó)最值得托付的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，2019年通過(guò)對(duì)標(biāo)行業(yè)、抓品質(zhì)、促經(jīng)營(yíng)，物業(yè)客戶滿意度提升至86分，達(dá)到行業(yè)優(yōu)秀分位，上線“悅+”科技運(yùn)營(yíng)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)工程服務(wù)科技化運(yùn)營(yíng)。截止2019年底，在管面積規(guī)模達(dá)1.4億平米，按年增長(zhǎng)40.8%，其中商業(yè)在管面積為1,100萬(wàn)平米，對(duì)外拓展面積 3,990萬(wàn)平米。年內(nèi)，物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)人民幣57.8億元，同比增長(zhǎng)31.5%，其中住宅及其他物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入達(dá)38.1億元，同比增長(zhǎng)35.8%，投資物業(yè)管理營(yíng)業(yè)收入人民幣19.7億元，同比增長(zhǎng)24.0%，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng) 營(yíng)利潤(rùn)達(dá)人民幣4.08億元，同比增長(zhǎng)27.7%。

長(zhǎng)租公寓布局聚焦核心城市核心區(qū)域，累計(jì)進(jìn)入13個(gè)城市，獲取項(xiàng)目33個(gè)，2.8萬(wàn)間房，其中18個(gè)項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目出租率達(dá)91%；項(xiàng)目拓展注重回報(bào)，積極拓展集體土地、租賃用地機(jī)會(huì)，年內(nèi)低成本獲取北京大興瀛海項(xiàng)目，樓面地價(jià)僅4,025人民幣/平米?？叼B(yǎng)業(yè)務(wù)以三大都市圈為基礎(chǔ)，重點(diǎn)聚焦粵港澳大灣區(qū)中心城市，積極打造運(yùn)營(yíng)服務(wù)核心能力和品牌力，嘗試集教育、醫(yī)療、養(yǎng) 老、康復(fù)（護(hù)理）、研究“五位一體”的創(chuàng)新模式，初步實(shí)現(xiàn)康養(yǎng)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。截至2019年末，已進(jìn)入12個(gè)城市，累計(jì)獲取18個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)7,778張床位，其中在營(yíng)項(xiàng)目6個(gè)，在營(yíng)床位數(shù)2,725張。

代建代運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在積極配合城市開(kāi)發(fā)布局，增強(qiáng)政企互信，改善城市生態(tài)人文空間，打造公司品牌美譽(yù)度的同時(shí)，協(xié)同主業(yè)助力資源獲取。年內(nèi)，本集團(tuán)成功獲取 深圳人才公園運(yùn)營(yíng)權(quán)，所代建大沙河生態(tài)長(zhǎng)廊正式開(kāi)園，市政公園類代運(yùn)營(yíng)廣受社會(huì)各界好評(píng)，深圳南山后海片區(qū)統(tǒng)籌助力公司獲取深圳灣地塊。

置地將繼續(xù)堅(jiān)持“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式，公司持續(xù)穩(wěn)健業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)支持股價(jià)表現(xiàn)。近年來(lái)，大家對(duì)ESG的關(guān)注度提升，置地也在不斷努力提升這一部分的表現(xiàn)，2019年置地連續(xù)第二年入選香港恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)成份股（共30家），連續(xù)第六年參加全球房地產(chǎn)可持續(xù)性基準(zhǔn)（GRESB），維持4星評(píng)級(jí)，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先；在環(huán)境層面，注重將綠色環(huán)保理念融入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，最大程度降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)行為對(duì)環(huán)境的不利影響。2019年，華潤(rùn)置地環(huán)?？偼度脒_(dá)到1,900余萬(wàn)元人民幣，新增65個(gè)綠色建筑項(xiàng)目， 新增綠色建筑總面積1,000萬(wàn)平方米。同時(shí)，置地持續(xù)完善ESG管理架構(gòu)，逐步打造并完善系統(tǒng)的ESG 管治能力，在上市公司董事會(huì)層面成立企業(yè)社會(huì)責(zé)任委員會(huì)，協(xié)助董事會(huì)指導(dǎo)及監(jiān)察包括ESG在內(nèi)的企業(yè)社會(huì)責(zé)任工作。

回答環(huán)節(jié)

Q1：王總同時(shí)作為華潤(rùn)集團(tuán)的總經(jīng)理及華潤(rùn)置地董事會(huì)的主席，精力主要放在質(zhì)地層面還是集團(tuán)層面？在置地層面關(guān)注哪一方面比較多？

A：我的主要精力放在董事會(huì)事務(wù)上面，重點(diǎn)放在“把方向，管大局，出措施”上，具體在經(jīng)營(yíng)管理上，我會(huì)全力支持以總裁為首的董事會(huì)工作。我作為集團(tuán)的總經(jīng)理接管置地董事會(huì)的主席，這說(shuō)明了集團(tuán)對(duì)置地發(fā)展的關(guān)注與重視，應(yīng)該會(huì)在資源的支持上面會(huì)發(fā)揮作用。

Q2：受衛(wèi)生事件影響，今年的銷售目標(biāo)在哪里？公司如何應(yīng)對(duì)衛(wèi)生事件的影響？

A：衛(wèi)生事件來(lái)得比較突然，短期沖擊比較大，公司反應(yīng)比較迅速。從目前的結(jié)果來(lái)看，措施比較得當(dāng)，衛(wèi)生事件對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響在預(yù)測(cè)范圍之內(nèi)，全年的業(yè)績(jī)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)是可預(yù)期的。具體來(lái)講，在項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)和售樓處的復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面行動(dòng)比較早，項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)影響全年的供貨和交付結(jié)利，在2月10日左右召開(kāi)以“搶時(shí)間，保業(yè)績(jī)”為主要議題的管理層會(huì)議，會(huì)上要求各大區(qū)總經(jīng)理盡快返崗，到現(xiàn)場(chǎng)組織衛(wèi)生事件防控及恢復(fù)生產(chǎn)工作，各大區(qū)總經(jīng)理基本在2月15日之前返回到工作崗位，同時(shí)開(kāi)始與各地政府進(jìn)行復(fù)工復(fù)產(chǎn)的溝通以及我們自身內(nèi)在的準(zhǔn)備工作，目前來(lái)看，效果比較明顯。到3月中旬，我們置地一共393個(gè)項(xiàng)目工地，已經(jīng)復(fù)工了378個(gè)，除了武漢現(xiàn)在沒(méi)有復(fù)工以外，其他全部復(fù)工，復(fù)工率在96%。積極進(jìn)行施工管理，勞務(wù)人數(shù)大概14萬(wàn)，累計(jì)上崗接近13萬(wàn)，復(fù)產(chǎn)率92%，我們?nèi)珖?guó)的工地基本是第一批獲得政府復(fù)工備案許可的。在售樓處復(fù)工方面的措施也比較得當(dāng)，抓得早，落得實(shí)，2月15日各個(gè)大區(qū)的總經(jīng)理抵達(dá)所在城市，進(jìn)入工作狀態(tài)，主要工作有抓衛(wèi)生事件防控、抓復(fù)工復(fù)產(chǎn)兩件事。復(fù)工復(fù)產(chǎn)中很重要的部分就是售樓處的開(kāi)放，銷售團(tuán)隊(duì)基本在2月15日進(jìn)入到售樓狀態(tài)，208個(gè)售樓處從2月底開(kāi)始開(kāi)放到3月中旬全部開(kāi)放（除武漢），銷售團(tuán)隊(duì)開(kāi)始接待客戶、簽單成交，各地售樓處也是所在城市第一批復(fù)工開(kāi)放的?？傮w來(lái)講，到3月中旬，我們的營(yíng)銷售樓處和項(xiàng)目工地全部實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

基于復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況，華潤(rùn)置地半年的供貨影響在10%以內(nèi)，全年基本可彌補(bǔ)回來(lái)。半年的交付結(jié)利的影響，項(xiàng)目個(gè)數(shù)在個(gè)位數(shù)，我們進(jìn)行了具體的鋪開(kāi)和安排，希望能夠在半年之內(nèi)有效得力的補(bǔ)救。全年的供貨和交付不會(huì)受太大的影響。

銷售方面，二月份確實(shí)受衛(wèi)生事件影響比較大，但三月份總體呈恢復(fù)狀態(tài)，且三月下旬恢復(fù)急速?？蛻舻牡皆L恢復(fù)了七成左右，成交量基本接近正常水平的七成，呈現(xiàn)持續(xù)回暖的狀態(tài)。特別是華北、華東、華南復(fù)蘇明顯，來(lái)往成交基本達(dá)到去年同期八成左右，華西、東北復(fù)蘇也比較快，其中，重慶、成都、貴陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春恢復(fù)七成，影響比較大的華中地區(qū)，合肥、長(zhǎng)沙、南昌、贛州的售樓處都實(shí)現(xiàn)了開(kāi)放。我們?cè)诤钡貐^(qū)的項(xiàng)目比較少，全年預(yù)算總額也比較低，大概在100億左右，占比4%左右，所以湖北對(duì)置地的整體影響比較小，處于可控狀態(tài)。從項(xiàng)目的布局端看，置地八成左右的土儲(chǔ)可售貨值都布局在港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、成渝這些核心城市，也包括沈陽(yáng)、濟(jì)南這些區(qū)域中心城市，這些城市需求端是健康的，市場(chǎng)恢復(fù)比較快，客戶購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)，并且我們的項(xiàng)目多為當(dāng)?shù)爻墒靺^(qū)或有潛力的新興片區(qū)的核心地段，產(chǎn)品也多為高品質(zhì)主流和剛需改善的主流產(chǎn)品，在市場(chǎng)復(fù)蘇期間是主流客群的首選，近期來(lái)看，客戶的到訪轉(zhuǎn)化率也是比較高的。另外，3月份，置地在各地進(jìn)行了階段性營(yíng)銷的促銷活動(dòng)，目前來(lái)看效果比較好，一周成交三四十億。預(yù)計(jì)4月份市場(chǎng)可恢復(fù)至正常水平。我們?nèi)甑匿N售目標(biāo)是2620億，從目前初步判斷，上半年完成1000億左右的簽約額是可以預(yù)期的。我們?cè)谕顿Y窗口也做了鋪排，去年買(mǎi)了82個(gè)項(xiàng)目，基本避開(kāi)了全年的高點(diǎn)（3、4月份），除香港外2019年權(quán)益計(jì)價(jià)是833億，權(quán)益面積是1342平米，基本都屬于高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，置地現(xiàn)金流健康，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)彈性比較好，抓住了年初比較短暫的土地窗口期，積極參與招拍掛，獲取了北京、蘇州、沈陽(yáng)、西安、嘉興、深圳等城市10個(gè)項(xiàng)目，獲取價(jià)格比較便宜，今年的投資主要是瞄準(zhǔn)窗口期，做一些高周轉(zhuǎn)的補(bǔ)充。同時(shí)，把重點(diǎn)轉(zhuǎn)到能夠發(fā)揮華潤(rùn)置地優(yōu)勢(shì)的拿地方式上來(lái)，去年多措并舉的渠道挺有效，今年在這一方面繼續(xù)發(fā)揮，拿地渠道要發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，比如文體場(chǎng)館、代建、片區(qū)統(tǒng)籌配建等模式，也包括POD合作、核心城市做城市更新項(xiàng)目。今年預(yù)判投資并購(gòu)的機(jī)會(huì)比較多，公司打算在這一方面發(fā)力?？偟膩?lái)說(shuō)，在投資方面，保持總體財(cái)務(wù)穩(wěn)健，信用評(píng)級(jí)BBB+的資產(chǎn)約束下，根據(jù)銷售情況、土地投資窗口期動(dòng)態(tài)管理投資活動(dòng)。在運(yùn)營(yíng)方面，結(jié)合衛(wèi)生事件的影響，把工作導(dǎo)向降準(zhǔn)提質(zhì)增效強(qiáng)化、基礎(chǔ)管理水平，“調(diào)節(jié)奏，調(diào)布局”，以應(yīng)對(duì)衛(wèi)生事件帶來(lái)的市場(chǎng)不確定性。總的來(lái)講，從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)角度來(lái)講，今年華潤(rùn)置地要推動(dòng)規(guī)模行業(yè)前十、利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理水平，保持行業(yè)領(lǐng)先地位。投資物業(yè)方面，受衛(wèi)生事件影響，2月份購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額六成左右，舉措有：支持租戶做生意，對(duì)1月25日開(kāi)始的65天的固定租金進(jìn)行了減免，達(dá)十億；加強(qiáng)衛(wèi)生防疫管理；聯(lián)合租戶進(jìn)行線上銷售，1個(gè)月大概1億元銷售額；利用金融資源給租戶提供短期貸款。到3月22日，租戶開(kāi)業(yè)率94.2%，出去政府強(qiáng)制關(guān)閉外，開(kāi)業(yè)率達(dá)98.6%；3月1日到23日，零售額是21.5億，恢復(fù)至去年同期的62%，客流恢復(fù)50%，整體零售恢復(fù)較快。高端定位項(xiàng)目恢復(fù)好于普通定位項(xiàng)目，高端定位項(xiàng)目恢復(fù)七成至八成，如沈陽(yáng)恢復(fù)至87%?？傮w來(lái)看，購(gòu)物中心2月是低點(diǎn)，3月是回升，4月增長(zhǎng)，5月會(huì)看到持平，根據(jù)以上判斷，購(gòu)物中心受衛(wèi)生事件損失可預(yù)測(cè)，全年增長(zhǎng)壓力存在，在這種情況下，通過(guò)管理改善預(yù)計(jì)全年租金收入將逼于去年水平，或小幅上漲?？傮w來(lái)講，雖然受衛(wèi)生事件影響，但我們有信心遵守承諾，并通過(guò)努力實(shí)現(xiàn)2020年全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

Q3：國(guó)資委對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率具有一定的硬性標(biāo)準(zhǔn)，地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)特殊性，從主席的角度，是否會(huì)有意去幫助華潤(rùn)置地跟國(guó)資委或者集團(tuán)內(nèi)部的一些考核和溝通，對(duì)整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債率有一定的突破？王總（主席）對(duì)華潤(rùn)置地的目標(biāo)有什么要求？

A：今年按照國(guó)資委年度工作會(huì)議要求，整個(gè)國(guó)資委系統(tǒng)還要下降1個(gè)百分點(diǎn)，“降杠桿”行動(dòng)曾經(jīng)“一刀切”，但有些優(yōu)秀的企業(yè)杠桿率已經(jīng)不高了，我們就屬于這一類，針對(duì)這種情況，我們向國(guó)資委進(jìn)行申報(bào)，希望“一企一策”，國(guó)資委回復(fù)將開(kāi)展這項(xiàng)工作的研究。受衛(wèi)生事件的影響，今年的經(jīng)濟(jì)面臨很大挑戰(zhàn)，為此我們給中央建議放開(kāi)資產(chǎn)負(fù)債率，上周與國(guó)資委領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了直接溝通，這項(xiàng)工作正在加快。受衛(wèi)生事件影響，國(guó)家經(jīng)濟(jì)下行壓力大，出口受影響，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等受影響，在“房主不吵”的前提下如何促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，我們相信國(guó)家會(huì)出臺(tái)一定政策，這些都會(huì)給置地發(fā)展帶來(lái)利好。同時(shí)，集團(tuán)也在加快績(jī)效無(wú)效資產(chǎn)的處置，應(yīng)該會(huì)釋放出一定的資產(chǎn)。綜合來(lái)看，除了國(guó)資委會(huì)給發(fā)展比較好的企業(yè)一定空間，通過(guò)我們內(nèi)部的挖潛，我們績(jī)效資產(chǎn)處置成果的顯現(xiàn)都會(huì)用來(lái)支持置地的發(fā)展。

戰(zhàn)略為“兩個(gè)堅(jiān)持”，具體目標(biāo)是保持銷售行業(yè)規(guī)模前十，保持行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的地位，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤(rùn)的雙增長(zhǎng)。目前，集團(tuán)開(kāi)展了“十四五”的工作，處于準(zhǔn)備階段，主要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)發(fā)展的格局、行業(yè)發(fā)展與企業(yè)發(fā)展問(wèn)題等的研究。從近年發(fā)展看，華潤(rùn)置地走了一條高質(zhì)量發(fā)展的道路，戰(zhàn)略也是契合的，對(duì)未來(lái)戰(zhàn)略方面不會(huì)做大的調(diào)整，但在一些舉措方面，如城市生根、優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，我們?nèi)杂性S多工作要做。

Q4：是否認(rèn)為衛(wèi)生事件對(duì)市場(chǎng)的影響還具有不確定性，所以對(duì)定價(jià)保持一定的靈活性，那么毛利率如何去看？

A：第一，華潤(rùn)置地的布局城市能級(jí)高；第二，目前都處在恢復(fù)期且速度比較快；第三，客戶的購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)；第四，我們做的是主流產(chǎn)品。綜上原因，今年及以后公司堅(jiān)持回報(bào)水平，2020年的利潤(rùn)水平在30%以上。

Q5：去年的核心派息率是38%，是受匯率等其他因素影響，還是有所下壓？未來(lái)派息會(huì)如何變化？

A：2018年的派息率為38%，是由于匯兌虧損比較大，虧損約17.8億。19年的匯兌虧損少，實(shí)際按照凈利潤(rùn)配的，計(jì)算下來(lái)為35%，其他沒(méi)變化。短周期依舊保持35%。

Q6：物業(yè)上市的時(shí)間表是怎樣的？

A：關(guān)于物業(yè)上市的大方向與策略基本形成，現(xiàn)在正在深化當(dāng)中。我們與中介機(jī)構(gòu)的溝通工作也完成，今年會(huì)加快上市的進(jìn)程。

Q7：以目前的計(jì)劃來(lái)看，未來(lái)兩三年可能會(huì)被某些比較激進(jìn)的公司超越，那么未來(lái)五年的計(jì)劃如何保持頭十大的開(kāi)發(fā)商的地位？

A：第一，我們會(huì)延續(xù)十三五戰(zhàn)略并進(jìn)一步細(xì)化。第二，關(guān)注核心團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。去年華潤(rùn)集團(tuán)被列入國(guó)資委國(guó)有資本改革試點(diǎn)單位，未來(lái)我們會(huì)持續(xù)完善管理團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)機(jī)制和考核體系。具體工作舉措上，過(guò)去拿地方式比較單一，未來(lái)在多元化拿地方面加大舉措，比如在收并購(gòu)方面，我們可能會(huì)取得突破。第三，我們今年提出的“三調(diào)”是長(zhǎng)期工作，比如在調(diào)布局上，原來(lái)我們的資源過(guò)于分散，在城市生根方面不足，下一步我們會(huì)圍繞大灣區(qū)、京津冀、長(zhǎng)三角三大城市都市圈以及以十大核心城市為中心都市圈，我們會(huì)生根城市市場(chǎng)；調(diào)結(jié)構(gòu)方面，擁有一定規(guī)模之后，我們會(huì)在品牌塑造上，特別是運(yùn)營(yíng)核心能力打造上進(jìn)一步提升，在投資合作上往住宅物業(yè)多一點(diǎn)匹配。

Q8：現(xiàn)在管理層的KPI是什么？

A：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)維持有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)，行業(yè)前十為大目標(biāo)，同時(shí)毛利率今年為30-35%，以后增長(zhǎng)大概在30%左右，購(gòu)物中心租金收入增長(zhǎng)20%以上，購(gòu)物中心毛利率水平70-75%，公司整體核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)維持低雙位數(shù)。

(編輯：李國(guó)堅(jiān))