東北證券：永升生活服務(wù)(01995)合約面積站上新臺(tái)階，收入利潤結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，維持“買入”評級

本文來自微信公眾號(hào)“東北地產(chǎn)研究”，作者：東北證券地產(chǎn)組。

永升生活服務(wù)(01995)公布2019年全年業(yè)績，實(shí)現(xiàn)收入18.78億元，同比增長74.5%;其中基礎(chǔ)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入57.0%、17.3%、25.7%，社區(qū)增值服務(wù)在收入中占比超越非業(yè)主增值服務(wù);綜合毛利率29.6%，其中業(yè)主增值服務(wù)毛利率微降，由2018年的63.4%下降至51.2%;得益于整體毛利率的提升和管理費(fèi)用率的下降，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤2.24億元，同比大幅增長112.7%，歸母凈利率為11.92%，上升2.6pct。

市場化拓展持續(xù)發(fā)力，合約面積站上新臺(tái)階。截止至2019年底，公司在管面積達(dá)6515萬方，同比增長62.2%，其中來自于旭輝集團(tuán)和第三方的在管面積分別為1769、4747萬方，分別較2018年底增長305、2187萬方;合約面積達(dá)到1.11億方，同比增長68.6%，絕對值增長4490萬方，其中來自于第三方的合約面積占比超七成，市場化拓展收獲成績。合約面積的同比增速高于在管面積的增速，合約面積/在管面積比值不降反升，由2018年底的1.63倍上升至1.7倍，鎖定了公司未來的業(yè)績確定性和成長性。

管理優(yōu)化，收入、利潤結(jié)構(gòu)更進(jìn)一步。2019年，業(yè)主增值服務(wù)在收入占比中首次超越非業(yè)主增值服務(wù);在毛利占比上，更是超越了基礎(chǔ)服務(wù)的貢獻(xiàn)，達(dá)到45.15%，而同期的基礎(chǔ)服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)的毛利占比分別為43.94%、10.91%，合理的收入、利潤結(jié)構(gòu)有助于公司未來的成長維持良性循環(huán)。此外，2019年公司的管理費(fèi)用為2.46億元，管理費(fèi)用率為13.1%，較上一期的17.78%有明顯的改善。開源與節(jié)流并進(jìn)，帶動(dòng)了公司凈利潤的跨越式增長。

維持公司買入評級，考慮公司在2019年取得的優(yōu)異表現(xiàn)、高速增長的合約面積以及社區(qū)增值服務(wù)的優(yōu)秀表現(xiàn)，上調(diào)公司2020-2022年的盈利預(yù)測，EPS分別為0.25、0.38、0.56元，對應(yīng)的PE為29.6、19.0、13.1倍，給予目標(biāo)價(jià)11.92港元，對應(yīng)2021年28倍估值。

風(fēng)險(xiǎn)提示：第三方市場拓展不及預(yù)期，社區(qū)增值服務(wù)進(jìn)展緩慢