國(guó)盛證券：永升生活服務(wù)(01995)收入業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超預(yù)期，社區(qū)增值服務(wù)表現(xiàn)亮眼

本文源自微信公眾號(hào)“國(guó)盛海外研究”。

19年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)123%超預(yù)期，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入大幅增長(zhǎng)。

永升生活服務(wù)(01995)2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收18.8億元，同比增長(zhǎng)75%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.2億元，同比增長(zhǎng)123%。2019H1/H2分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.1/11.7億元，同比增長(zhǎng)61%/84%，下半年收入增長(zhǎng)提速，預(yù)計(jì)系下半年項(xiàng)目交付提速及前期增值服務(wù)培育有所收獲。

基礎(chǔ)物管/社區(qū)增值/非業(yè)主增值服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收10.7/4.8/3.2億元，同比增長(zhǎng)60%/143%/54%;分別實(shí)現(xiàn)毛利為2.4/2.5/0.7億元，同比增長(zhǎng)71%/97%/56%。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入5.1億元，同比大幅增長(zhǎng)191%，主要系公司加大應(yīng)收賬款催繳及對(duì)上游付款管理有所優(yōu)化所致。公司董事會(huì)建議每股派息0.05港元，派息率為30%，維持近年平均水平。

綜合毛利率有所提升，費(fèi)用率回落明顯。

2019年公司綜合毛利率為29.6%，同比提升0.9個(gè)pct，其中基礎(chǔ)物管/社區(qū)增值/非業(yè)主增值服務(wù)毛利率分別為22.1%/51.2%/21.9%，較上年同期分別變動(dòng)+1.4/-12.2/+0.3個(gè)pct，基礎(chǔ)物管毛利率提升主要系毛利率較高的商業(yè)及辦公項(xiàng)目收入占比提升所致，社區(qū)增值服務(wù)毛利率下降主要系2019年引入毛利率較低的社區(qū)建設(shè)及維修項(xiàng)目業(yè)務(wù)所致，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率小幅提升主要系毛利率較高的前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)收入占比提升所致。

費(fèi)用率同比大幅回落4.21個(gè)pct至13.20%，其中行政/財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為13.13%/0.07%，較去年同期分別變動(dòng)-4.27/+0.06個(gè)pct，行政費(fèi)用率大幅下降主要系去年同期上市開(kāi)支及公司成本管控良好所致，剔除上市開(kāi)支后行政費(fèi)用率下降1.88個(gè)pct。歸母凈利率為11.9%，同比提升2.6個(gè)pct。

在管及合約面積高質(zhì)量增長(zhǎng)，市場(chǎng)化外拓能力優(yōu)異動(dòng)能充足。

截至2019年末，公司在管面積/合約面積分別為6515/11056萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)62%/69%，較去年同期分別凈增2491/4501萬(wàn)平米，凸顯出公司優(yōu)異的市場(chǎng)化外拓能力。

綜合物業(yè)費(fèi)單價(jià)為3.12元/平米/月，較去年同期增長(zhǎng)0.66元/平米/月，主要系新項(xiàng)目單價(jià)相對(duì)較高及部分存量到期項(xiàng)目提價(jià)所致。

2019年公司通過(guò)第三方招投標(biāo)、成立合資公司的方式鎖定多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目;并于9月完成對(duì)青島雅園收購(gòu)，完善補(bǔ)充高端商業(yè)及辦公管理業(yè)態(tài)。當(dāng)前物管行業(yè)集中度仍低，公司第三方外拓項(xiàng)目持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)能充足。

社區(qū)增值服務(wù)表現(xiàn)亮眼，收入占比行業(yè)領(lǐng)先。

2019年公司實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值服務(wù)收入4.8億元，同比大幅增長(zhǎng)143%，主要系公司在管面積規(guī)?？焖贁U(kuò)張、服務(wù)用戶數(shù)量大幅增長(zhǎng)及多元化產(chǎn)品服務(wù)滲透率持續(xù)提升所致。社區(qū)增值服務(wù)收入占比達(dá)到25.7%，同比大幅提升7.3個(gè)pct位于行業(yè)領(lǐng)先水平。

其中家居生活/停車位管理租賃/物業(yè)經(jīng)紀(jì)/公共區(qū)域增值服務(wù)收入分別為2.6/0.7/1.0/0.5億元，同比增長(zhǎng)191%/109%/133%/57%。隨著公司管理規(guī)模擴(kuò)張及增值服務(wù)滲透率持續(xù)提升，社區(qū)增值服務(wù)有望延續(xù)高速增長(zhǎng)。

投資建議：基于公司盈利超預(yù)期及增長(zhǎng)趨勢(shì)強(qiáng)勁，該行上調(diào)公司2020-2022年歸母凈利潤(rùn)至3.80/5.86/8.81億元，同比增長(zhǎng)69.6%/54.4%/50.4%，對(duì)應(yīng)EPS分別為0.25/0.38/0.57元，2019-2022年CAGR為57.9%。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2020-2022年P(guān)E分別為24.4/15.8/10.5倍，考慮到行業(yè)高景氣度、公司良好的成長(zhǎng)性及盈利質(zhì)量，上調(diào)公司目標(biāo)價(jià)至11.5港元(對(duì)應(yīng)2020-2022年0.8倍PEG)，維持“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：第三方外拓進(jìn)展不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、中長(zhǎng)期毛利率下降風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)聯(lián)公司相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

(編輯：宇碩)