新城悅服務(wù)（01755）分紅率連續(xù)兩年超50% 管及合約面積快速擴(kuò)張 社區(qū)增值服務(wù)占比提升

本文轉(zhuǎn)自微信公號(hào)“國(guó)盛海外研究”，作者：夏天

點(diǎn)評(píng)正文

新城悅服務(wù)（01755）19年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)85%，現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異，分紅率連續(xù)兩年超50%。公司2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收20.2億元，同比增長(zhǎng)72%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)2.8億元，同比增長(zhǎng)85%。其中基礎(chǔ)物管/開發(fā)商增值/社區(qū)增值/智慧園區(qū)服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.5/6.5/1.8/3.5億元，同比增長(zhǎng)16%/118%/268%/263%;分別實(shí)現(xiàn)毛利為2.4/1.8/1.1/0.6億元，同比增長(zhǎng)19%/138%/189%/140%。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入5.4億元，同比大幅增長(zhǎng)193%，主要系公司在19年下半年加大應(yīng)收賬款催繳及對(duì)上游付款管理優(yōu)化所致。公司董事會(huì)建議每股派息0.18元，分紅率為52.2%，連續(xù)兩年超過(guò)50%。

毛利率有所提升，費(fèi)用率下降明顯。2019年公司綜合毛利率為29.6%，同比提升0.2個(gè)pct，其中基礎(chǔ)物管/開發(fā)商增值/社區(qū)增值/智慧園區(qū)服務(wù)毛利率分別為28.5%/27.9%/64.3%/18.2%，較上年同期分別變動(dòng)+0.7/+2.4/-17.4/-9.4個(gè)pct，基礎(chǔ)物管毛利率提升主要系新項(xiàng)目持續(xù)交付及公司優(yōu)化在管項(xiàng)目、完善一線管理團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制所致，社區(qū)增值服務(wù)毛利率下降主要系公司19年加入新的增值服務(wù)內(nèi)容、低毛利率增值服務(wù)占比提升所致，智慧園區(qū)服務(wù)毛利率下降主要系公司為開發(fā)商提供園區(qū)工程服務(wù)導(dǎo)致收入結(jié)構(gòu)變化所致。銷售/行政費(fèi)用率分別為0.56%/11.56%，較去年同期分別回落0.03/1.03個(gè)pct，行政費(fèi)用率大幅下降主要系去年同期上市費(fèi)用影響所致。2019年凈利率提升0.8個(gè)pct至14.9%。

在管及合約面積快速擴(kuò)張，未來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)強(qiáng)勁。截至2019年末公司在管面積/合約面積分別為6015/15278萬(wàn)平米，較去年同期分別凈增1727/4058萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)40%/36%，在管面積凈增量中來(lái)源于新城系/第三方面積分別為1232/494萬(wàn)平米，合約面積凈增量中來(lái)源于新城系/第三方面積分別為3172/885萬(wàn)平米;預(yù)計(jì)19年在管面積增長(zhǎng)有望促20年基礎(chǔ)物管收入加速增長(zhǎng)。19年公司加大第三方外拓力度，外拓團(tuán)隊(duì)人數(shù)同比增長(zhǎng)超過(guò)1倍，同時(shí)通過(guò)合資物管公司方式外拓，全年合資公司鎖定約800萬(wàn)平米潛在管理面積，預(yù)計(jì)20年起第三方外拓增長(zhǎng)有望加速。未來(lái)隨著關(guān)聯(lián)公司新城控股持續(xù)交付、第三方外拓逐步發(fā)力，在管及合約面積還將延續(xù)快速擴(kuò)張。

社區(qū)增值服務(wù)占比大幅提升，仍具廣闊發(fā)展前景。2019年公司社區(qū)增值服務(wù)收入占比為8.7%，較去年同期大幅提升4.6個(gè)pct，主要系拎包入住及車位銷售大幅增長(zhǎng)所致，但收入占比仍處于行業(yè)偏低水平，未來(lái)提升空間較大;隨著在管面積快速擴(kuò)大，公司自營(yíng)業(yè)務(wù)(主要是拎包入住及線上銷售等服務(wù))、車位銷售等服務(wù)也開始跨區(qū)域復(fù)制，預(yù)計(jì)規(guī)模效應(yīng)有助于社區(qū)增值服務(wù)各細(xì)分業(yè)務(wù)進(jìn)一步做強(qiáng)做優(yōu)。長(zhǎng)期來(lái)看，在此期間物業(yè)公司防疫保衛(wèi)價(jià)值得到業(yè)主和社會(huì)高度認(rèn)可，業(yè)主滿意度持續(xù)提升，有利于物業(yè)公司未來(lái)開展更多元的社區(qū)增值服務(wù)。

投資建議：基于公司增長(zhǎng)趨勢(shì)強(qiáng)勁，我們上調(diào)公司2020-2022年歸母凈利潤(rùn)至4.16/5.81/7.83億元(上調(diào)幅度為+3%/+4%/+4%)，同比增長(zhǎng)47.6%/39.5%/34.9%，對(duì)應(yīng)EPS分別為0.51/0.71/0.96元，2019-2022年CAGR為40.6%。當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE分別為26.2/18.8/13.9倍，考慮到公司較為明確的增長(zhǎng)趨勢(shì)及當(dāng)前行業(yè)整體估值水平，小幅上調(diào)公司目標(biāo)價(jià)至20.0港元(對(duì)應(yīng)2020年35倍PE)，維持“買入”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：實(shí)控人事件潛在后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)、中長(zhǎng)期毛利率下降風(fēng)險(xiǎn)。