中達(dá)證券：寶龍地產(chǎn)(01238)商管業(yè)績亮眼，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源亟待釋放

作者：智通編選 2020-03-11 16:41:13

寶龍地產(chǎn)發(fā)布2019年度業(yè)績，公司2019年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入260.4億元（+32.9%）。

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寶龍地產(chǎn)(01238)發(fā)布2019年度業(yè)績，公司2019年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入260.4億元（+32.9%），歸母核心凈利潤26.8億元（+45.3%）。

銷售高增產(chǎn)品優(yōu)化，支持公司業(yè)績高增。寶龍地產(chǎn)2019年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入260.4億元（+32.9%），歸母核心凈利潤26.8億元（+45.3%），主要來源于前期銷售金額的快速增長及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。銷售金額方面，公司2017-2019年銷售金額分別達(dá)208.8億元（+18.4%）、410.4億元（+96.5%）和603.5億元（+47.1%），2020年公司銷售目標(biāo)750億元，在2019年銷售金額基礎(chǔ)上同比增長24.3%，銷售增長勢(shì)頭不減，將對(duì)公司未來業(yè)績釋放持續(xù)提供有力支持。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，住宅占比明顯上升，2016-2019年?duì)I業(yè)收入中，住宅銷售分別貢獻(xiàn)23.9%、47.7%、51.9%和65.7%，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯。高速增長的銷售和持續(xù)優(yōu)化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有望支撐公司業(yè)績持續(xù)高增。

商管業(yè)績亮眼，支撐公司表現(xiàn)。2019年12月，公司分拆商業(yè)運(yùn)營及物業(yè)管理業(yè)務(wù)于香港上市（寶龍商業(yè)，09909），2019年收入同比增長35.0%，歸母凈利潤同比增長34.0%（不含上市費(fèi)用同比增長56.0%），商管業(yè)務(wù)的業(yè)績?cè)鲩L為公司表現(xiàn)提供了一定支撐。

雙輪驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)凸顯，優(yōu)質(zhì)資源亟待釋放。依托商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營方面的優(yōu)勢(shì)，公司近年成功以“商業(yè)+住宅”模式低價(jià)獲取大量優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，截至2019年末，公司總土地儲(chǔ)備約2973萬平方米，其中73.2%土儲(chǔ)面積位于長三角，可售貨值約2626億元，為公司銷售增長奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。拿地強(qiáng)度方面，公司2016-2019年均保持較高的拿地強(qiáng)度，當(dāng)年拿地面積均達(dá)當(dāng)年銷售面積的2倍左右，雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式在競爭激烈的土地獲取環(huán)節(jié)中優(yōu)勢(shì)凸顯。拿地成本方面，公司平均土地成本僅占2019年銷售均價(jià)的18.8%，可充分保障公司利潤空間。

維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)6.64港元。預(yù)測公司2020-2022年核心EPS分別為人民幣0.81元、1.07元、1.34元，核心凈利潤同比增長25.9%、30.9%、26.0%?？紤]到公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化成果逐步釋放，“商業(yè)+住宅”特色商業(yè)模式成效顯著，物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市為公司表現(xiàn)提供支撐，業(yè)績?cè)鲩L可期，給予NAV折讓65%，對(duì)應(yīng)2020年7.3倍PE，目標(biāo)價(jià)港幣6.64元，較現(xiàn)價(jià)空間達(dá)29%。（最新股價(jià)為2020年3月10日收盤價(jià)）

風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策存在一定不確定性；公司銷售結(jié)算或存一定不確定性。