盈大地產(chǎn)(00432)高端物業(yè)將落成 敢不敢預(yù)先埋伏掘金?

智通財(cái)經(jīng)27日獲悉，李嘉誠(chéng)再度減持內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目。長(zhǎng)實(shí)(01113)公布，將連同李嘉誠(chéng)基金會(huì)，出售總值230億元(港元，下同)，位于上海陸家嘴的世紀(jì)匯廣場(chǎng)；更向買家提供逾百億融資貸款，變相借錢賣產(chǎn)。近年來(lái)，李嘉誠(chéng)大筆減持內(nèi)地房地產(chǎn)等資產(chǎn)（見下圖）。

智通財(cái)經(jīng)了解到，盈大地產(chǎn)(00432)也緊隨“超人”腳步，2013年已轉(zhuǎn)戰(zhàn)印尼拿地，2014年更以72.01億元人民幣將北京盈科中心出售予泰國(guó)華僑吳繼泰的基匯資本。經(jīng)此交易后，盈大地產(chǎn)在內(nèi)地已再無(wú)重要資產(chǎn)。

內(nèi)地投資者或許對(duì)盈大地產(chǎn)感到陌生，如果說(shuō)起持其75%股份的控股股東：電訊盈科(00008.HK)的老板“小超人”李澤楷，就會(huì)有直觀的印象了。

與李嘉誠(chéng)大舉揮師歐洲不同，盈大地產(chǎn)近幾年來(lái)把發(fā)展重心放在了印尼。智通財(cái)經(jīng)注意到，盈大地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)是在東南亞地區(qū)發(fā)展及管理優(yōu)質(zhì)物業(yè)及基建項(xiàng)目，以及投資頂級(jí)物業(yè)。盈大地產(chǎn)2016中報(bào)顯示，盈大地產(chǎn)近幾年除了2013年雅加達(dá)拿了一塊地，便無(wú)其他的大動(dòng)作，盈大地產(chǎn)在建和擬建的項(xiàng)目也是僅有寥寥幾個(gè)。包括印尼雅加達(dá)興建中的40層高優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公大樓、日本北海道二世古的柏悅酒店及住宅項(xiàng)目以及泰國(guó)攀牙省其他兩項(xiàng)項(xiàng)目。

市凈率幾近地板

盈大地產(chǎn)由于在建或擬建的項(xiàng)目都是幾個(gè)頂級(jí)物業(yè)，其建設(shè)周期長(zhǎng)，內(nèi)地的資產(chǎn)也已售清，自2014年后，盈大地產(chǎn)由營(yíng)收盈轉(zhuǎn)虧。據(jù)2016年中報(bào)顯示，盈大地產(chǎn)上半年綜合營(yíng)業(yè)虧損增加63%至約1.86億元。

與此同時(shí)，盈大地產(chǎn)的股價(jià)也是令投資者愛(ài)恨交加，2008年至2016年間隔，盈大地產(chǎn)雖歷經(jīng)幾波上漲，但都迅速回撤。智通財(cái)經(jīng)注意到，盈大地產(chǎn)自2008年后再無(wú)分紅，連北京賣樓的巨款也沒(méi)特殊分紅。大筆現(xiàn)金留在公司又不投資業(yè)務(wù)，又不分紅，于是市場(chǎng)用雙腳投票，當(dāng)下股價(jià)已回撤到凈現(xiàn)金價(jià)值。據(jù)悉，盈大地產(chǎn)最新的市值約12.9億，市凈率0.25倍。

智通財(cái)經(jīng)認(rèn)為，盈大地產(chǎn)的股價(jià)回歸到這個(gè)位置，有任何利好都會(huì)抽下筋往上拉漲，例如今年4月29日，盈大地產(chǎn)4月28日耗資57.517萬(wàn)回購(gòu)19.9萬(wàn)股，第二天股價(jià)隨之上漲了14%。

利好將來(lái)可埋伏兌現(xiàn)

據(jù)悉，盈大地產(chǎn)在印尼雅加達(dá)興建中的40層高優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公大樓市場(chǎng)將于2017年封頂，2017年或可部分出租，2018年就可以全面放租。

智通財(cái)經(jīng)了解到，2015年9月29日，盈大地產(chǎn)與印度尼西亞花旗集團(tuán)簽署協(xié)議，花旗集團(tuán)承諾租用新辦公大樓的逾五層樓面。另外，香港蘇富比及FWD也已承諾進(jìn)駐。

2016年1月20日，李澤楷旗下富衛(wèi)保險(xiǎn)與項(xiàng)目公司簽訂關(guān)聯(lián)交易協(xié)議，租用指定樓層，月租金及服務(wù)費(fèi)約為70萬(wàn)元，物業(yè)管理費(fèi)每月每平為50.64元。智通財(cái)經(jīng)認(rèn)為，用這個(gè)關(guān)聯(lián)交易的價(jià)格作為模型預(yù)測(cè)項(xiàng)目收入下限還是有一定參考價(jià)值的，按照40層，總建筑面積151632.9平米來(lái)測(cè)算，匯率穩(wěn)定的情況下，理論一年租金收入4.2億元，如果再加上出租率或其他不可預(yù)期的支出等，算個(gè)70%，收入也有2.94億元，項(xiàng)目總投入4億美元(30.8億港幣)，算下來(lái)租金回報(bào)率約為10%左右。

可以預(yù)見，這棟優(yōu)質(zhì)辦公大樓的2.94億-4.2億元的租金收入，對(duì)于目前盈大地產(chǎn)目前13億不到的市值，即使不分紅，現(xiàn)金凈流入的累積也會(huì)不斷的抬高股價(jià)的底部。·

另外，盈大地產(chǎn)凱悅酒店集團(tuán)的聯(lián)屬公司已就日本二世古之柏悅酒店及住宅項(xiàng)目則計(jì)劃于2017年開建，并將于2019年開業(yè)。目前正加快為該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定案并進(jìn)行發(fā)展。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解，盈大地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債情況也屬穩(wěn)健。2016年6月30日，盈大地產(chǎn)所持有的流動(dòng)資產(chǎn)約為港幣26.32億元，流動(dòng)負(fù)債總額約為港幣6.81億元。預(yù)計(jì)2017年盈大地產(chǎn)將持有更多的現(xiàn)金流。

此外，截至2016年6月30日，印度尼西亞、泰國(guó)及日本的資產(chǎn)分別占盈大地產(chǎn)總資產(chǎn)的47%、8%及10%，剩下35%是港幣資產(chǎn)，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)已經(jīng)很國(guó)際化了。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，雖然印度尼西亞的貨幣風(fēng)險(xiǎn)敞口比較大，但盈大地產(chǎn)在2015年6月25日訂立印度尼西亞盾╱美元貨幣期權(quán)，名義金額為2億美元，權(quán)利金800萬(wàn)美金(6200萬(wàn)港幣)，以應(yīng)對(duì)匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

李家出品也須防風(fēng)險(xiǎn)

智通財(cái)經(jīng)了解到，由于滬港通和深港通都是在近幾年密集開通或即將開通，內(nèi)地投資者對(duì)香港市場(chǎng)的了解有限，特別是港市中的老千股等風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。

9月30日，深交所正式發(fā)布了與深港通相關(guān)的八大業(yè)務(wù)規(guī)則。其中，《風(fēng)險(xiǎn)揭示書必備條款》增加了關(guān)于“老千股”的風(fēng)險(xiǎn)提示。所謂“老千股”，一般具有以下特征：業(yè)績(jī)差、市值小、股價(jià)低；存在頻繁合股、大比例低價(jià)供股或配股的行為；投資者權(quán)益可能被大幅稀釋等。

智通財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，盈大地產(chǎn)往年也存在合股供股的歷史，并且分紅派息的次數(shù)也有限。

智通財(cái)經(jīng)認(rèn)為，鑒于李家雄厚的財(cái)力，不會(huì)像真老千那樣往下炒走合股供股強(qiáng)行不要臉的套路，除了管理層的不分紅和不作為風(fēng)險(xiǎn)，有凈現(xiàn)金這個(gè)安全墊，向下的空間比較有限，因此提供了個(gè)很強(qiáng)的向上彈性(如今年的4月29日走勢(shì))，看目前的節(jié)奏，2017年起現(xiàn)金流開始明顯改善，在沒(méi)有實(shí)際性的大反轉(zhuǎn)前，投資者埋伏點(diǎn)，有利好兌現(xiàn)就撤，也是投資策略之一。

（文/蔡舒平）