彭博：強(qiáng)勁銷售及財(cái)務(wù)控制支撐正榮地產(chǎn)(06158)正面評級

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，彭博近日發(fā)布正榮地產(chǎn)(06158)債券點(diǎn)評報(bào)告，稱正榮的信用狀況受到銷售增長及財(cái)務(wù)控制的支持，考慮到其戰(zhàn)略性的土地儲備布局，未來強(qiáng)勁的銷售勢頭會支持公司的現(xiàn)金流。此外，正榮利用多元化的融資渠道以及控制債務(wù)擴(kuò)張，進(jìn)一步改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。由于現(xiàn)金對短債覆蓋比率持續(xù)改善以及持續(xù)強(qiáng)勁的銷售勢頭，正榮的流動性風(fēng)險(xiǎn)將保持在較低水平。以下為彭博債券點(diǎn)評報(bào)告原文：

1.正榮土儲崛起，財(cái)務(wù)可控

正榮債券將在持續(xù)優(yōu)化的財(cái)務(wù)狀況和債務(wù)結(jié)構(gòu)得到支持。考慮到其戰(zhàn)略性的土地儲備布局，未來強(qiáng)勁的銷售勢頭會支持公司的現(xiàn)金流。鑒于公司專注于二線城市，每平方米土地成本會高些。

2.調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，延長整體債務(wù)年限

在調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)和延長債務(wù)年限后，正榮2019年下半年的現(xiàn)金對短債比有所改善。公司擴(kuò)大其境外融資份額，以取代較為昂貴的借款，例如境內(nèi)信托貸款。另外公司還通過配股等方式控制杠桿。在目前的競爭格局中，公司可能會面臨土地成本上漲的挑戰(zhàn)，但由于公司專注于二線城市，現(xiàn)金流應(yīng)能保持穩(wěn)定。正榮聚焦二線城市是個(gè)不錯(cuò)的策略，而在個(gè)別低線城市的布局也將從戶籍政策放寬中受益。

正榮的信用狀況受到銷售增長及財(cái)務(wù)控制的支持。隨著合同銷售的強(qiáng)勁增長，正榮的信用狀況得以改善。公司凈債務(wù)可控，2019年7月完成的股票配售也降低了凈負(fù)債率和提高了流動性。

3.于長三角和海峽西岸擁有優(yōu)勢的開發(fā)商

正榮在長三角和海峽西岸的一、二線城市中擁有較強(qiáng)優(yōu)勢。另外，正榮在中國中部，西部，環(huán)渤海和珠三角也有業(yè)務(wù)布局。公司于2019新獲取土地的成本占全年合約銷售約四分之一。正榮在2019年的合約銷售總額為人民幣1307億元，完成了全年目標(biāo)。假如售價(jià)不變，而土地成本持續(xù)上升，則公司的EBITDA利潤率或已見頂。公司租金收入保持穩(wěn)定在僅占收入的不到1%。公司目前仍在追求物業(yè)開發(fā)的業(yè)務(wù)增長，因此投資性物業(yè)的投資將較有限。

4.專注于二線城市的多元化土地儲備

正榮在2019年收購約38塊新地塊，建筑面積約450萬平方米，土地金額約310億，權(quán)益土地金額約250億。這些土地大多位于二線城市，例如南京、合肥、武漢、西安、成都、重慶、天津、福州和南昌。 2019年的土地儲備為2600萬平方米，其中超過70%位于一、二線城市，足夠公司未來2.5年的銷售。鑒于二線城市的土地增加，新購?fù)恋孛科椒矫壮杀?450元。公司整體平均土地成本為每平方米人民幣4700元，相對合約銷售價(jià)格每平方米15500元，我們認(rèn)為是相對合理的。位于長三角和海峽西岸的土儲占總土儲的三分之二。而近期放松的戶口政策也會支持公司在三線城市的業(yè)務(wù)發(fā)展。

5.強(qiáng)勁銷售及股份配售支持正面評級

正榮強(qiáng)勁的合約銷售和配股都支持了其更正面評級趨勢。因其穩(wěn)定增長的合約銷售及可控的債務(wù)，標(biāo)普在去年4月把公司的展望上調(diào)至了“正面”。此外，正榮大大減少了對信托貸款和短期債務(wù)的依賴。如果正榮的債務(wù)對EBITDA比率在2019年能降至5.5倍以下，我們預(yù)期標(biāo)普將上調(diào)公司的評級。正榮在發(fā)行永續(xù)資本證券后陸續(xù)延長其債務(wù)年期。憑借公司強(qiáng)勁的銷售和收入增長，償還債務(wù)、股票配售以及內(nèi)部產(chǎn)生現(xiàn)金流量之后，穆迪及惠譽(yù)分別于2019年4月及9月上調(diào)了正榮的評級。在境內(nèi)，正榮被中誠信予以AAA評級。

流動性方面，更好的現(xiàn)金對短期債務(wù)覆蓋比率，正榮流動性風(fēng)險(xiǎn)仍然較低。

由于現(xiàn)金對短債覆蓋比率持續(xù)改善以及持續(xù)強(qiáng)勁的銷售勢頭，正榮的流動性風(fēng)險(xiǎn)將保持在較低水平。公司于2019年下半年持續(xù)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步降低了再融資風(fēng)險(xiǎn)，并減少了對昂貴的境內(nèi)融資的依賴。經(jīng)過債務(wù)和股權(quán)融資后，公司短債中的美元債也在下降。

6.多元化融資改善債務(wù)結(jié)構(gòu)

正榮利用多元化的融資渠道以及控制債務(wù)擴(kuò)張，進(jìn)一步改善債務(wù)結(jié)構(gòu)。在2019年下半年，正榮通過發(fā)行境外優(yōu)先票據(jù)及配股優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低凈負(fù)債并延長了債務(wù)到期年限。同時(shí)，公司減少了對短期債務(wù)和信托貸款的依賴?，F(xiàn)金對短債覆蓋比率提高至約1.7倍，信托貸款占總債比例下降至約20%。

正榮在2019年下半年期間募集了約人民幣49億元的債務(wù)和港幣12億元的股本，以融資境內(nèi)于2019年11月到期的7.5%永續(xù)債，及2020年1月到期的8.6%的2億美元債券。另外，正榮于2020年1季度發(fā)行了4.25年期的2.9億美元債券用于再融資。

7.提前贖回債券解決了主要融資需求

正榮有人民幣7億元8%點(diǎn)心債和4億美元10.5%美元債將于今年到期。另外，正榮已于2019年底提前贖回了原于2020年1月到期的2億美元8.6%債券。而公司的美元債額度在近期已用盡，目前正在申請7.5億美元債額度以應(yīng)對今年6月到期的10.5%債券及2021年1月到期的12.5%債券。另外，公司還在籌備一筆2-3億美元的銀團(tuán)貸款。