房企密集發(fā)行美元債,中間風(fēng)險(xiǎn)幾何?

作者: 智通編選 2020-01-20 09:03:43
繼中國(guó)恒大(03333)1月16日發(fā)行兩項(xiàng)合計(jì)20億美元的優(yōu)先票據(jù)之后,本月房企美元債融資總額已近95億美元。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“財(cái)經(jīng)涂鴉”。

據(jù)公司情報(bào)專(zhuān)家《財(cái)經(jīng)涂鴉》消息,繼中國(guó)恒大(03333)1月16日發(fā)行兩項(xiàng)合計(jì)20億美元的優(yōu)先票據(jù)之后,本月房企美元債融資總額已近95億美元。同2019年全年海外融資總額的752億美元相比,半月時(shí)間已超過(guò)去年十分之一的量。

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內(nèi)地房企如此頻繁發(fā)行美元債,不免讓人擔(dān)憂(yōu)其中的風(fēng)險(xiǎn)。惠譽(yù)評(píng)級(jí)關(guān)于《2020年信用前景展望:中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)》或帶給我們一些啟發(fā)。

在惠譽(yù)看來(lái),當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在以下特征:基本需求仍然強(qiáng)勁、土地儲(chǔ)備補(bǔ)充放緩、流動(dòng)性展望喜憂(yōu)參半、杠桿率保持穩(wěn)定。

其一,購(gòu)買(mǎi)力由首次購(gòu)房需求和改善型購(gòu)房需求推動(dòng)。一些城市的戶(hù)口登記制度改革刺激了購(gòu)房需求,尤其是靠近省會(huì)和位于重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)中心的三線城市。由于因城施策的實(shí)施,一線城市的需求受到抑制,但政策相對(duì)寬松的二線城市和強(qiáng)勁的三線城市購(gòu)房行為更為活躍。

其二,融資政策未放松使得房企拿地速度放緩。規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)商將減少拿地活動(dòng)并實(shí)施更審慎的控制,開(kāi)發(fā)商正在尋求提高銷(xiāo)售周轉(zhuǎn)率并縮短土地儲(chǔ)備年限。隨著流動(dòng)性充裕的開(kāi)發(fā)商從流動(dòng)性吃緊的開(kāi)發(fā)商手中收購(gòu)項(xiàng)目,行業(yè)將持續(xù)整合。而為節(jié)省購(gòu)地成本,一些開(kāi)發(fā)商也將更依靠傳統(tǒng)市場(chǎng)投標(biāo)以外的渠道,如并購(gòu)和城市更新項(xiàng)目等。

其三,“B+”及以上評(píng)級(jí)的開(kāi)發(fā)商不會(huì)出現(xiàn)重大流動(dòng)性問(wèn)題,而規(guī)模較小的開(kāi)發(fā)商將因融資縮緊及現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的支出需求流動(dòng)性吃緊。在此情境之下,小型開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇提高周轉(zhuǎn)率或?qū)F(xiàn)有項(xiàng)目出售給規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)商來(lái)維持流動(dòng)性,這將加速行業(yè)整合。因發(fā)改委在2019年7月宣布所有新增境外債券的發(fā)行收益只能用于下一年到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)的再融資,擁有成熟境外融資渠道的較大規(guī)模房企將會(huì)更加注重改善其債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。

其四,規(guī)模較大的房企因放緩增長(zhǎng)策略杠桿率有望保持穩(wěn)定或下降。擁有更優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備和適宜的產(chǎn)品組合是支持和維持較低杠桿率的關(guān)鍵因素。

如是,惠譽(yù)認(rèn)為,2020年房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)大概率持平,增長(zhǎng)幅度在-5%至5%之間。而房?jī)r(jià)將介于穩(wěn)定至溫和下降之間,加速周轉(zhuǎn)的房企平均售價(jià)將保持穩(wěn)定,一些專(zhuān)注于銷(xiāo)售高端物業(yè)的房企的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)將拉低平均售價(jià)。

綜合上述因素,惠譽(yù)給予2020年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)展望為穩(wěn)定,評(píng)級(jí)展望也為穩(wěn)定。

惠譽(yù)表示,該行業(yè)的長(zhǎng)期趨勢(shì)將放緩,政府對(duì)房企的政策將在避免經(jīng)濟(jì)“硬著陸”和房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之間建立平衡;而房企的流動(dòng)性和促成現(xiàn)金回款的能力將成為2020年重要的信用因素。

(編輯:郭璇)

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