長(zhǎng)租公寓真的是門(mén)好生意嗎？

本文轉(zhuǎn)自微信公號(hào)“異觀財(cái)經(jīng)”作者：炫夜白雪

自2013年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓被各路資本追捧，2017年進(jìn)入高潮階段，野蠻生長(zhǎng)、瘋狂擴(kuò)張之下也隱藏了巨大的隱患，終于在2018年、2019年引發(fā)長(zhǎng)租公寓持續(xù)“爆雷”。行業(yè)出清，企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰現(xiàn)象加劇，那些留下來(lái)長(zhǎng)租公寓日子似乎也好過(guò)不到哪里，持續(xù)虧損，盈利無(wú)期，繼青客公寓“流血上市”之后，美東時(shí)間2020年1月17日上午，蛋殼公寓正式在紐交所掛牌，代碼為DNK.US，開(kāi)盤(pán)價(jià)13.50美元，與發(fā)行價(jià)持平，市值近25億美元。

一家依靠燒錢(qián)搶房源，連年虧損的企業(yè)，資本市場(chǎng)似乎并不買(mǎi)賬。哪些人在租住?有市場(chǎng)研究報(bào)告預(yù)測(cè)，未來(lái)十年房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模增量空間將達(dá)3萬(wàn)億元。蛋殼公寓認(rèn)為，伴隨著持續(xù)的城市化、高房?jī)r(jià)以及一二線城市年輕人消費(fèi)習(xí)慣和生活方式的轉(zhuǎn)變，中國(guó)租賃市場(chǎng)潛力巨大，同時(shí)政策利好也為行業(yè)帶來(lái)東風(fēng)。

那么，哪些人群是在租住長(zhǎng)租公寓呢?異觀財(cái)經(jīng)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓的用戶主要有剛畢業(yè)，到一二線城市尋找工作機(jī)會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生;以及那些有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中青年，因無(wú)法承受高房?jī)r(jià)而未購(gòu)房的群體，是長(zhǎng)租公園的主要用戶群。成千上萬(wàn)的年輕人懷著熱情和夢(mèng)想，涌進(jìn)大城市想要一展抱負(fù)，然而，實(shí)現(xiàn)抱負(fù)之前，首先要讓自己有個(gè)棲身之所，“租房”便成為涌入大城市的年輕人面臨的第一個(gè)的問(wèn)題。在消費(fèi)升級(jí)的次級(jí)刺激下，租購(gòu)并舉等政策的影響下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不斷升溫，在資本的推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓這種商業(yè)模式在中國(guó)得以普及，被越來(lái)越多的年輕人接受和選擇。

在過(guò)去十年中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直以穩(wěn)定的速度增長(zhǎng)。中國(guó)人的年人均收入也得到增加。有報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的年人均可支配收入從2014年的人民幣20,167元增加到2018年的人民幣28,228元，在此期間的復(fù)合年增長(zhǎng)率為8.8%，預(yù)計(jì)到2024年將達(dá)到人民幣43,747.0元，實(shí)現(xiàn)復(fù)合年增長(zhǎng)率從2018年到2024年為7.6%。隨著可支配收入的增長(zhǎng)，在消費(fèi)升級(jí)的刺激下，年輕人對(duì)生活品質(zhì)的要求也越來(lái)越高，因此在租房的費(fèi)用支出上，有一定的承受度。

由于全國(guó)范圍內(nèi)較高的購(gòu)房?jī)r(jià)格以及與中國(guó)城市化進(jìn)程相匹配的租賃住房需求的推動(dòng)，中國(guó)長(zhǎng)期公寓租金的每位租戶每月租金支出一直在增加從2014年的人民幣345.1元增至2018年的人民幣523.9元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為11.0%，超過(guò)同期人均可支配收入的增長(zhǎng)。 截至2014年12月31日，中國(guó)有2.093億長(zhǎng)期租戶，截至2018年12月31日增至2.405億，復(fù)合年增長(zhǎng)率為3.5%。預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將繼續(xù)下去，截至2024年12月31日，中國(guó)的長(zhǎng)期租賃租戶數(shù)量將達(dá)到2.870億，從2018年到2024年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為3.0%。

長(zhǎng)租公寓靠什么競(jìng)爭(zhēng)?

當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)模式主要是從房主處獲得房源后，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)進(jìn)行裝修和配置家具，然后將房子轉(zhuǎn)租給租客，長(zhǎng)租公寓按月支付租金給房主，然后按季度或者年度向租戶收取房租。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理。本質(zhì)上來(lái)講，長(zhǎng)租公寓是將市面上存量房源進(jìn)行整體出租，通過(guò)品牌化運(yùn)營(yíng)，向年輕人販賣(mài)更有品質(zhì)的生活方式。通常情況下，決定“租房”的關(guān)鍵要素主要有地理位置和房租價(jià)格。租戶為了節(jié)省上下班通勤時(shí)間，一般會(huì)選擇地鐵站、公交站等交通便利的房源，以及房租是否在自己收入可分配的范圍之內(nèi)。因此不難看出，房源擴(kuò)張和房源地理位置選擇是長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)的主要決定因素。

蛋殼公寓招股書(shū)披露，截至2019年9月30日，蛋殼公寓已在中國(guó)13個(gè)城市運(yùn)營(yíng)。過(guò)去四年，蛋殼公寓數(shù)量從2015年底的2434個(gè)增長(zhǎng)至2019年9月的約40.7萬(wàn)個(gè)，增長(zhǎng)166倍，其中北上深的公寓數(shù)量占比超過(guò)一半。房源擴(kuò)張首先需要考慮收房的成本，這決定了為未來(lái)長(zhǎng)租公寓對(duì)外的出租價(jià)格以及收益空間。前幾年，長(zhǎng)租公寓企業(yè)采取“高收低租”的競(jìng)爭(zhēng)方式，用高于市場(chǎng)行情的價(jià)格從房主處收房以搶占市場(chǎng)份額，之后再以低于市場(chǎng)行情的價(jià)格出租給租戶，這也壓縮長(zhǎng)租公寓企業(yè)的盈利空間。

收房的租賃成本是長(zhǎng)租公寓最主要的硬性成本。蛋殼公寓招股書(shū)顯示，2017年租賃成本為5.12億元，占到了成本結(jié)構(gòu)77.9%，2018年租賃成本上漲至21.72億元，在成本結(jié)構(gòu)中的占比為81.2%，2019年前三季度兩組數(shù)據(jù)分別增長(zhǎng)到了44.5億元和89%。長(zhǎng)租公寓是從房主處獲得房源后，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)進(jìn)行裝修和配置家具。裝修和家具的支出成為長(zhǎng)租公寓的另外兩項(xiàng)硬性成本，對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)現(xiàn)金流提出較高的要求。蛋殼公寓招股書(shū)顯示，2017年開(kāi)業(yè)前費(fèi)用6212萬(wàn)元，占到了成本結(jié)構(gòu)的9.5%，2018年開(kāi)業(yè)前費(fèi)用為2.70億元，占到了成本結(jié)構(gòu)的10.1%。隨著運(yùn)營(yíng)房源數(shù)量的增加，裝修和房屋配置成本也將對(duì)公司運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重要影響，一旦現(xiàn)金流吃緊，將會(huì)影響到公司發(fā)展的可持續(xù)性。截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物(包含現(xiàn)金、存款及受限資金)為23億元。除了收房和定價(jià)之外，服務(wù)品質(zhì)和效率也是影響長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要因素。

長(zhǎng)租公寓為租戶提供統(tǒng)一的保潔、家電維修、寬帶上網(wǎng)等服務(wù)，這些服務(wù)品質(zhì)高低，問(wèn)題反饋解決效率都會(huì)直接影響到租戶的居住體驗(yàn)和感受，這也會(huì)對(duì)用戶租戶的入住率。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月30日，蛋殼公寓的入住率為77.9%，而截至2019年9月30日，蛋殼的入住率為86.9%，下降了9%。

長(zhǎng)租公寓是門(mén)好生意嗎?

3萬(wàn)億元的市場(chǎng)確實(shí)誘人，長(zhǎng)租公寓企業(yè)持續(xù)虧損也是事實(shí)。蛋殼公寓招股書(shū)顯示，2017年和2018年的凈虧損分別為2.72億和13.70億元，2019年前三季度虧損25.16億元，較2018年同期增加了210%。成本過(guò)高是虧損的直接原因。蛋殼公寓招股書(shū)顯示，其2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，總成本占收入比重分別為141.7%、151.8%和151.3%，其中租賃成本、利息支出、折舊攤銷和銷售費(fèi)用成為大頭。

(數(shù)據(jù)來(lái)源：招股書(shū))

長(zhǎng)租公寓收入主要依靠房租和服務(wù)費(fèi)。租房市場(chǎng)整體下滑，增加了長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)難度。近日，有媒體報(bào)道稱，長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了降低成本、提高收益，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)在想辦法兩頭“吃”，以便壓低房東的房租，一般上漲合租租客的租金。為提高收入，長(zhǎng)租公寓普遍采用“N+1”模式，就是在原有房型的基礎(chǔ)上，在公共區(qū)域增加隔斷房，讓每套房出租的房屋數(shù)增加，即使每個(gè)房間的租金有所降低，但收到的租金總額是卻是增加的。目前，北京等地已經(jīng)要求“出租房屋不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租”，拆掉隔斷墻就意味著減少可出租的房間數(shù)量，這勢(shì)必會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓的營(yíng)收和財(cái)務(wù)狀況造成影響，如果未來(lái)其他地方城市也跟進(jìn)，那么長(zhǎng)租公寓的這一盈利模式將受到沉重打擊。

“租金貸”和預(yù)收租戶的房租，在長(zhǎng)租公寓企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張中起到關(guān)鍵作用。蛋殼公寓招股書(shū)顯示，公司與租戶簽訂合同時(shí)，會(huì)通過(guò)更低的月租金鼓勵(lì)其使用“租金貸”作為付款方式。租戶在支付首月房租后，向合作銀行申請(qǐng)一筆金額為11個(gè)月房租之和的貸款，申請(qǐng)成功后，銀行將貸款一次性打給蛋殼公寓，租戶每月向銀行償還貸款，蛋殼公寓則定期向房東支付租金。這樣，蛋殼公寓就可以提前收到尚未支付給房主那部分房租，進(jìn)而緩解企業(yè)的資金壓力，有更多的資金用戶與擴(kuò)展房源。蛋殼公寓在招股書(shū)信息顯示，2017年、2018年和2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓上使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和 67.9%，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)處于比較高的水平。在長(zhǎng)租公寓野蠻增長(zhǎng)的幾年中，“租房貸”(或稱“租賃分期貸款”)扮演了重要角色，同時(shí)伴隨著亂象叢生。例如，部分平臺(tái)通過(guò)差異化的優(yōu)惠支付條件，誘導(dǎo)租客采用分期方式支付房租，但對(duì)于分期付款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)則沒(méi)有提前告知消費(fèi)者。部分平臺(tái)甚至存在隱瞞分期服務(wù)現(xiàn)象，消費(fèi)者在不知情的情況下辦理了租房貸款。

這也是此前長(zhǎng)租公寓因資金鏈斷裂，無(wú)法向房東交付房租，導(dǎo)致一些尚處于租房合同期內(nèi)的租戶，被迫遭遇房東強(qiáng)制清退，還因租賃合同綁定貸款而面臨個(gè)人征信受到影響，而不愿征信受影響的部分租戶，被迫償還貸款。亂象叢生推動(dòng)了監(jiān)管政策出臺(tái)。2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國(guó)家網(wǎng)信辦等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，明確提出各地方指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶;住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。租金和押金的透明化，以及30%的租金貸紅線要求，砍斷了長(zhǎng)租公寓很大一部分的收入來(lái)源，無(wú)疑將進(jìn)一步加重長(zhǎng)租公寓的資金壓力。受監(jiān)管政策影響，長(zhǎng)租公寓目前的商業(yè)模式是否還可以持續(xù)?能否找到新的融資渠道?何時(shí)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，一切都是未知數(shù)。