擴(kuò)張從快到慢，高負(fù)債牽扯著青客(QK.US)的心

雖以“品牌公寓第一股”的頭銜成功在納斯達(dá)克上市，但青客(QK.US)的日子卻并不“滋潤(rùn)”。

智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，上市后的第七個(gè)交易日時(shí)，青客的股價(jià)便跌破17美元的發(fā)行價(jià)。且至2019年12月13日時(shí)，其股價(jià)最低跌至9.8美元，較發(fā)行價(jià)跌超42%，可見市場(chǎng)對(duì)于青客的“冷眼”。

不過(guò)，在股價(jià)疲軟之際，青客發(fā)布了上市后的第一份業(yè)績(jī)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，青客在2019財(cái)年第四季度(截至9月30日止)的收入為3.36億元，同比增長(zhǎng)13.1%;且凈虧損縮窄29%至1.25億元，經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為-3140萬(wàn)元，同比縮窄46.9%。

但這樣一份收入增長(zhǎng)，虧損大幅縮窄的業(yè)績(jī)并未對(duì)青客股價(jià)有明顯提振，在業(yè)績(jī)發(fā)布后的5個(gè)交易日內(nèi)，其股價(jià)漲幅未超2%，這與青客目前面臨的一系列經(jīng)營(yíng)難題有很大關(guān)系。

而透過(guò)該份業(yè)績(jī)，便能清晰看到青客所面臨的問(wèn)題。

快速擴(kuò)張后的“踩剎車”

事實(shí)上，從招股書中便能發(fā)現(xiàn)青客過(guò)去兩年發(fā)展策略的不同。據(jù)相關(guān)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)顯示，2018財(cái)年時(shí)，青客擴(kuò)張迅猛，其簽約公寓數(shù)量為29129，同比增長(zhǎng)99.3%，該等公寓提供了96529個(gè)租賃單位，同比增長(zhǎng)99.4%。與此同時(shí)，可出租(包括已出租和未出租)的單位數(shù)量83948，同比增長(zhǎng)89.9%。

得益于規(guī)模的快速擴(kuò)張，每個(gè)出租單位的平均裝修費(fèi)用同比下降1.43%，且青客的平均入住率提升2.6個(gè)百分點(diǎn)至91.6%。

但至2019財(cái)年前三季度時(shí)，青客的擴(kuò)張明顯踩“剎車”。簽約公寓數(shù)量同比增速大幅下滑至16.42%，與此同時(shí)，可用公寓數(shù)量、已簽約租賃單位數(shù)量以及可出租單位數(shù)量均明顯放緩，正在裝修的出租單位數(shù)量則大幅下滑91.4%至767。

由于2018財(cái)年時(shí)正在裝修的出租單位數(shù)量同比增長(zhǎng)僅2倍，為快速消化房源，青客在2019財(cái)年前三季度對(duì)租金進(jìn)行了一定下調(diào)，但平均入住率仍下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

至2019財(cái)年第四季度時(shí)，青客擴(kuò)張速度放緩的特征則更為明顯，已簽約租賃單位為99656，同比增長(zhǎng)僅3.24%，環(huán)比增長(zhǎng)僅2.08%。同時(shí)，可用租賃單位的環(huán)比增速僅0.46%，即第四季度時(shí)新增的可用租賃單位僅443個(gè)。

由于可用租賃單位增速的大幅放緩，青客的平均入住率在2019財(cái)年第四季度明顯提升，同比增3.2%，較前三季度時(shí)也提升2.8%。值得注意的是，青客的預(yù)付租金折扣前利差不斷降低，從2017財(cái)年至2019財(cái)年第四季度，下降幅度超10個(gè)百分點(diǎn)。這主要是因?yàn)榍嗫偷闹饾u向租金較低的邊遠(yuǎn)地區(qū)擴(kuò)張以及為獲得較高的入住率而調(diào)低了部分租金。青客在2019財(cái)年第四季度時(shí)的租金利差已與行業(yè)平均水平相近。

擴(kuò)張放緩背后的秘密

青客擴(kuò)張放緩的背后，是多重因素的聯(lián)合制約，最核心的原因便是高速發(fā)展后的高負(fù)債難以支撐青客的持續(xù)擴(kuò)張。智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，2019財(cái)年時(shí)，青客的總資產(chǎn)約為18億人民幣，總負(fù)債為26.1億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)145%。高負(fù)債也是青客“搶跑”上市的核心原因。

而品牌公寓的盈利難題則造成了長(zhǎng)租公寓提供商擴(kuò)張?jiān)娇焯潛p越多的窘境。眾所周知，長(zhǎng)租公寓是典型的重資產(chǎn)生意，租賃房間和裝修都要花費(fèi)大量資金，毛利率極低。以青客為例，2017、2018、2019財(cái)年，青客運(yùn)營(yíng)成本占總收入的比例分別為104.8%、100.9%、105.75%，對(duì)應(yīng)同期的毛利率分別為-4.8%、-0.9%、-5.75%。

值得注意的是，長(zhǎng)租公寓提供商毛利率較低還與自身租房成本過(guò)高有一定關(guān)系。在長(zhǎng)租公寓提供商向一二線城市擴(kuò)張之時(shí)，為通過(guò)較好地段的公寓獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力，各大長(zhǎng)租公寓紛紛在市場(chǎng)中搶奪核心地段資源，這導(dǎo)致房源的成本變相提升，形成了“高出低進(jìn)”(即長(zhǎng)租公寓提供商從租戶收取的資金遠(yuǎn)低于支付給房東的租房成本)的現(xiàn)狀，進(jìn)一步加大了長(zhǎng)租公寓的盈利難度。

據(jù)市場(chǎng)消息稱，青客也有“高出低進(jìn)”類型的房源，且涉及房源高達(dá)5000多套，包括上海、北京等一線城市，青客還曾單方面要求該類型房源的房東進(jìn)行解約或降低房租價(jià)格。

虧損大幅收窄難贏市場(chǎng)歡心

當(dāng)然，青客擴(kuò)張放緩的策略對(duì)解決當(dāng)前難題取到了一定的緩解作用，虧損的大幅收窄便是成果的體現(xiàn)。

智通財(cái)經(jīng)APP發(fā)現(xiàn)，2019財(cái)年時(shí)，青客收入增速?gòu)?0%下降至38.65%，凈虧損縮窄0.3%至4.98億元，經(jīng)調(diào)整的EBITDA則縮窄19%至-1.79億。

從2019財(cái)年的各季度表現(xiàn)來(lái)看，又以第四財(cái)季最為明顯。在收入增長(zhǎng)13%的情況下，青客凈虧損縮窄近30%，經(jīng)調(diào)整的EBITDA縮窄46.9%。這主要得益于青客營(yíng)銷開支以及減值損失的大幅下降，使得期內(nèi)總運(yùn)營(yíng)成本和費(fèi)用接近零增長(zhǎng)。

不過(guò)，雖然青客在2019財(cái)年及時(shí)改變了發(fā)展策略，但其資產(chǎn)負(fù)債率仍提升1.3個(gè)百分點(diǎn)至145.1%。即使其成功登陸納斯達(dá)克并募集了4800萬(wàn)美元，但這只能對(duì)短期的資金流動(dòng)有所緩解，高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)并未能解決。

隨著青客的上市，說(shuō)明長(zhǎng)租公寓的發(fā)展已進(jìn)入了新的階段，為打造競(jìng)爭(zhēng)壁壘而快速擴(kuò)張的粗放模式已一去不復(fù)返，如何降低杠桿，有效把握風(fēng)險(xiǎn)成為了長(zhǎng)租公寓新的關(guān)注點(diǎn)。青客也不得不放緩擴(kuò)張速度以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。但在高投入、高負(fù)債、難盈利的業(yè)務(wù)模式下，即使第四季度虧損大幅收窄，市場(chǎng)似乎也并未認(rèn)可。