中金：時代中國控股(01233)城市項目轉(zhuǎn)化好于預(yù)期，維持“跑贏行業(yè)”評級

本文源自“中金公司”。

2019 年盈利同比增長 25%或更高 

中金公司預(yù)計時代中國控股(01233)2019 年核心凈利潤同比增長 24.7%至 52 億元，派息率30%，對應(yīng)當(dāng)前估值收益率為6.0%。

城市更新項目轉(zhuǎn)化速度快于預(yù)期。該行估計時代中國控股 2019 年 轉(zhuǎn)化了 6-8 個城市更新項目(新增土地儲備 200-250 萬平方米)， 且產(chǎn)生了約 9 億元的一級土地開發(fā)利潤。此外，公司進(jìn)一步開拓 舊改市場(如進(jìn)入深圳和東莞)，于新市場獲取了 9 個項目。整體 來看該行預(yù)計 2019 年土地儲備增加約 650 萬平方米(對應(yīng)可售資源約 1,000 億元)，且土地成本有吸引力(約占銷售均價的 30%)。

財務(wù)狀況穩(wěn)健。2019年銷售回款率從 2018 年的 70%提升至 80-85%，全年新獲土地總成本約為銷售回款的 45%。該行預(yù)計2019 年底凈負(fù)債率為 70-75%(2019 年上半年底為 70.8%)。

關(guān)注要點 

銷售料延續(xù)穩(wěn)健勢頭。2019年銷售額同比增長 29%至 780 億元。 該行認(rèn)為 2019 年穩(wěn)健的土地儲備補(bǔ)充有望推動 2020 年可售資源 達(dá)到 1,500-1,600 億元，銷售收入增速預(yù)計達(dá)到 20-25%。

盈利加速釋放。該行預(yù)計2019年和2020年盈利分別同比增長 25% 和 27%至 52 億元和 67 億元。該行認(rèn)為積極的項目交付與穩(wěn)定的 利潤率(28-29%) 為盈利增長奠定堅實基礎(chǔ)，且一級土地開發(fā)可作出額外貢獻(xiàn)(該行預(yù)計 2020 年一級土地開發(fā)利潤同比增長 20% 以上)。

2020 年平均融資成本有望下降至 7%以下。該行預(yù)計 2019 年底的 融資成本將和2019年上半年底基本持平(7.4-7.7%)。 2020 年隨 著部分高收益率債券再融資，整體融資成本有望下降至 7%以下。

估值與建議 

該行保持盈利預(yù)測不變。維持“跑贏行業(yè)”評級及目標(biāo)價 19.2 港元， 對應(yīng) 2019 年和 2020 年市盈率 6.3 倍和 5.1 倍，相對于 NAV 折讓 45%，目前股價具有 26%上行空間。目前估值對應(yīng) 2019 年和 2020 年市盈率 5 倍和 4 倍，相對于 NAV 折讓 56%。

風(fēng)險 

2019 年盈利低于該行預(yù)期。

(編輯：宇碩)