2019樓市政策大盤點(diǎn)：從優(yōu)化走向平衡

本文轉(zhuǎn)自微信公號(hào)“中指研究院”

2019年政策總結(jié)

2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的政策環(huán)境仍然偏緊：中央聚焦房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段;地方因城、因區(qū)、因勢(shì)施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

01 調(diào)控政策整體偏緊，金融抑制、因城施策貫穿全年

? 中央長(zhǎng)期堅(jiān)持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段

2019年，1月份，在防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專題研討班上中央提出要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案。

3月份，兩會(huì)政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)要落實(shí)城市主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。兩會(huì)前后，各省市陸續(xù)表態(tài)要穩(wěn)妥實(shí)施“一城一策”方案，“一城一策”逐步成為更多地方政府落實(shí)主體責(zé)任的主要方式。一季度整體政策基調(diào)相對(duì)寬松，市場(chǎng)預(yù)期向好。

4月份，中央政治局會(huì)議重申堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，會(huì)議對(duì)“房住不炒”的再次強(qiáng)調(diào)對(duì)向好的市場(chǎng)預(yù)期起到了“收”的作用。

7月份，中央政治局會(huì)議在重申堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位的同時(shí)，提出要落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。此次政治局會(huì)議確定了三季度的政策趨嚴(yán)的基調(diào)，三季度市場(chǎng)整體調(diào)整預(yù)期進(jìn)一步強(qiáng)化。

10月份，十九屆四中全會(huì)在論述中國(guó)特色社會(huì)主義制度、國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化時(shí)明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

12月份，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)重申堅(jiān)持房住不炒，強(qiáng)調(diào)全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制。同月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)2020年要著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展(上次會(huì)議的提法是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展)，并明確指出將長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。同時(shí)韓正在住建部召開座談會(huì)也再提不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。年末中央三次重要的表態(tài)奠定了2020年房住不炒的主基調(diào)。綜合來看，2019年在宏觀經(jīng)濟(jì)整體承壓、國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜多變的背景下中央堅(jiān)持住房居住屬性的定力仍然較強(qiáng)。

圖：2019年中央歷次大會(huì)政策基調(diào)

資料來源：中指研究院綜合整理

? 各部門緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢(shì)

2019年全年，中央層面針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控明確表態(tài)或出臺(tái)相關(guān)政策的次數(shù)在57次左右(2017年為9次，2018年為33次)，較前兩年有所增加。而從政策出臺(tái)的部門來看，央行達(dá)到18次，銀保監(jiān)會(huì)在9次左右，兩大金融部門政策出臺(tái)或表態(tài)的次數(shù)占比接近總數(shù)的五成。這表明，2019年的中國(guó)房地產(chǎn)金融政策完全符合年初定下的“整體總方針不變”的政策基調(diào)，金融政策收緊是全年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的核心。

具體來看，一二季度，住建部適時(shí)預(yù)警地方房?jī)r(jià)波動(dòng)、央行加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理、銀保監(jiān)會(huì)及國(guó)家發(fā)改委分別對(duì)資金流向和企業(yè)發(fā)債用途進(jìn)行了監(jiān)管，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。三季度以來，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，宏觀逆周期調(diào)節(jié)背景下整體資金環(huán)境有所寬松。

然而，在貨幣政策保持流動(dòng)性合理充裕、財(cái)政政策持續(xù)發(fā)力的同時(shí)相關(guān)部門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管并未弱化，涉房信貸仍保持收緊狀態(tài)，充分體現(xiàn)了“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的政策基調(diào)。特別是在數(shù)次降準(zhǔn)、房貸利率掛鉤LPR改革、地方專項(xiàng)債資金使用用途上更加強(qiáng)調(diào)金融監(jiān)管、用途管控、預(yù)期引導(dǎo)，從而確保資金流向、房貸利率變化符合調(diào)控方向。

圖：2019年相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的表態(tài)

圖：宏觀資金面與涉房信貸的階段性關(guān)系

資料來源：中指研究院綜合整理

? 地方因城、因區(qū)、因勢(shì)施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定

2016-2019年：累計(jì)超過128個(gè)地級(jí)以上城市(出臺(tái)約550項(xiàng))和73個(gè)縣市(出臺(tái)約73項(xiàng))出臺(tái)緊縮政策。2016、2017、2018、2019年各地緊縮性政策數(shù)量分別出臺(tái)74項(xiàng)、245項(xiàng)、185項(xiàng)、116項(xiàng)，從月均政策出臺(tái)數(shù)量看整體以下降為主。

單2019年政策調(diào)控變化來看，一季度地方政策適度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，但整體以“穩(wěn)”為主。與一季度相比，二季度、三季度政策明顯趨緊，緊縮程度自4月以來明顯加強(qiáng)，政策數(shù)量前低后高、前穩(wěn)后嚴(yán)。

二季度全國(guó)部分城市利率上浮水平止降回升、公積金貸款政策有所收緊，西安、蘇州分別升級(jí)了限購(gòu)、限售政策，合肥、蘇州、東莞等地由于地市升溫也及時(shí)收緊土拍政策。

三季度各地政策整體收緊的同時(shí)，上海、長(zhǎng)沙、武漢、貴陽、東莞、株洲、徐州、揚(yáng)州、嘉興、任丘等地也適時(shí)優(yōu)化公積金信貸政策及限購(gòu)政策以更好滿足部分自住群體的購(gòu)房需求。

四季度與二、三季度相比，政策強(qiáng)度有所減弱，部分定向優(yōu)化政策延續(xù)三季度末趨勢(shì)，粵港澳大灣區(qū)、深圳、廣州(廣州南沙、廣州黃埔、廣州花都)、佛山、天津、南京六合、南京溧水、成都高新南區(qū)、三亞、徐州、揚(yáng)州、清遠(yuǎn)等地適時(shí)針對(duì)特定居民優(yōu)化購(gòu)房政策、信貸政策、稅收政策支持合理自住需求。整體來看，2019年地方房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然偏緊，但各城市間、城市內(nèi)部各板塊之間的政策分化更加明顯，地方因城、因區(qū)、因勢(shì)綜合施策保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

圖：2016-2019地方出臺(tái)調(diào)控政策數(shù)量分布(收緊)

圖：2016-2019出臺(tái)限購(gòu)及限售政策城市分布

表：2019年部分政策收緊的城市

表：2019年部分城市政策微調(diào)保障自住群體購(gòu)房需求

資料來源：中指研究院綜合整理

02 供應(yīng)端政策持續(xù)發(fā)力，基礎(chǔ)制度更趨完善

? 繼續(xù)強(qiáng)化住房保障體系建設(shè)

第一，住房制度成為國(guó)家制度建設(shè)框架內(nèi)容。十九屆四中全會(huì)在論述中國(guó)特色社會(huì)主義制度、國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化時(shí)明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這是中央繼2017年十九大提出該說法后的再次重申，新形勢(shì)下的住房制度將是國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要表現(xiàn)。

第二，加快推動(dòng)住房保障立法。年初，兩會(huì)政府工作報(bào)告提出要改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系。年末，住建部明確將推動(dòng)住房保障立法，目的在于明確國(guó)家層面住房保障頂層設(shè)計(jì)和基本制度框架，為規(guī)范保障房準(zhǔn)入使用和退出提供法律依據(jù)。由此可見，住房市場(chǎng)兩大體系中的保障體系將在未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過程中發(fā)揮重要的平衡作用。

第三，繼續(xù)因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。2019年，是共有產(chǎn)權(quán)住房在供給上取得重大突破的一年，共有產(chǎn)權(quán)住房已成為部分大中城市地方政府解決夾心層住房問題的重要途徑，特別是以北京為代表的共有產(chǎn)權(quán)住房集中供應(yīng)區(qū)將對(duì)市場(chǎng)的剛性需求形成明顯的“引流”。住建部也再次強(qiáng)調(diào)要總結(jié)北京、上海共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)人口流入量大、房?jī)r(jià)較高的大中城市，結(jié)合本地實(shí)際發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

第四，保障住房租賃房源供給。截至2019年，針對(duì)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)在土地供應(yīng)、房源轉(zhuǎn)化、財(cái)稅激勵(lì)、融資保障等方面逐步形成了體系化的支持機(jī)制。財(cái)稅激勵(lì)方面，財(cái)政部、住建部?jī)刹块T公示了2019年中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單，通過財(cái)稅激勵(lì)能夠更好地推動(dòng)各主體向市場(chǎng)供應(yīng)租賃房源。房源轉(zhuǎn)化方面，自國(guó)務(wù)院于2016年出臺(tái)“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，水電氣執(zhí)行民用價(jià)格”的相關(guān)規(guī)定后，可“商改租”的城市名單進(jìn)一步擴(kuò)圍，南寧、廣州、柳州等地在2019年也出臺(tái)允許符合條件的商業(yè)用房改建租賃住房的相關(guān)規(guī)定。

表：中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍城市名單

表：部分已出臺(tái)允許商辦改住房租賃政策的省市

資料來源：中指研究院綜合整理

? 允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市

2019年以來，中央“一號(hào)文件”、兩會(huì)政府工作報(bào)告均指出將全面推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。最重大的突破在于修改后的土地管理法刪除了原土地管理法第四十三條“任何單位和個(gè)人建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”的規(guī)定。這意味著我國(guó)正式從全國(guó)層面打通了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。此外，《中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見稿)》已將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的建筑物及其附著物納入征稅范圍。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)的稅收機(jī)制進(jìn)一步健全，龐大的集體土地資源將在符合規(guī)定的條件下進(jìn)一步有序釋放。

表：土地管理法部分修改內(nèi)容

圖：農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市影響

資料來源：中指研究院綜合整理

? 調(diào)節(jié)土地一級(jí)市場(chǎng)供地節(jié)奏，提高土地二級(jí)市場(chǎng)再配置效率

土地一級(jí)市場(chǎng)方面，自然資源部已于年初印發(fā)通知要求各地加快批而未供土地處置。4月份又要求各地2019年要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期調(diào)節(jié)宅地供應(yīng)節(jié)奏(庫(kù)存消化周期6個(gè)月以下要顯著增加并加快供地、12~6個(gè)月要增加供地、18~12個(gè)月要維持供地持平水平、36~18個(gè)月要適當(dāng)減少供地、36個(gè)月以上應(yīng)停止供地)。土地二級(jí)市場(chǎng)方面，經(jīng)過兩年的試點(diǎn)實(shí)踐，2019年國(guó)務(wù)院在原國(guó)土資源部印發(fā)的《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)方案》的基礎(chǔ)上，正式發(fā)布《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》。意見提出要建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)一、二級(jí)土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。此外，11月我國(guó)土地增值稅法征求意見稿擬將轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的適用稅率由11%調(diào)整為9%。整體來看，通過搭建全國(guó)性的土地信息平臺(tái)和交易平臺(tái)，以及確實(shí)降低過程稅賦有利于實(shí)現(xiàn)土地二級(jí)市場(chǎng)供需雙方的更高效匹配，進(jìn)一步盤活建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)存量土地，使土地資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)轉(zhuǎn)移，加快房源上市節(jié)奏。

03 提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，打造更加堅(jiān)實(shí)的城市基本面

2019年，我國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、戶籍制度改革、人才引進(jìn)、老舊小區(qū)改造、交通強(qiáng)國(guó)等方面的政策陸續(xù)發(fā)布并實(shí)施，未來的房地產(chǎn)行業(yè)將具備更高質(zhì)量的城市基本面。

? 推進(jìn)優(yōu)勢(shì)區(qū)域、優(yōu)勢(shì)城市特色化發(fā)展

區(qū)域?qū)用?，中央?jīng)濟(jì)工作會(huì)強(qiáng)調(diào)要加快落實(shí)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，完善區(qū)域政策和空間布局，發(fā)揮各地比較優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建全國(guó)高質(zhì)量發(fā)展的新動(dòng)力源。年初國(guó)家發(fā)改委已就培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈出臺(tái)指導(dǎo)意見，指出城市群已成為中國(guó)新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)，是支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)合作的重要平臺(tái)。各城市群加速出臺(tái)規(guī)劃、實(shí)施方案，《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》 、《關(guān)于貫徹落實(shí)<粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要>的實(shí)施意見》、《廣東省推進(jìn)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃(2018-2020年)》、《河北雄安新區(qū)總體規(guī)劃(2018-2035年)》、《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》陸續(xù)印發(fā)。長(zhǎng)三角一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略并召開協(xié)調(diào)會(huì)，城市名單進(jìn)一步擴(kuò)圍。中國(guó)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)新增上海臨港新片區(qū)，并在山東、江蘇、廣西、河北、云南、黑龍江六省設(shè)立自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。截至目前，中國(guó)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)已增至18個(gè)。此外，湖北、江西、北京、上海、武漢、長(zhǎng)沙、青島、嘉興等省市鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃已于2019年陸續(xù)發(fā)布，城鄉(xiāng)協(xié)同發(fā)展加速推進(jìn)。

重點(diǎn)城市發(fā)展方面，國(guó)務(wù)院支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，明確提出到本世紀(jì)中葉將深圳建設(shè)成為競(jìng)爭(zhēng)力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標(biāo)桿城市。在我國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，國(guó)家更加注重從頂層設(shè)計(jì)層面打造區(qū)域、城市發(fā)展樣板，發(fā)揮示范集群效應(yīng)。

總體來看，結(jié)合習(xí)近平總書記近期在《求是》發(fā)表的文章《推動(dòng)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)高質(zhì)量發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局》的基調(diào)，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件好的地區(qū)要承載更多產(chǎn)業(yè)和人口，中心城市和城市群等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力進(jìn)一步增強(qiáng)，但北京、上海等特大城市仍然要根據(jù)資源條件和功能定位合理管控人口規(guī)模。

? 逐步放開落戶，人口遷移進(jìn)入新一輪活躍期

2019年，具有全國(guó)統(tǒng)籌、頂層設(shè)計(jì)性質(zhì)的落戶方案正式出臺(tái)，政策放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶限制。一是將重點(diǎn)推進(jìn)已經(jīng)在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的落戶，二是全面放開省會(huì)及以下城市對(duì)高校畢業(yè)生、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國(guó)人員的落戶限制?；谥醒胝邔?dǎo)向，海南、山西、石家莊、蘭州、重慶、鄭州、西安、常州、宿州、洛陽等省市基本全面取消或放寬落戶限制。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，2020年是檢驗(yàn)我國(guó)“三個(gè)1億人”戰(zhàn)略成效的關(guān)鍵年份，各省、各市的戶籍制度改革將繼續(xù)大力度推進(jìn)，落戶放開、放寬逐漸成為常態(tài)，各城市間的人口遷移進(jìn)一步活躍。

圖：中央數(shù)次發(fā)文推動(dòng)戶籍制度改革

圖：以戶籍制度和公共服務(wù)牽引區(qū)域流動(dòng)

資料來源：中辦、國(guó)辦《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)力和人才社會(huì)性流動(dòng)體制機(jī)制改革的意見》

? 招才引智，提高城市人力資源存量

近年來，我國(guó)多數(shù)城市均已出臺(tái)不同力度的人才引進(jìn)政策，截至目前已有超過100個(gè)城市發(fā)布人才政策。2019年，地方又迎來新一輪人才政策密集出臺(tái)期。目前，人才引進(jìn)已成為城市發(fā)展的新常態(tài)。部分城市通過人才引進(jìn)，將進(jìn)一步提升人力資源總量、優(yōu)化人才梯次結(jié)構(gòu)，城市綜合實(shí)力將明顯增強(qiáng)。但值得注意的是，經(jīng)過近三年多輪、多城人才政策的實(shí)施，政策效應(yīng)已開始逐步減弱，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看城市對(duì)人才的吸引力仍將回歸產(chǎn)業(yè)實(shí)力等城市基本面。

? 加大力度建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)

2019年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《交通強(qiáng)國(guó)建設(shè)綱要》，提出到2035年要基本形成“全國(guó)123出行交通圈”(都市區(qū)1小時(shí)通勤、城市群2小時(shí)通達(dá)、全國(guó)主要城市3小時(shí)覆蓋)。從未來的趨勢(shì)來看，交通建設(shè)將是我國(guó)城市群、都市圈實(shí)現(xiàn)更加緊密聯(lián)結(jié)、高效發(fā)展的重要依托。以都市圈發(fā)展趨勢(shì)為例，未來國(guó)家新型城鎮(zhèn)建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)就是要推動(dòng)超大特大城市產(chǎn)業(yè)和人口向一小時(shí)交通圈地區(qū)擴(kuò)散，而要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)及人口擴(kuò)散的前提就是要形成有利于降低發(fā)展成本的交通基礎(chǔ)設(shè)施載體。

? 加強(qiáng)存量住房改造提升，推動(dòng)老舊小區(qū)改造

2019年全國(guó)棚改計(jì)劃新開工289萬套，1~11月，已開工315萬套，占年度目標(biāo)任務(wù)的109%，完成投資1.16萬億元，相關(guān)指標(biāo)與2018年度相差較大，2020年棚改或?qū)⑦M(jìn)入收尾階段。與此同時(shí)，政策針對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造開始發(fā)力。三季度，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。隨后財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)專項(xiàng)資金管理辦法首次將老舊小區(qū)改造納入支持范圍。從數(shù)據(jù)上看，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造量大、范圍廣，根據(jù)官方的數(shù)據(jù)，截至2019年5月底，全國(guó)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約17萬個(gè)，涉及居民上億人，將拉動(dòng)萬億元級(jí)投資需求，需要社會(huì)資本的積極參與。值得注意的是，與棚改不同的是，老舊小區(qū)改造涉及到的拆除重建類相對(duì)有限，綜合整治類、微改造等城市更新業(yè)務(wù)將會(huì)有較大發(fā)展空間。

表：2019年公布老舊小區(qū)改造計(jì)劃部分地區(qū)

資料來源：中指研究院綜合整理

總體來看，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)保持以穩(wěn)為主正是基于2019年保持樓市調(diào)控定力、各地因城施策取得的積極效果。一方面，房地產(chǎn)金融抑制政策貫穿全年，這為部分城市實(shí)施定向微調(diào)、保障合理住房需求提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另一方面，相較于2018年，隨著各地市場(chǎng)形勢(shì)的分化，2019年因城施策進(jìn)一步深化，這在一定程度上保障了市場(chǎng)的整體穩(wěn)定。

2020年政策展望

展望2020年，房地產(chǎn)調(diào)控將注重多方面的平衡：

第一，張弛有度確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)較好的平衡。未來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行面臨的政策環(huán)境仍十分復(fù)雜。貨幣政策仍需要保持流動(dòng)性合理充裕、財(cái)政政策也需要有更加積極的發(fā)力。然而，房地產(chǎn)行業(yè)是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)貨幣、財(cái)政等金融政策又十分敏感。因此，在繼續(xù)強(qiáng)化貨幣、財(cái)政政策逆周期調(diào)節(jié)的過程中，房地產(chǎn)金融相關(guān)政策也將更加注重預(yù)調(diào)微調(diào)保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定之間的平衡，綜合運(yùn)用多種工具對(duì)房地產(chǎn)融資進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。

第二，因城、因區(qū)、因時(shí)施策，實(shí)現(xiàn)保障自住群體購(gòu)房需求與抑制非理性需求的平衡。一方面，在市場(chǎng)整體進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行階段后，仍然需要保障部分群體合理的首套自住購(gòu)房需求，同時(shí)降低購(gòu)房壓力。另一方面，此輪房地產(chǎn)政策城市間松緊度差異較大，部分城市隨著供需關(guān)系的改變?nèi)匀淮嬖谑袌?chǎng)過熱的可能，部分城市的調(diào)控仍將緊盯市場(chǎng)變化并適度進(jìn)行政策升級(jí)。

第三，住房、土地等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)從中長(zhǎng)期引導(dǎo)供需平衡。十九屆四中全會(huì)在論述中國(guó)特色社會(huì)主義制度、國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化時(shí)明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這表明，新形勢(shì)下的住房制度以及相配套的土地制度建設(shè)將是國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要表現(xiàn)。因此，2020年的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)仍將聚焦供給端的制度性改革，進(jìn)一步改善住房供給結(jié)構(gòu)，激活城鄉(xiāng)土地資源?；谝陨系娜笃胶?，中央將長(zhǎng)期堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。同時(shí)各地繼續(xù)深化“因城施策”的基本原則適度保持政策優(yōu)化的靈活性。未來，無論是行業(yè)的管理者還是從業(yè)者都需要用更加全局的視角、更加平穩(wěn)的預(yù)期來看待市場(chǎng)的發(fā)展。