2019年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜：行業(yè)增速放緩，梯隊分化加劇

本文來自微信公眾號”克而瑞地產研究“。

導讀

1、百強業(yè)績增長6.5%，顯著低于過去兩年;

2、TOP30集中度35.7%，創(chuàng)歷年新高;

3、去化壓力大，TOP100權益門檻下跌8%;

4、千億房企34家，較去年增加4家。

榜單改版說明

今年是克而瑞編制中國房地產企業(yè)銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200;再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團連同合營及聯(lián)營公司所有項目計入業(yè)績的統(tǒng)計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項目拓展的能力。

操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統(tǒng)計中。

權益榜是以企業(yè)股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權占比計入相應企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實力與投資能力。(注：權益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關聯(lián)方權益、員工跟投部分)

鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

榜單解讀

2019年，TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至12月末絕大部分規(guī)模房企均已達成年度業(yè)績目標，但整體超額完成率不及2016年和2017年?？傮w來看，目前行業(yè)保持長期平穩(wěn)發(fā)展的市場環(huán)境已趨于明朗，預計2020年企業(yè)整體規(guī)模增長將繼續(xù)維持穩(wěn)中有升，百強房企內部的分化格局也會得到延續(xù)。各梯隊房企在銷售金額門檻進一步提升、競爭加劇的同時，TOP30將成為規(guī)模發(fā)展的重要分水嶺。

01整體業(yè)績：行業(yè)增速放緩顯著，二、四季度表現(xiàn)更佳

2019年，在中央“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的明確目標定調下，市場調控趨于常態(tài)化，信貸層面逐漸收緊，房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展。截至12月末，TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年顯著放緩，百強房企規(guī)模增長“失速”。

從全年業(yè)績走勢來看，百強房企今年第二季度、第四季度的整體銷售業(yè)績表現(xiàn)更佳，權益銷售金額規(guī)模較去年同期分別同比增長7.5%和11.7%。其中，一二季度特別是3、4月的“小陽春”行情調增了市場熱度，單月同比增速較年初顯著回升。而下半年之后，企業(yè)加大供貨力度，業(yè)績同比增速也呈回升勢態(tài)。特別是9月以來適逢年底供貨高峰，企業(yè)業(yè)績在推貨、營銷力度雙雙加碼的推動下企穩(wěn)回升。

但綜合而言，市場真實情況并不如企業(yè)業(yè)績增速反映的那么樂觀。目前市場去化壓力猶存，企業(yè)整體的去化率水平仍處于相對低位。從房企全年的推貨及去化情況來看，2019年規(guī)模房企整體在售項目平均單盤產能較2018年下滑，業(yè)績增長主要靠項目在售項目的數(shù)量提升。

02集中度：梯隊分化格局加劇，TOP30成規(guī)模發(fā)展分水嶺

截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。分梯隊來看，行業(yè)整體規(guī)模增速放緩的同時，百強內部各梯隊房企分化格局加劇。

其中，龍頭房企在自身提質控速戰(zhàn)略下規(guī)模增速放緩，集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯隊規(guī)模企業(yè)集中度上升，梯隊競爭加劇，TOP21-30梯隊房企集中度則基本持平。整體來看，TOP30梯隊房企受益規(guī)?；⑷珖季忠约跋鄬Τ墒斓膬炔抗芸貦C制，未來更具行業(yè)競爭力、行業(yè)集中度也有繼續(xù)提升的空間。而隨著房地產市場資源加速向優(yōu)勢企業(yè)聚集，TOP30房企已成為房企規(guī)模發(fā)展的分水嶺。

值得注意的是，2019年TOP30之后各梯隊房企的集中度較2018年出現(xiàn)了降低的趨勢。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯隊集中度下降，在競爭格局進一步加劇的同時梯隊內部名次變動也將更趨頻繁。

03上榜門檻：TOP100房企權益金額門檻下降，千億房企擴容放緩

2019年，TOP50各梯隊房企權益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權益金額門檻達到1703.5億元，同比增幅達5.8%。TOP20和TOP30房企的權益金額門檻分別為1110億元和825.2億元，門檻增幅分別為12%和3.6%。TOP50房企競爭格局加劇，權益金額門檻較去年同期提升7.6%至517.1億元。截止12月末，各梯隊房企中TOP100的權益金額門檻由去年的204億元降低至187.8億元，而TOP200房企的門檻則繼續(xù)保持在60億元左右。

另外，截至2019年末全口徑千億房企數(shù)量相比去年同期僅增加4家至34家，500-1000億規(guī)模的房企數(shù)量達33家。相比前兩年的高增量，2019年在行業(yè)規(guī)模增速趨緩的背景下，新增千億房企數(shù)明顯下降、規(guī)模房企擴容放緩。

04企業(yè)表現(xiàn)：龍頭房企穩(wěn)定增長，恒大權益榜穩(wěn)居第一

截至2019年末，四家龍頭房企全口徑銷售額均已突破5500億元，但增速相較2018年同期明顯放緩。TOP4房企中，恒大在九月、十月通過降價促銷，去化效果明顯，特別是10月份創(chuàng)下單月903億元業(yè)績。截至年末累計實現(xiàn)全口徑銷售金額6080億元，超額完成全年6000億元的年度目標，權益銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)榜首。

融創(chuàng)則憑借其收并購優(yōu)勢、充裕的可售貨量以及優(yōu)質的產品品質，首次突破5000億規(guī)模，9-11月連續(xù)三個月單月銷售均保持在600億元以上。2019年累計實現(xiàn)全口徑銷售金額5556.3億元，同比增長超20%，突破全年5500億元的銷售目標。值得注意的是，在TOP4房企之外，保利也緊隨其后，今年全年的全口徑業(yè)績規(guī)模超4700億元。

05目標完成率：絕大多數(shù)房企，如期達成年度目標

從2019年企業(yè)目標完成情況來看，絕大部分在年內設定了業(yè)績目標的房企，均已達成年度業(yè)績目標。其中，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等9家房企業(yè)績表現(xiàn)較佳，早在11月就已提前完成全年目標。而截至12月末，世茂、陽光城、金科、中梁、中駿、建業(yè)等8家房企的目標完成率均在115%之上。

但總體來看，近年來調控持續(xù)、市場整體去化率不及預期，房企的目標完成率呈逐年降低的態(tài)勢。相比2016年、2017年近8成房企目標完成率超110%，2019年該區(qū)間的房企數(shù)量明顯降低。今年僅半數(shù)房企的目標完成率集中在100%-110%之間。我們認為，在房企整體目標增速放緩，平均目標增長率由2018年的41%回落至20%的背景下，雖然2019年絕大多數(shù)房企都達成了全年業(yè)績目標，但整體表現(xiàn)不及2016、2017年。

06增長質量：合作增加、權益下降，企業(yè)高質量增長應受到更大關注

從權益榜數(shù)據(jù)可以看出，近年來行業(yè)整體項目合作情況增多，TOP100房企銷售金額權益比從2016年的85%逐年下降至目前的75%左右。一方面，在目前地價高企、房企資金趨緊、拿地難度和開發(fā)風險不斷加大的行業(yè)背景下，房企間的合作開發(fā)已成為常態(tài)。另一方面，當前市場背景下，更多的小規(guī)模企業(yè)選擇通過合作開發(fā)擴充全口徑業(yè)績規(guī)模，整體的權益比例相應降低。

但我們認為，在近年政策調控持續(xù)、企業(yè)規(guī)模增長放緩、龍頭房企提質控速、追求高質量增長的行業(yè)發(fā)展趨勢下，房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時代已經過去?；诋斍绊椖亢献鞯脑龆啵N售操盤口徑和權益口徑更能反映企業(yè)自身的營銷、運營及投資能力，應受到更多的關注。如碧桂園、華潤、陽光城、富力、佳兆業(yè)等企業(yè)都選擇對權益口徑業(yè)績進行披露，也表現(xiàn)了其管理層在企業(yè)規(guī)模發(fā)展的同時，對業(yè)績高質量增長給予了更大的關注。

07展望：2020年企業(yè)發(fā)展展望

展望2020年，中央“房住不炒，穩(wěn)字當頭”的政策主基調不會改變，中央也將嚴控金融風險，穩(wěn)定仍是下一階段房地產政策調控的重中之重。企業(yè)層面，雖然目前市場整體去化承壓，但行業(yè)保持長期平穩(wěn)發(fā)展的環(huán)境已趨于明朗。預計未來規(guī)模房企整體的規(guī)模增長將進入平穩(wěn)期。而在市場調整期下，房企融資環(huán)境將繼續(xù)低位運行，企業(yè)投資也將保持維持謹慎。此外，隨著住宅產品回歸居住本質，未來也會有更多的房企從產品端發(fā)力，通過產品體系標準化、產品精細化、智能化的建設，提升自身產品競爭力。

市場：控金融防風險、穩(wěn)定是主基調

從行業(yè)政策走向來看，2020年中央“房住不炒，穩(wěn)字當頭”的主基調不會改變，穩(wěn)定仍是下一階段房地產調控政策的重中之重。一方面，房地產行業(yè)是現(xiàn)階段去杠桿最重要的領域，中央將控金融防風險，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。貨幣政策將松緊適度，避免大水漫灌，但結構性寬松可期。同時，在LPR利率中樞下移的作用下，房貸利率也將穩(wěn)中有降。另一方面，地方調控將保持“外松內緊”，人才新政繼續(xù)發(fā)力，“四限”調控局部放松，但整體政策環(huán)境將持續(xù)偏緊?；诖?，2020年整體的成交規(guī)模有望與今年持平或小幅微增，不同能級城市行情也將相對獨立，一線城市樓市有望小幅升溫，二線整體維穩(wěn)，城市間分化還將持續(xù)，而回調壓力主要集中在前期需求透支嚴重，基本面缺乏支撐的大多數(shù)三四線城市。另一方面，房地產開發(fā)投資額將保持穩(wěn)中微降的趨勢，施工、竣工加速將為其提供穩(wěn)固支撐。新開工面積累計增速將逐步回落，受資金面趨緊和基數(shù)較低的影響，土地購置面積增速或將持續(xù)回升，但增幅相對有限。

業(yè)績：規(guī)模增長趨于平穩(wěn)，企業(yè)高質量發(fā)展是關鍵

雖然2019年市場整體去化存壓，但目前行業(yè)保持長期平穩(wěn)發(fā)展的市場環(huán)境已趨于明朗，預計2020年企業(yè)整體的規(guī)模增長將進入平穩(wěn)期，整體維持穩(wěn)中有升。百強內部各梯隊房企競爭加劇的同時，分化格局也將得到延續(xù)。在這樣的行業(yè)背景和競爭格局下，房企戰(zhàn)略應以謹慎求穩(wěn)為主。對于房企而言，防范風險、更好地適應市場調整是第一要務。

目前，房企一味追求全口徑銷售規(guī)模的時代已經過去，企業(yè)的發(fā)展重點已逐步由“增量”轉向“提質”。在房企整體目標增速趨緩的同時，行業(yè)也將對業(yè)績高質量增長將給予更大關注。而在市場去化承壓的背景下，企業(yè)銷售規(guī)模的增長不能簡單依賴于供貨量的加大，未來激烈的行業(yè)競爭將對房企自身的組織管控及運營提出更高的要求。城市布局、品牌效應、項目品質和產品力打造都將是房企未來核心競爭力的重要組成。

投資：企業(yè)現(xiàn)金為王，新增投資延續(xù)謹慎態(tài)度

2020年，房企投資仍將保持謹慎態(tài)度，分化、聚焦、審慎是主旋律。首先，在政策外松內緊、融資不斷收緊的大背景下，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金壓力陡增。預計企業(yè)投資態(tài)度將延續(xù)近兩年的保守態(tài)勢，拿地回歸理性。其次，隨著土地市場降溫、可比地價有回落之勢，不同城市土地市場或將出現(xiàn)分化，部分“底線未降、預期下行”的城市在地方財政壓力下，出讓條件可能出現(xiàn)讓步。整體而言，2020年整體的投資節(jié)奏會呈現(xiàn)“前松后緊”的局面，若年前獲得的地塊能夠在年內上市，對于高周轉的企業(yè)而言仍有吸引力。

城市選擇上，收縮、聚焦、區(qū)域深耕將是房企未來布局的主要戰(zhàn)略方向，2020年應重點關注一二線城市以及行情反彈的省會城市。而在三四線城市的選擇上，應避免全覆蓋和過度下沉，警惕前期地價非理性上漲的和人口流失嚴重的三四線，重點關注城市圈紅利之下有產業(yè)支撐的三四線，例如長三角一體化和粵港澳大灣區(qū)內的衛(wèi)星城市。從輪動角度而言，這些環(huán)核心周邊三四線城市經過一波調整之后，在城市群、城市圈紅利的推動下，未來發(fā)展前景依然巨大。

融資：融資環(huán)境低位運行，企業(yè)自身造血能力是關鍵

2019年一季度之后，房企的融資環(huán)境基本處于底部運行，窗口期過后房企的融資難度顯著加大，預計短期內房企融資會持續(xù)保持在低位。從融資成本來看，2019年絕大多數(shù)企業(yè)的融資成本都在上升，主要是因為境內外的融資成本、尤其是境外發(fā)債成本持續(xù)走高。且受到境內融資限制持續(xù)增加的影響，企業(yè)境外融資占比也持續(xù)加大。預計未來房企融資成本將繼續(xù)保持在較高水平。

融資渠道上，信托貸款、銀行貸款、公司債、海外債等傳統(tǒng)的融資渠道受到的限制越來越多。而資產證券化產品的融資規(guī)模雖有上漲，但對整體的房企融資疏解來說仍然有限。另一方面，雖然2019年上市熱度延續(xù)，新上市房企數(shù)量繼續(xù)保持在高位。但對于房企來說，上市并不意味著水到渠成。從長期發(fā)展的角度，如何提升企業(yè)回款能力、優(yōu)化自身財務結構，實現(xiàn)高質量發(fā)展，獲取資本市場認可，決定了房企上市的最終效益。

產品：住宅回歸居住本質，產品紅利時代來臨

當下，多數(shù)規(guī)模房企完成全國化布局后開始深耕，房企產品戰(zhàn)拉開帷幕。而隨著住宅產品開始回歸居住本質，更多的房企會從產品端發(fā)力，通過打造產品溢價謀求利潤的增加。我們認為，未來房企的產品發(fā)展將有以下幾大趨勢：

首先，越來越多的房企會著重產品體系標準化建設，推動地產數(shù)字化應用。在強化協(xié)同機制的同時，進一步提升工作效率，為數(shù)據(jù)驅動決策科學化、生產一體化賦能。其次，客戶需求變化加快住宅戶型空間創(chuàng)新，未來住宅產品定制化和精細化將成趨勢。未來，多樣化改善需求的不斷釋放會倒逼房企加速產品戶型空間創(chuàng)新和精細化發(fā)展。第三，在美好生活的追求下，購房者對居住體驗的衡量將逐步由戶型本身延伸到住宅社區(qū)空間的建設和運營。住宅社區(qū)空間建設和運營也將成為未來房企項目主打賣點之一。最后，隨著年輕購房群體的不斷增加，智能化接受度和認可度也將顯著提升?？萍贾Γ悄芗揖雍椭腔凵鐓^(qū)將更多地應用在項目中，產品智能化浪潮將持續(xù)。

多元化：戰(zhàn)略性收斂聚焦，以地產業(yè)務為軸心延伸

近年來，眾多規(guī)模房企已經通過戰(zhàn)略調整，收縮多元化業(yè)務、聚焦主業(yè)發(fā)展。未來，企業(yè)多元化戰(zhàn)略整體將更趨謹慎。一方面，部分房企多元業(yè)務難以摸索出適合的盈利模式，投入產出效率不及預期從而拖累企業(yè)整體發(fā)展，及時剝離是房企戰(zhàn)略性收縮下的合理選擇。另一方面，房企在多元業(yè)務發(fā)展的不斷摸索與試錯過程中，將更加注重挖掘強項業(yè)務潛力，實現(xiàn)資源的有效分配，側重點加強、發(fā)揮出強項優(yōu)勢。企業(yè)多元化業(yè)務也仍將圍繞地產生態(tài)業(yè)務展開，發(fā)展方向更為明確，與地產主業(yè)的協(xié)同性也將更為緊密。

（編輯：郭璇）