正榮地產(chǎn)(06158)：2019年內(nèi)獲13家機(jī)構(gòu)覆蓋

數(shù)據(jù)顯示，2019年正榮地產(chǎn)(06158)先后獲得包括境內(nèi)外13家知名投行機(jī)構(gòu)出具點(diǎn)評(píng)研報(bào)，機(jī)構(gòu)給出的平均目標(biāo)價(jià)為6.60港元，最高目標(biāo)價(jià)8.37元。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)促規(guī)模凈利雙增長(zhǎng)

2019年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)始終在下行壓力中前行，行業(yè)向具有規(guī)模的頭部房企靠攏，在受到政策調(diào)控和銷售放緩雙重壓力之下，擁有優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備便成為房企能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

正榮地產(chǎn)在2019年頻頻出手，拿地城市均為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景較好、住房需求保持強(qiáng)勁、商品房均價(jià)仍然處于很健康合理水平的強(qiáng)二線城市。華泰國(guó)際認(rèn)為，正榮已做好了保持在“千億銷售俱樂(lè)部”的準(zhǔn)備，這要?dú)w功于其將土地儲(chǔ)備集中在1、2線城市(截止2019年6月底占其總建筑面積的71%)。德意志銀行指出，低成本的一、二線城市土儲(chǔ)將加強(qiáng)正榮地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，令其成為該等城市市場(chǎng)復(fù)蘇的主要得益者。

今年以來(lái)，正榮地產(chǎn)始終秉承穩(wěn)健投資原則，密切關(guān)注土地價(jià)格及政策變化，今年拿到的土地均圍繞六大區(qū)域核心都市圈深耕，多次拿地恰逢當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)回暖周期和政策利好。土地儲(chǔ)備規(guī)模在2019年良性穩(wěn)步上升。大華繼顯指出，公司的抗周期土地收購(gòu)策略降低了核心城市的土地購(gòu)買成本。即使在整體下滑的銷售環(huán)境下，正榮仍能保持超過(guò)25%的毛利率。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健融資多元化

在進(jìn)入“新三年”高質(zhì)量發(fā)展期，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化成為正榮地產(chǎn)在新戰(zhàn)略中的重要規(guī)劃之一。正榮地產(chǎn)2019年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率維持了下降趨勢(shì)，由2018年底的74%下降為70.8%，低于TOP20房企80%的平均值。尤為不易的是，在行業(yè)融資收緊的背景下，加權(quán)融資利率也有所下降，截至2019年6月30日，正榮的加權(quán)融資利率從2018年年底的7.8%下降至7.6%。

海通國(guó)際指出，正榮地產(chǎn)成本控制能力乃同業(yè)最佳之一，其2018年全年銷售及行政開(kāi)支只占合約銷售額的16%。東吳證券表示，正榮地產(chǎn)的管理費(fèi)用率、銷售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)費(fèi)用率明顯下降，未來(lái)有望進(jìn)一步下降。2017和2018年，公司銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用之和占合約銷售金額的比例已經(jīng)從4%以上下降到2%以下。摩根大通認(rèn)為，有效的財(cái)務(wù)管理促使正榮地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯提升。

值得關(guān)注的是，正榮地產(chǎn)今年先后獲得國(guó)內(nèi)外包括中誠(chéng)信、標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)等信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)評(píng)級(jí)，4月穆迪將正榮地產(chǎn)集團(tuán)的主體評(píng)級(jí)由B2上調(diào)至B1，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。標(biāo)普也將正榮地產(chǎn)集團(tuán)的評(píng)級(jí)展望上調(diào)至正面，確信評(píng)級(jí)為B。而在境內(nèi)評(píng)價(jià)方面，中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司給予公司AAA主體信用評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望屬穩(wěn)定。9月國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的惠譽(yù)將正榮地產(chǎn)的主體評(píng)級(jí)上調(diào)至B+。

市值增長(zhǎng)具備彈性空間

目前，投行機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為正榮地產(chǎn)的市值被市場(chǎng)嚴(yán)重低估，基于其強(qiáng)勁的銷售增長(zhǎng)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善，未來(lái)升值空間大。

數(shù)據(jù)顯示，今年13家給予正榮點(diǎn)評(píng)研報(bào)的機(jī)構(gòu)給予公司平均目標(biāo)價(jià)為6.60港元。德意志銀行給予正榮地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)每股6.76港元，較現(xiàn)價(jià)有潛在31%上升空間。海通國(guó)際基于分類加總估值法估算其資產(chǎn)總值為760億人民幣，目標(biāo)價(jià)7.5港元。建銀國(guó)際預(yù)期正榮地產(chǎn)2018-2021年的核心利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)45%，重申“買入”評(píng)級(jí)，將其目標(biāo)價(jià)由每股5.47港元上調(diào)至每股6.5港元。同樣重申“買入”評(píng)級(jí)的還有巴黎銀行，將正榮地產(chǎn)目標(biāo)價(jià)上調(diào)至每股6.43港元。12月3日華泰金融在研報(bào)中給予正榮地產(chǎn)“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)上調(diào)24.5%至6.1港元。

東吳證券表示，正榮地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了新的階段，全國(guó)性布局基本完成，費(fèi)用管控能力持續(xù)提升，獲取項(xiàng)目時(shí)有更強(qiáng)的自主權(quán)，因此盈利能力持續(xù)得到提升。西南證券指出，正榮地產(chǎn)繼2018年躋身地產(chǎn)界千億營(yíng)收陣營(yíng)之后，定位為“改善大師”，專注中高端改善型客戶開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)，隨著未來(lái)市場(chǎng)改善型住宅需求的釋放，銷售有望有質(zhì)有量穩(wěn)定增長(zhǎng)。

今年13家出具點(diǎn)評(píng)研報(bào)的機(jī)構(gòu)均給予正榮地產(chǎn)買入或增持的評(píng)級(jí)，對(duì)公司前景表示看好。根據(jù)正榮地產(chǎn)12月份披露的2019年11月未經(jīng)審核經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)在今年前11個(gè)月已完成累計(jì)合約銷售金額約人民幣1165.33億元，距離全年1300億目標(biāo)僅一步之遙。在進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展期的正榮地產(chǎn)，目前全國(guó)性布局已基本完成，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，獲取項(xiàng)目時(shí)有更強(qiáng)的自主權(quán)，因此在2020年正榮地產(chǎn)盈利能力有望持續(xù)提升。