2019年內房板塊：洗牌繼續(xù)，頭部房企淡定，中型房企快跑

2019年是本輪房地產調控收緊的第三年，在“住房不炒”的基調下，智通財經APP觀察到，行業(yè)增速似乎再進一步放緩。

“調控”和“破產”

眾所周知，中國房地產行業(yè)的周期性明顯隨政策而動。今年以來，政策環(huán)境依然整體偏緊。據統(tǒng)計，中央層面針對房地產市場調控明確表態(tài)或出臺相關政策的次數在48次左右，相比2017年的9次，2018年33次，今年的次數有所增加。

但與前幾輪調控相比，本輪調控的一大不同之處在于“因城施策、分類調控”，因此各城市間、城市內部各板塊之間的政策分化較為明顯。各地出臺緊縮性政策的數量較前兩年有所減少。

從融資環(huán)境來看，全年融資政策先松后緊，5月之后，銀行信貸、信托融資等融資渠道不斷收緊，房企融資壓力加大，中小房企兌付問題頻發(fā)，很多房企甚至不惜密集發(fā)行票面成本較高的海外債。

由于房地產調控持續(xù)，融資環(huán)境收緊，行業(yè)集中度不斷提升，破產潮再次成為今年房地產行業(yè)的關鍵詞。

據業(yè)內機構統(tǒng)計數據顯示，今年以來，截至11月底，房地產企業(yè)破產數量已經超過450家，超過2018年全年的破產數量。破產的企業(yè)主要以三四線城市的中小型房企為主，一些曾經規(guī)模較大的企業(yè)也出現在今年的破產名單上，如銀億股份、新光集團等。

不過有市場人士認為，這個破產房企數量并不足為奇。在房地產市場火爆的時候，例如2009年、2015年，每年也會近300家左右房企倒閉，2014年房企倒閉達到2000多家。據統(tǒng)計，我國有近10萬家房地產企業(yè)，即便450家破產，占比也不足0.5%。

調控往往伴隨著行業(yè)的洗牌與整合，隨著房地產去產能的深化，行業(yè)集中度會繼續(xù)上升，實力較差，抵御風險能力較弱的房企被淘汰很正常。中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆曾表示，今后十幾年，中國房地產開發(fā)企業(yè)數量會減少三分之二以上。

房企拿地、銷售出現分化

整體來看，2019年代表企業(yè)銷售業(yè)績保持增長，但增速有所放緩。新房價格方面表現平穩(wěn)，十大城市新房價格環(huán)比漲幅持續(xù)震蕩在低位區(qū)間。其中一線城市累計漲幅在低位水平略有回升，二、三四線代表城市累計漲幅較去年同期均收窄。與此同時，一線城市成交面積同比顯著增長，三線代表城市成交面積則明顯下降。

土地市場方面，今年前11個月，全國300個城市共推出各類用地20.7億平方米，同比由2018年同期的增長24.3%轉為下降1.4%。下半年，隨著融資收緊，全國土地市場流拍水平上升，但仍低于2018年下半年的流拍水平。截止2019年11月底，全國300城土地市場成交建筑面積23億平方米，較2018年同期下降了3.7%。

在資金面趨緊的背景下，代表房企拿地熱情下降，成交地塊多以低溢價成交為主。不過各房企實際拿地卻出現了分化，有的企業(yè)戰(zhàn)略收縮，有的企業(yè)則逆勢擴張。

智通財經APP觀察到，部分龍頭房企投資相對更為保守，拿地面積在收縮。今年1-11月，碧桂園(02007)、保利發(fā)展、中海地產、華潤置地(01109)等房企拿地金額雖然同比有所上升，但拿地面積均同比下降兩位數。

今年7月，富力地產(02777)表示原則上下半年暫停拿地。中指研究院數據顯示，1-11月，富力地產拿地金額172億元，同比僅增1.18%;拿地面積633萬平米，同比下降15.26%。究其原因，該公司剛踏入千億陣營，但卻因為杠桿過高，加上融資渠道收緊，資金壓力大而被迫暫停擴張。

融創(chuàng)(01918)和萬科(02202)則是今年拿地較為激進的頭部房企，前11個月，融創(chuàng)拿地金額和拿地面積分別同比上升179.94%、37.9%，萬科則分別同比增加25.6%、16.87%，去年同期這兩家房企的拿地金額和拿地面積均錄得同比下降。

更為激進的是一些中型房企。智通財經APP注意到，今年拿地TOP50房企的名單里出現了新面孔，主要是大華集團、寶龍地產(01238)和金輝集團等中型房企。土儲不足、上市前準備、沖刺目標規(guī)模等，是這些房企追逐土地規(guī)模的原因。

從絕對值看，土地資源仍進一步向頭部房企集中，TOP50房企占據了百強新增貨值的83%。

區(qū)域布局方面，房企投資戰(zhàn)略以回歸一二線為主。據中指研究院，2019年以來至10月，二線城市的新增權益面積占比達49.6%，同比增長10個百分點。其中，旭輝、龍湖、融創(chuàng)及中海在二線城市的新增土儲權益面積均在60%以上。

從銷售數據看，2019年百強房企1-11月全口徑累計銷售金額約10.3萬億元，同比增加17.7%。其中，TOP10房企銷售同比增長14%，TOP11-30增長26%，TOP31-50增長17%，TOP50-100增長21%，中等規(guī)模房企增速領先。

百強房企中，部分公司已經在11月超額完成全年目標，比如世茂房地產、龍湖集團、陽光城、佳兆業(yè)等。綠地控股、綠城中國、藍光發(fā)展、嘉禾集團等房企銷售目標完成率不足80%，12月銷售壓力較大。今年前11個月，綠地控股、泰禾集團、佳源集團這三家TOP50房企合約銷售額出現負增長。

克爾瑞預計，2020核心一二線城市銷售規(guī)模有望保持穩(wěn)步增長態(tài)勢，中西部等欠發(fā)達地區(qū)三四線銷售形勢不容樂觀，或將面臨巨大的回調壓力。在土儲集中在一二線城市的房企未來有望表現更出色。

港股內房股整體表現好于去年

在嚴監(jiān)管的高壓下，港股地產板塊表現差強人意，2019年以來至今(截至12月24日)該板塊上漲13.1%，雖然不及物業(yè)管理、生物科技、半導體、醫(yī)療設備等行業(yè)，但漲幅跑贏恒指的7.81%。

智通財經APP了解到，由于整體市場氛圍較去年改善，今年漲幅超過50%的地產股有21只，而2018年僅1只，2019年上漲個數和漲幅均完勝去年。

今年表現最亮眼的地產股要數中國奧園(03883)，累計漲幅為155.86%，此外，中國海外宏洋集團(00081)、時代中國控股(01233)、寶龍地產、融創(chuàng)中國等均錄得70%以上漲幅。從數據可以發(fā)現，今年表現搶眼的地產股大多為中等規(guī)模房企，這些房企銷售持續(xù)增長，增速領先。

以漲幅最大的中國奧園為例，該公司聚焦粵港澳大灣區(qū)，布局中國華南、華東、中西部核心區(qū)及環(huán)渤海等地區(qū)共75個城市，去年合約銷售額同比增長100%，今年前11個月首次突破千億規(guī)模，同比增長37%，高于年初25%的全年預期，也高于大部分頭部房企的增速。

數據顯示，截至上半年末，中國奧園總土儲約4000萬方，其中權益占比81%，對應貨值約4255億，靜態(tài)觀測可供公司未來3-4年左右銷售，該公司同時擁有逾30個不同階段的城市更新項目，將提供可售資源約2000億元，優(yōu)質土儲及充沛的城市更新項目預計為公司帶來可持續(xù)性銷售高增長。

今年以來共有5家房企在香港上市，而2018年新上市房企有6家。今年上市的房企包括德信中國(02019)、銀城國際控股(01902)、中梁控股(02772)、新力控股集團(02103)、景業(yè)名邦集團(02231)。其中表現最好的德信中國，截至目前已漲20.92%，中梁控股上市半年內即被納入港股通，上市至今漲約6%，新力控股集團微漲，景業(yè)名邦集團勉強維持在發(fā)行價水平，銀城國際控股已破發(fā)。

智通財經APP統(tǒng)計，今年新納入港股通的地產股有4只，除了上文提及的中梁控股之外，還包括建發(fā)國際集團(01908)、弘陽地產(01996)、美的置業(yè)(03990)。截至目前港股通名單里共有34只地產股，其中港通資金持股比例最高的融創(chuàng)中國。相比年初，南下資金對綠城中國(03900)、時代中國控股、佳兆業(yè)集團(01638)、花樣年控股(01777)等內房股的持股比例顯著增加。

展望2020年，不少大行依然看好內房股，麥格理預計2020年內房政策環(huán)境穩(wěn)定。摩根大通稱，內地樓市可持續(xù)回穩(wěn)，企業(yè)風險會有所下降，預計大型內房商會更具防守性。該行看好具良好風險管理的內房商，并稱資產負債表較強的內房股未來可以較低成本取得地塊，并推動2021年增長。

花旗預計，明年房地產市場會加快整合，令上市內房企業(yè)有更多可售資源，及融資能力增強。未來催化劑包括房地產政策的改善、首季降息展望等，加上仍然吸引的估值，該行看好融創(chuàng)、世茂 、旭輝 、龍光地產、龍湖集團、華潤置地、時代中國。